Założenia nowego programu dopłat do kredytów Klucz do mieszkania są coraz głębiej analizowane i szeroko komentowane. Przedstawiciele branży nie kryją rozczarowania.
Suchej nitki na nowej propozycji rządu nie pozostawia Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
- Od 20 lat obserwuję to, co dzieje się na rynku nieruchomości, i muszę przyznać, że gorszego programu nie widziałem - mówi Robert Chojnacki.
Jego zdaniem zapewnienie Krzysztofa Paszyka, ministra rozwoju i technologii, że na Kluczu do mieszkania nie zarobią flipperzy, jest nieprawdziwe. Zgodnie z rządowym planem, kupowana ze wsparciem nieruchomość musi być oddana do użytku co najmniej pięć lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi ją posiadać od co najmniej trzech lat.
- Według zapowiedzi ministra rozwoju fundusze mają ominąć kieszenie flipperów. Mówienie, że tak będzie, jest jednak graniem pod publiczkę. Flipperzy już zacierają ręce, a powód jest prosty. Ostatni spadek cen mieszkań postawił w trudnej sytuacji spekulantów, którzy ponad pięć lat temu kupowali najtańsze mieszkania o kiepskiej jakości: ciemne, małe i niespełniające warunków technicznych. Te teraz słabo się wynajmują, a chętnych by je kupić brak. Na szczęście dla nich rząd rusza flipperom z pomocą i pozwoli im wyjść z tych inwestycji – mówi Robert Chojnacki.
Zastrzeżenia wobec limitów
Zdaniem eksperta z portalu Tabelaofert.pl, na pierwszy rzut oka ciekawie wygląda wsparcie budowy domów jednorodzinnych, ale zwraca on uwagę na drugą stronę medalu.
- Dla miejsc gdzie nie ma budownictwa wielorodzinnego, jest to faktycznie jedyna możliwość skorzystania z rządowej pomocy. Tym niemniej wsparcie ma dotyczyć budowy pierwszej nieruchomości, której mamy być właścicielami. I tu zaczynają się schody. Jeśli bowiem ktoś odziedziczył np. małą kawalerkę w Przemyślu i sprzedał ją lata temu za małe pieniądze, a teraz chce mieć trzecie dziecko i budować dom, wsparcia już nie dostanie – tłumaczy Robert Chojnacki.
Wątpliwości wzbudza także limit ceny za metr kupowanej nieruchomości, który dla całej Polski ma wynosić 10 tys. zł, a dla pięciu największych miast - 11 tys. zł. Co istotne, gminy będą mogły samodzielnie go zmieniać.
Według Agnieszki Mikulskiej, ekspertki rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE, wprowadzenie limitów w jednej wysokości dla całego kraju może doprowadzić do wzrostu przeciętnych stawek na rynku wtórym w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach dużych miast.
- Podobny efekt obserwowaliśmy przy poprzednich programach i - jeśli nie pojawi się dodatkowy bezpiecznik - może wystąpić również tym razem. Jest też pytanie: jak duża będzie elastyczność gmin w ustalaniu własnych limitów i czy będą miały do tego odpowiednie narzędzia – mówi Agnieszka Mikulska.
Zdaniem Bartosza Gussa, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, samo wprowadzenie limitów cenowych jest dobrym pomysłem, jednak 11 tys. zł za metr to wartość, w której trudno będzie znaleźć mieszkania w największych miastach, w dobrej, nieperyferyjnej lokalizacji.
- Niezrozumiałe jest również, dlaczego w sytuacji, gdy rząd decyduje się na wprowadzenie limitów cen, odbiera ludziom możliwość wyboru, czy chcą zamieszkać w nowym czy w starym budownictwie. Nic też nie wiadomo o limitach w przypadku zakupu domów jednorodzinnych – zwraca uwagę Bartosz Guss.
Pole do nadużyć
Nad powodami, dla których ze wsparcia wykluczono nabywców mieszkań deweloperskich zastanawia się także Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
- Może żadna złotówka ma nie popłynąć do deweloperów, bo rząd obawia się klęski urodzaju na rynku budowlanym, gdy w tym roku ruszą inwestycje infrastrukturalne dofinansowane przez UE m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy? Efektem może być wzrost kosztów budowy. Pobudzenie inwestycji deweloperskich za pomocą dopłat do nowych mieszkań mogłyby oznaczać dolanie oliwy do ognia – tłumaczy Marek Wielgo.
Jego zdaniem, sprzedającym używane mieszkania łatwo będzie dostosować cenę do obowiązującego limitu.
- Zrobią to, umawiając się na zapłatę części ceny pod stołem. Dawniej urzędy skarbowe były wyczulone na tego typu oszustwo, bo od wartości transakcji zależała wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych. Mimo to, jeśli kontrahenci nie przesadzili, to trik z mieszkaniem „do remontu” mógł im ujść na sucho. Czy fiskus wciąż zachowuje czujność, skoro od 31 sierpnia 2023 r. z płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych zwolnione zostały osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, a tylko takie mogłyby ubiegać się o dopłatę? – zastanawia się Marek Wielgo.
Pytania o najem
Eksperci zgadzają się, że mocną stroną programu Klucz do mieszkania jest wsparcie dla budownictwa komunalnego i społecznego. To drugie miałoby być skierowane do osób na granicy zdolności kredytowej, które nie kwalifikują się do mieszkania komunalnego.
Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że – według zapowiedzi ministra rozwoju – w przyszłym roku ma powstać dla takich osób co najmniej 6,5 tys. mieszkań na wynajem.
- Minister przekazał także, że chciałby co roku zwiększać tę liczbą, aby w 2030 r. osiągnąć 40 tys. oddanych do użytkowania mieszkań w systemie SIM [Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe - red.] i TBS [Towarzystwa Budownictwa Społecznego - red.]. To ogromna skala – dla porównania – GUS podaje, że w całym 2023 r. powstało 2 tys. takich mieszkań. Oznacza to, że w ciągu roku należałoby budować 20 razy więcej mieszkań niż w 2023 r. aby osiągnąć założony cel – mówi Karolina Furmańska.