Koniec darmowych pieniędzy

  • Małgorzata Ciechanowska
opublikowano: 23-10-2012, 00:00

Ustawa odebrała deweloperom możliwość finansowania inwestycji przedpłatami klientów. Szukają więc innych sposobów pozyskania kapitału

Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż mieszkań po 29 kwietnia 2012 r., mają utrudniony dostęp do bieżących wpłat kupujących. Chyba że klient wybierze otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może pobierać gotówkę. To jednak na pokrycie kosztów całej budowy nie wystarczy. Bez dodatkowych źródeł finansowania zakończenie inwestycji graniczy z cudem.

Bank na straży pieniędzy

Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek zakładania każdemu klientowi osobistego rachunku powierniczego, na który kupujący może wpłacać pieniądze na swoje powstające mieszkanie. Do wyboru ma otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Pierwszy daje deweloperowi dostęp do pieniędzy zgromadzonych na koncie w trakcie budowy. Pod kilkoma warunkami.

— W przypadku rachunku otwartego pieniądze zdeponowane przez klienta na koncie będą wypłacane deweloperowi w transzach zgodnie z harmonogramem określonym w umowie deweloperskiej (między deweloperem a nabywcą mieszkania). Takich transz nie może być mniej niż cztery, a żadna nie może być wyższa niż 25 proc. i niższa niż 10 proc. całości kosztów — wyjaśnia Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki w firmie Hills LTS.

Ponadto deweloper ma prawo dysponować pieniędzmi z rachunku wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której jest prowadzony ten rachunek. Przed wypłatą bank prowadzący rachunek musi skontrolować zakończenie danego etapu inwestycji. Jeżeli stwierdzi nieprawidłowości, będzie mógł wstrzymać wypłatę. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po przekazaniu właścicielowi mieszkania aktu notarialnego.

Wykonane, zapłacone

Jak przewiduje Marcin Zadrożny, deweloperzy najczęściej będą proponowali klientom otwarte rachunki powiernicze, aby nie pozbawiać się dostępu do gotówki. O takim rozwiązaniu myśli między innymi firma Ronson.

— Na razie nie prowadzimy żadnej inwestycji, która wymagałaby zakładania rachunków powierniczych. Niemniej przygotowujemy się w nowych projektach do zaoferowania klientom rachunków powierniczych otwartych. Zakładamy, że będziemy mogli korzystać z pieniędzy wpłacanych przez klientów, aczkolwiek liczymy się z tym, że dostęp do nich będzie bardziej utrudniony niż dotychczas — mówi Tomasz Łapiński, członek zarządu i dyrektor finansowy Ronson.

Przed wyborem rachunku stoi także spółka Inpro, która w październiku rozpocznie sprzedaż mieszkań w gdańskiej inwestycji Czwarty Żagiel. Na razie trwają rozmowy z bankiem.

Kto szuka, ten znajdzie

Ograniczony dostęp do pieniędzy powoduje, że deweloperzy muszą szukać alternatywnych źródeł finansowania.

— Zapotrzebowanie na kapitał inwestycyjny nawet średnich budów zazwyczaj przekracza możliwości samofinansowania przez deweloperów. Na rynku dostępne są jednak inne rozwiązania, takie jak kredyt bankowy czy finansowanie dłużne na przykład w postaci obligacji — wymienia Tomasz Bujnowski, analityk inwestycyjny w firmie Dolcan. Niestety, dekoniunktura gospodarcza powoduje, że firmy, zwłaszcza deweloperskie, mają utrudniony dostęp do kredytowania.

— Niewiele jest banków gotowych finansować nowe inwestycje, a jeśli nawet taka instytucja się znajdzie, kryteria są bardzo wyśrubowane. Często wymagany jest wkład własny. Łatwiej o pożyczkę w bankach spółdzielczych, gdzie kredyt jest, co prawda, droższy, ale łatwiej dostępny — mówi Tomasz Bujnowski.

Dodatkową opcję mają spółki notowane na giełdzie. Niestety, te, które dopiero zamierzają na nią wejść, nie będą miały łatwej drogi. Co więcej, Łukasz Bugaj, analityk Domu Maklerskiego BOŚ, zaznacza, że takie rozwiązanie może być jeszcze droższe niż kredyt.

— Branża deweloperska nie jest dziś postrzegana na rynku zbyt pozytywnie, przez co wprowadzenie na giełdę nowych akcji nie należy do rzeczy łatwych, zwłaszcza, że cały rynek emisji nowych akcji jest w zastoju. Ponadto emisja po aktualnych cenach oznaczałaby, że deweloper poniósłby wyższe koszty niż w przypadku kredytu czy obligacji. W sytuacji gdy banki ostrożnie podchodzą do udzielania nowych kredytów dla branży deweloperskiej, można sugerować, że bardziej zasadną alternatywą dla emisji akcji czy kredytu jest plasowanie obligacji — uważa Łukasz Bugaj.

Przetrwają najsilniejsi

Brak możliwości skorzystania z pieniędzy klientów szybko zweryfikuje, którzy deweloperzy są godni zaufania i potrafią zdywersyfikować źródła finansowania inwestycji. Tym, którym się to nie uda, pozostaje jedno niezwykle trudne wyjście — planowanie i rozliczanie inwestycji tak, aby zakończenie jednej budowy zbiegało się ze startem nowej. W ciągu kilku najbliższych lat wiele spółek deweloperskich, które nie sprostają wymaganiom ustawy, może zniknąć z rynku.

— Efektem tego będzie spadek podaży, a co za tym idzie — kilkuprocentowy wzrost cen w latach 2014-15 — uważa Rafał Zdebski, dyrektor handlowy spółki Inpro.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Małgorzata Ciechanowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu