W Polsce zaczyna kształtować się hotelarski rynek inwestycyjny. Orbis chce to wykorzystać do szybszej budowy sieci obiektów ekonomicznych.
„Puls Biznesu”: Od lat Orbis zapowiadał budowę sieci tanich hoteli. Właśnie zaczął ją realizować. Ile jednogwiazdkowych obiektów Etap planujecie państwo otworzyć w Polsce?
Ireneusz Węgłowski: W ciągu czterech lat wprowadzimy na rynek łącznie 23 hotele marki Etap. Na potrzeby tej sieci przebudujemy 7 już istniejących obiektów i otworzymy 16 nowych. Pierwszy powstanie w 2006 r. w Warszawie, na miejscu hotelu Solec. Orbis nie musi być właścicielem każdego z nowo budowanych hoteli. Część z nich zrealizują deweloperzy, którzy będą je dzierżawić albo nimi zarządzać.
Czy negocjacje dotyczące zakupu gruntów pod nowe hotele są bardzo zaawansowane?
Prowadzimy rozmowy na temat wielu lokalizacji równocześnie, ale nie zawsze musimy kupować teren. Część działek, na których znajdują się nasze już działające hotele, ma wielkość pozwalającą na ulokowanie w sąsiedztwie drugiego obiektu. Niektóre projekty zakładają lokalizację hotelu o niższym i wyższym standardzie obok siebie — np. Etapu i Ibisa albo Novotelu i Etapu. Etap oferuje nocleg i, za dodatkową opłatą, śniadanie serwowane w miejscu wydzielonym do tego celu w części parterowej. Tymczasem Ibis i Novotel mają restauracje i bary, oferują także inne usługi, z których mogliby skorzystać goście sąsiedniego Etapu. Pomysł ten sprawdza się w Niemczech i Francji.
Budowa sieci to nie wszystko. Co z konkurencją? Czy nie warto byłoby ją zaktywizować?
Jako pierwsi wprowadzimy na rynek grupę obiektów ekonomicznych. Jeśli więc inne firmy sieciowe lub operatorzy indywidualni, którzy oferują pokoje w takim standardzie, zechcą podjąć ryzyko wejścia na lokalny rynek, będą musieli się liczyć z obecnością naszej grupy. Dla istniejących już hoteli o tym standardzie także będziemy poważną konkurencją. Ceny pokoi będą na zbliżonym poziomie, ale my mamy znaną, międzynarodową markę. Klienci, którzy znają te hotele z podróży po Europie Zachodniej, chętniej zdecydują się na Etap.
Realizacja ambitnych zamierzeń wymaga wsparcia solidnym budżetem...
Nie bierzemy pod uwagę, że moglibyśmy nie zrealizować tych planów! Nie brakuje oczywiście czynników ryzyka, ale projekty hoteli już są w fazie przygotowania. Cykl budowy wynosić będzie mniej więcej 9 miesięcy, czyli pierwsze hotele Etap powinniśmy otworzyć w drugiej połowie przyszłego roku. W projektach finansowych na lata 2005-08 na rozwój hoteli ekonomicznych przewidziano kwotę 384 mln zł, z czego na Etapy — 225 mln zł. Nasza strategia przewiduje też budowę hoteli Ibis, które pochłoną 160 mln zł. W sumie na realizację programu rozwoju oraz na modernizację istniejących hoteli orbisowskich w ciągu czterech lat przeznaczonych zostanie 725 mln zł. Środki te pochodzić będą z gotówki generowanej przez spółkę oraz z zewnętrznych źródeł finansowania.
Ale modernizacja istniejących hoteli to duża część wydatków...
To prawda. Trzy największe remonty przeprowadzimy w należących do nas hotelach Grand. Pod koniec roku ruszą prace w Sopocie — po zakończeniu remontu obiekt będzie miał pięć gwiazdek. Coraz bliżej realizacji jest też przebudowa Grandu w Warszawie. Właśnie kończy się faza projektowania wnętrz. Analizujemy strukturę pokoi, powierzchnie pod inne funkcje i usługi dodatkowe. Jednocześnie kończy się już remont fasady budynku. Wszystkie kamienne płyty elewacyjne zostały wzmocnione i nie zagrażają bezpieczeństwu przechodniów. Na etapie projektowania nowego układu wnętrz jest także trzeci z hoteli Grand — w Łodzi. A poza tym? Po zakończeniu trwających już prac przy zmianie fasady i całkowitej zmianie aranżacji części parterowej Novotelu Centrum w Warszawie wznowimy remont Novotelu Centrum w Poznaniu. Jeszcze w tym roku ruszy modernizacja Heveliusa w Gdańsku, w wyniku której hotel wyposażony zostanie w najnowsze systemy ochrony przeciwpożarowej, a pokoje w klimatyzację.
Każdy z tych hoteli zaczyna mieć logo i nazwę jednej z sieci Accoru — francuskiego właściciela Orbisu. Zniknie z nich nazwa Orbis i charakterystyczny globus?
Globus już zniknął, ale... Nie dzieje się nic złego! W Polsce nie istnieje marka „Orbis” określająca standard produktu hotelowego. Orbis nigdy nie był kojarzony z konkretną kategorią hotelu. To prawda, że używa się określenia „hotele orbisowskie”, ale dotyczy ono raczej skojarzenia hotelu z jego operatorem i łączy się z nadaniem mu cechy solidności świadczonych usług. Powszechniejsze użycie tego określenia miało miejsce w minionym okresie. Rozważaliśmy koncepcję zainwestowania w stworzenie nowego produktu i wypromowanie na rynku międzynarodowym jego marki np.: jako czterogwiazdkowy lub trzygwiazdkowy hotel Orbis. Jest to jednak kosztowne i powodowałoby wewnętrzną konkurencję w grupie naszych hoteli. Mamy do dyspozycji znane już na świecie marki należące do Accoru. Na mocy podpisanej umowy Orbis dostał wyłączność na prowadzenie hoteli tych marek w Polsce i w krajach nadbałtyckich. Nasza strategia zakłada więc promowanie „Orbisu” jako logo i nazwy operatora, którego specjalnością jest profesjonalne zarządzanie hotelami. Skoncentrujemy się zatem na promowaniu Orbisu jako silnej korporacji hotelowej, a nie pojedynczych hoteli.
Plany Orbisu mogą być potwierdzeniem końca kryzysu branży hotelarskiej w Polsce. Co nowego mogą nam przynieść najbliższe lata?
Rzeczywiście obserwujemy ożywienie w tej branży na rynkach niektórych miast. Z drugiej strony podkreślić należy dużą podaż pokoi hotelowych, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Szczecinie. Jeśli mam pokusić się o prognozę na przyszłość, to widzę wzrastającą konkurencję w segmencie obiektów średniej kategorii. Z pewnością ten segment rynku będzie areną walki nowych inwestorów i operatorów z tymi, którzy już tam działają. Poza tym, obserwujemy zwiększające się zainteresowanie inwestorów finansowych, takich jak banki czy fundusze, inwestowaniem w nieruchomości hotelowe. Coraz atrakcyjniejsze stają się oferty kupna z jednoczesną dzierżawą (sale and lease back), przygotowywane przez instytucje finansowe dla właścicieli grupy hoteli, a nie tylko pojedynczych obiektów. Coraz częściej też banki występują do nas z pytaniem, czy nie jesteśmy zainteresowani taką współpracą.