Koniunktura inwestycyjna skłania wiele firm mających wolne grunty do zajęcia się deweloperką lub wynajmem biur.
Spółki mające niezagospodarowane grunty coraz częściej przeznaczają je na budowę biurowców na wynajem. Ponieważ dotychczas posiadane grunty pod względem rachunkowym traktowane są przeważnie jako grunty wykorzystywane na własne potrzeby, są ujęte w sprawozdaniu finansowym jako środki trwałe.
Gdy zapada decyzja o przeznaczeniu ich na inwestycje, grunty zostają w księgach spółki przeniesione ze środków trwałych do pozycji inwestycji długoterminowych — nieruchomości. Takie przejście nie jest bezpośrednio regulowane przez przepisy rachunkowe obowiązujące w Polsce. Dlatego należy skorzystać z uregulowań międzynarodowego standardu rachunkowości 40 — Nieruchomości inwestycyjne.
— Po oddaniu biurowców do użytkowania zarząd spółki musi dokonać wyboru metod wyceny posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Może ona nastąpić: według zasad stosowanych dla środków trwałych (model kosztowy) lub według ceny rynkowej (model wartości godziwej) — mówi Mateusz Szafrański-Sałajczyk, senior konsultant TPA Horwath Horodko Audit.
Dwie metody
W pierwszym przypadku wycena biurowców nie będzie się różniła od metody wyceny nieruchomości wykorzystywanych przez spółkę na własne potrzeby. Wartość inwestycji w księgach spółki będzie się stopniowo zmniejszać, zgodnie z zużyciem określonym przez kwotę umorzenia.
Z jednej strony, spółka będzie czerpać korzyści, a tym samym wykazywać przychody z tytułu najmu pomieszczeń biurowych, natomiast koszty operacyjne będą obciążone kwotą amortyzacji i kosztami utrzymania nieruchomości.
Nadwyżka przychodów nad wyżej wymienionymi kosztami będzie zyskiem uzyskiwanym z najmu biurowca. W trakcie posiadania budynków przez spółkę na kapitał własny będą miały wpływ jedynie zyski uzyskiwane z najmu biurowca lub koszty wynikające z utraty wartości budynków, która zachodzi w przypadku gdy spodziewane przychody z ich wykorzystania nie pokryją obecnej wartości bilansowej.
W drugim przypadku spółka na każdy dzień bilansowy będzie dokonywać wyceny posiadanych nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej. Musi przy tym korzystać z usług rzeczoznawcy.
— Wartością godziwą będzie aktualna wartość rynkowa budynków oraz działek, na których są one usytuowane, ustalona przez rzeczoznawcę — dodaje Mateusz Szafrański-Sałajczyk.
Pozytywne skutki wyceny, czyli nadwyżka wartości budynków, określona przez rzeczoznawcę, nad ich wartością początkową, zwiększą wartość inwestycji w aktywach. W przypadku gdy w efekcie przeprowadzonej wyceny okaże się, że wartość inwestycji spadła, spółka obniży wartość inwestycji w aktywach.
Pod względem operacyjnym spółka będzie również odnosić w przychody kwoty uzyskiwane z czynszów. Nie będzie natomiast pokazywać w kosztach amortyzacji budynku, a jedynie koszty utrzymania nieruchomości.
— W przypadku wyceny według wartości godziwej na kapitał spółki wpływ będą miały zyski z najmu oraz efekt wyceny. Przy wycenie według modelu wartości godziwej zarówno aktywa, jak i kapitały spółki będą wykazywały — w przypadku wzrostu cen nieruchomości lub braku ich spadku — zdecydowanie wyższe wartości bilansowe niż w przypadku wyceny budynków według modelu kosztowego — tłumaczy specjalista z TPA Horwath Horodko Audit.
Podatki
Niezależnie od przyjętych metod wyceny księgowej nieruchomości spółka w celu ustalenia wysokości podatku dochodowego będzie amortyzowała budynki, zgodnie ze stawkami amortyzacji obowiązującymi dla celów podatkowych.
— Ponieważ okres umorzenia podatkowego zazwyczaj nie pokrywa się z okresem ekonomicznej użyteczności, będącym podstawą do określenia stawki amortyzacji księgowej, na każdy dzień bilansowy spółka rozpozna podatek odroczony od różnicy pomiędzy wartością księgową i podatkową nieruchomości inwestycyjnych, jak również od nieruchomości posiadanych na własny użytek. W przypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnych według modelu wartości godziwej podstawę do utworzenia podatku odroczonego będzie stanowić różnica pomiędzy wartością podatkową netto inwestycji a wartością godziwą inwestycji, określoną dla celów księgowych — dodaje Mateusz Szafrański-Sałajczyk.