Coraz więcej przedsiębiorców interesuje się lea-singiem. Nie zawsze jednak ten sposób finansowania jest bardziej opłacalny niż nabycie nieruchomości np. na kredyt.
Pozyskiwanie nieruchomości komercyjnych przez leasing staje się coraz bardziej popularne. Jednak nie w każdym przypadku metoda ta jest opłacalna.
— Nie można jednoznacznie stwierdzić, że leasing bardziej się opłaca od finansowania nieruchomości kredytem bankowym. Od działalności danej spółki zależy, czy korzystniejszy będzie lea- sing, dzierżawa czy zakup dzięki kredytowi. Firma, realizując inwestycje, musi mieć konkretną wizję tego, co zamierza osiągnąć — mówi Konrad Marciniuk, radca prawny z kancelarii Miller, Canfield, Paddock and Stone.
Wybór leasingu lub kredytu zależy od działalności i potrzeb przedsiębiorstwa. Zdaniem Krzysztofa Bieleckiego, prezesa ING Lease, w wielu przypadkach leasing nie jest w stanie konkurować z kredytem bankowym.
— Firmy wymagające dobrze zorganizowanego zaplecza technicznego powinny mieć na własność obiekty, w których działają. Natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach dąży się do tego, aby jak najmniej rzeczy nieproduktywnych mieć w bilansie. Im więcej w nim jest środków, tym więcej trzeba włożyć kapitału własnego. Jeśli firma na przykład zajmuje się usługami komputerowymi, budynek na własność do niczego nie jest jej potrzebny — w takiej sytuacji najlepiej posłużyć się leasingiem operacyjnym — twierdzi Krzysztof Bielecki.
Z punktu widzenia podatkowego korzystna wydaje się każda forma leasingu. W przypadku finansowego — leasingobiorca sam dokonuje amortyzacji, w koszty wpisuje sobie tylko wartość odsetkową od rat leasingowych.
— Leasing operacyjny pozwala dokonywać odpisów całych rat leasingowych od kosztów uzyskania przychodu — wyjaśnia Krzysztof Bielecki.
Zdaniem Konrada Marciniuka, do głównych zalet leasingu zalicza się upłynnianie środków trwałych, wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Następuje to drogą sprzedaży majątku trwałego, który następnie bierze się w leasing. Dzięki temu firma generuje koszty w postaci rat leasingowych, które może odliczać od przychodów. Jest to klasyczna konstrukcja typu sell and lease back, czyli leasing zwrotny. W trakcie tego procesu budowa nieruchomości może być finansowana przez kredyt bankowy, a następnie refinansowana za pomocą leasingu. Niekoniecznie więc należy przeciwstawiać te dwie formy pozyskiwania nieruchomości.
— Często mają one charakter komplementarny. Z naszych doświadczeń wynika, że jedna inwestycja może być realizowana w oparciu o te dwa systemy finansowania. W pierwszym etapie przedsięwzięcia, bank kredytem finansuje budowę obiektu komercyjnego. Drugi etap — po zakończeniu budowy inwestycji — to refinansowanie inwestycji. Nieruchomość jest zbywana na rzecz instytucji finansowej, a następnie udostępniana na podstawie rozmaitych tytułów prawnych — opowiada Konrad Marciniuk.
W przyszłości, gdy właściciel będzie chciał odzyskać swoją nieruchomość, może być to rozwiązane albo drogą przeniesienia nieodpłatnego, albo przez sprzedaż uwzględniającą zużycie tej nieruchomości.
Właściciel, dzięki sprzedaży nieruchomości, otrzymuje zastrzyk finansowy. Może go wykorzystać na nowe inwestycje, które przyniosą dodatkowe przychody do przedsiębiorstwa. Przy płaceniu podatku od tych przychodów spółka będzie mogła odliczyć koszty związane z inwestycją.
— Rzadko się zdarza, żeby celem nabycia konkretnego obiektu było samo jego posiadanie. Częściej nieruchomość ma służyć prowadzeniu jakiejś działalności gospodarczej. Leasing staje się więc pewnym narzędziem, które pozwala uzyskać zamrożone w nieruchomości środki i zarazem wygenerować mechanizm kosztowy na przyszłość. Mechanizm ten będzie obniżał obciążenia podatkowe z tytułu przychodów z prowadzenia działalności gospodarczej. Takie działanie sprawdza się w sytuacjach, w których firma spodziewa się przychodów w okresie dłuższym niż czas amortyzacji obiektu kupowanego za kredyt — mówi Konrad Marciniuk.
Jego zdaniem, leasing jednak niesie ze sobą pewne ryzyko. Może być on bowiem tak ukształtowany, że zakwestionują go organy podatkowe. Wtedy raty leasingowe nie będą traktowane jako koszty uzyskania przychodu. Natomiast Krzysztof Bielecki uważa, że przy umowie leasingu odpowiadającej opisowi ustawy CIT, nie ma podstaw do kwestionowania umowy.
— Jednak dość kłopotliwe jest prawo wieczystego użytkowania, którego w ogóle nie uznają przepisy podatkowe. Równie niejasne jest rozliczanie w leasingu finansowym podatku VAT od gruntu będącego częścią leasingowanej nieruchomości. Nabycie gruntu jest wolne od VAT, natomiast leasing finansowy tego gruntu jest opodatkowany. Problem pojawia się więc w sytuacji, gdy jednocześnie leasingowany jest grunt i budynek, trudno jest bowiem wyleasingować budynek bez gruntu — twierdzi Krzysztof Bielecki.