Leasing nieruchomości przeżywa trudny okres. Obroty w tym segmencie rynku spadają. Poprawy nie należy spodziewać się wkrótce.
Wyniki tego sektora mogą być mylące, bo według danych Związku Przedsiębiorstw Leasingowych, w 2003 r. spółki leasingowe udostępniły swoim klientom nieruchomości za 624,8 mln zł. Rok wcześniej było to 560 mln zł. Tyle tylko że raport za 2002 rok nie uwzględniał wyników firmy LHI Leasing. Tymczasem rok później LHI Leasing miało 55-procentowy udział w rynku. Gdyby nie uwzględniać wyniku LHI, okazałoby się, że wartość rynku spadła prawie o połowę.
Niska podaż
Generalnie firmy leasingowe nie dorobiły się do tej pory znaczącego portfela nieruchomości. Transakcje w tym sektorze stanowią zaledwie 5 proc. obrotów branży leasingowej. Jak zwraca uwagę ZPL, polski rynek odbiega po tym względem od standardów UE, gdzie nieruchomości to około 20 proc. obrotów firm leasingowych ze sprzedaży.
Na razie w Polsce jest po prostu za mało firm zajmujących się tym sektorem. W 2003 r. na rynku liczyły się tylko dwa podmioty: LHI Leasing i ING Lease. Jednak ta druga spółka zanotowała spadek obrotów z 289 mln do 169 mln zł. Krzysztof Bielecki, prezes ING Lease, zapewnia, że spadek spowodowała jedna duża, niedoprowadzona do skutku transakcja. Z nieruchomości zupełnie zrezygnowali klienci BRE Leasing. Jeszcze w 2002 r. spółka BRE Banku przekazała w leasing budynki za 226 mln zł. W 2003 r. tylko za 12 mln zł. Prezes firmy Mieczysław Groszek tłumaczy, że rynek jest jeszcze nieukształtowany i przez jakiś czas będzie wykazywał dużą podatność na niekontrolowane wahania koniunktury. W 2003 r. pojawili się jednak nowi gracze na rynku leasingu nieruchomości — przede wszystkim BEL Leasing (77,8 mln zł) i BA CA Leasing.
Ruch na rynku rzeczywiście zmniejszył się ostatnio. Przedstawiciele branży podkreślają, że jeszcze dwa lata temu mieli bardzo dużo zapytań od klientów zainteresowanych leasingiem zwrotnym. Niewiele jednak z tego wychodziło, bo — jak twierdzą spółki leasingowe — oczekiwania finansowe potencjalnych klientów co do wartości ich nieruchomości były zbyt wysokie.
Nie dla wszystkich
Do spadku popularności leasingu nieruchomości przyczyniła się także ostra selekcja budynków. Klienci narzekają, że firmy leasingowe nie interesują się obiektami o małej wartości. Większość firm ma listy obiektów, które mogą zostać przedmiotami leasingu. Są to stacje benzynowe, biurowce, magazyny, budynki przemysłowe i handlowe oraz hotele. Są to aktywa, które stosunkowo łatwo upłynnić. Część firm wprowadziła nawet dolną granicę wartości tego typu transakcji. W Raiffeisen Leasing jest to 3 mln zł, a w BRE Leasing aż 15 mln zł. Wyjątkiem jest tutaj Bankowy Leasing, który oferuje kontrakty na leasing nieruchomości o wartości nawet 300 tys. zł. Wysoko ustawione graniczne wartości ograniczają dostępność leasingu nieruchomości dla małych i średnich firm. Jest to więc raczej narzędzie kierowane przede wszystkim do korporacji, dużych firm finansowych i inwestorów z rynku nieruchomości.
Związek Przedsiębiorstw Lea-singowych nie podaje, jaka jest średnia wartość transakcji leasingu nieruchomości, ale wiadomo, że są to sumy najwyższe w całej branży leasingowej. Zwłaszcza w przypadku LHI i ING, które obsługują dużych klientów korporacyjnych, są to sumy rzędu kilkudziesięciu milionów złotych.
Duża wartość pojedynczych transakcji zwiększa ryzyko, tym bardziej że klienci wykorzystują leasing zwrotny nieruchomości do szybkiej poprawy swojej płynności i wskaźników finansowych, co często idzie w parze z nie najlepszą sytuacją finansową. Leasingodawcy próbują ją ograniczać i do obsługi umów na leasing nieruchomości wykorzystują specjalnie na tę okazję powołane spółki. Przejmują one ryzyko na siebie (na przykład ewentualną niewypłacalność klienta), a spółka matka zapewnia jej finansowanie i wsparcie merytoryczne.
Potancjalnych klientów odstrasza długa procedura i konieczność podpisywania umowy w formie aktu notarialnego. Ci, którzy mimo pewnych ograniczeń zdecydują się na leasing nieruchomości, mogą wybierać między leasingiem operacyjnym, finansowym i wprowadzanym przez niektórych usługodawców najmem długoterminowym (leasing operacyjny zgodny z MSR). Formy te różnią się między sobą przede wszystkim metodą amortyzacji. W leasingu operacyjnym występuje tarcza podatkowa — możliwość zaliczenia rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodu.
Średnia długość kontraktu na leasing nieruchomości wynosi 8-10 lat, i mimo że maksymalny czas trwania umowy to zazwyczaj 10 lat bez problemów można wynegocjować dłuższy okres rozliczeniowy. Umowy zawiera się w formie aktu notarialnego, a opłata skarbowa z tego tytułu wynosi aż 5 proc. wartości nieruchomości.
Rachunkowa zachęta
Większe zmiany, i jak oczekuje branża pozytywne, może wywołać wprowadzenie do polskich przepisów rachunkowych, po integracji z UE, konieczności corocznego ustalania w bilansie wartości należących do firm nieruchomości.
— To spowoduje trochę zamieszania i na pewno zachęci firmy do leasingowania nieruchomości — mówi Krzysztof Bielecki.