Katastroficzne przepowiednie na razie się nie ziściły — nadal chętnie i dużo pożyczamy na mieszkania.
Najbliższe miesiące mogą być gorące. W ramach „wspierania” budownictwa rząd zafundował nam likwidację ulgi odsetkowej oraz zmianę zasad opodatkowania w przypadku sprzedaży mieszkania — z zakupem będą musieli pospieszyć się do końca roku mieszkaniowi inwestorzy, którzy chcą po 5 latach zainkasować zysk ze sprzedaży do kieszeni bez dzielenia się z fiskusem.
Przed końcem roku pojawi się dotowany przez państwo kredyt, za który rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci będą mogły kupić tanie mieszkania o niewielkim metrażu lub oszczędnie zbudować dom. Rozwiązanie to nie będzie powszechnie dostępne choćby z uwagi na ustalenia granicznej ceny metra nieruchomości, której zakup lub budowa uprawnia do dopłat. W większości dużych miast oznaczać to będzie ulgę dla nabywców mieszkań w dzielnicach peryferyjnych. Trudno też oczekiwać od deweloperów, że z okazji wprowadzenia dopłat zaczną więcej budować tanich mieszkań. Choćby dlatego, że świetnie sprzedają im się te droższe, a samo wprowadzenie dotacji nie zwiększy zdolności nabywczych osób, których dzisiaj nie stać na kredyt (zdolność kredytowa w małym stopniu zależy od oprocentowania).
Tak czy inaczej wszystko wskazuje na kolejną wielką kumulację kredytów. A skoro tak, warto przygotować się na tę okoliczność, przyglądając się bliżej ofertom banków, które będą rywalizować o nasze względy. W kolejnej edycji rankingu kredytów mieszkaniowych przygotowanym przez Expandera jak zwykle sprawdzamy ceny kredytów w najpopularniejszych walutach (złotówka i frank szwajcarski). Porównamy też hojność banków, a więc to, ile są skłonne pożyczyć przy określonych dochodach. Studenci znajdą informacje o tym, które banki mogą być dla nich szczególnie atrakcyjne, a Polacy pracujący za granicą dowiedzą się, czy mają szanse na zakup mieszkania w Polsce, a jeśli tak, to na jakich warunkach.
Franki nadal górą
Zacznijmy od oprocentowania — to najważniejszy parametr brany pod uwagę przez osoby szukające kredytu mieszkaniowego. — Druga połowa roku to próba nerwów dla tych, co pożyczyli franki szwajcarskie lub poważnie zastanawiają się nad tą walutą. Złotówka co prawda się umacnia, jednak szwajcarski bank centralny bez litości podnosi stopy procentowe w ślad za Europejskim Bankiem Centralnym. To oczywiście przekłada się na ceny kredytów — mówi Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w Expanderze.
Bazą dla ustalania kosztu kredytu w CHF jest koszt, po jakim banki sobie nawzajem pożyczają tę walutę — indeks LIBOR. Banki wybierają najczęściej jego 6-miesięczną wersję. I tak, na początku roku LIBOR 6-miesięczny wynosił 1,2 proc., a teraz już 1,8 proc. Do końca roku może przekroczyć 2 proc. Do tego wskaźnika banki doliczają swoje marże — najczęściej są one stałe w całym okresie spłaty. W efekcie nawet przy relatywnie niskiej marży rzędu 1,5 pkt proc. oprocentowanie kredytu w CHF sięga 3,5 proc. (jeśli w jakimś banku oprocentowanie jest znacznie niższe, oznacza to, że mógł „nie zdążyć” go zaktualizować i wkrótce nastąpi podwyżka). Do tego dochodzi koszt widełek kursowych i mamy kredyt w cenie około 4 proc. A od 5 proc. zaczynają się oferty w złotówkach pozbawione ryzyka kursowego.
Czy to oznacza, że frank nie ma już racji bytu? Niekoniecznie. Wszystko wskazuje na to, że na początku przyszłego roku także w Polsce zaczną rosnąć stopy procentowe i w górę pójdą ceny kredytów w złotówkach. Polska nie będzie wiecznie oazą niskiej inflacji — szczególnie przy tak dynamicznym wzroście PKB, jaki osatatnio obserwujemy.
A w dłuższej perspektywie? Kredytobiorcy we frankach powinni wyjść na swoje:
n za kilka lat Polska będzie w strefie euro, a wspólna waluta i frank szwajcarski są ze sobą silnie związane i ryzyko kursowe dla kredytobiorcy zarabiającego euro i spłacającego franki jest minimalne
n stopy procentowe w Szwajcarii były zawsze o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro i jednocześnie zmieniały się praktycznie zawsze w tym samym kierunku (korelacja około 95 proc.)
n marże polskich banków w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich są bardzo niskie, niższe nawet niż w Szwajcarii
n najbliższe kilka lat to prawdopodobnie dalszy wzrost wartości nieruchomości w Polsce — mieszkanie, które podrożało o kilkadziesiąt procent w ciągu kilku lat jest polisą na wypadek wzrostu kursu waluty kredytu.
Przyjrzyjmy się ofertom banków. W tabeli nr 1 zebraliśmy stawki oprocentowania kredytów w CHF i PLN dla różnych założeń. Obok samych stawek podajemy marże — jest to to o tyle istotne, że banki z różną częstotliwością i wg różnych zasad aktualizują oprocentowanie. W efekcie większe znacznenie ma poziom marży, bo stopa bazowa (a więc najczęściej opisany wyżej LIBOR 6-miesięczny) prędzej czy później dopasuje się do aktualnego poziomu rynkowego. Warto zauważyć, że już praktycznie wszystki banki zdecydowały się ustalać oprocentowanie wg systemu: rynkowa stopa procentowa powiększona o marże. Alternatywnym rozwiązaniem było ustalanie cen kredytów przez zarząd banku. Ta ostatnia opcja mogłaby być potencjalnie niekorzystna dla klientów. Z początkiem września wycofał się z niej mBank, decyzja MultiBanku jest pewnie kwestią czasu (wcześniej ten krok wykonały m.in. Santander Consumer Bank, ING Bank Śląski i Pekao).
Mniej we frankach
Obowiązująca od lipca „Rekomendacja S” podcięła nieco skrzydła bankom. Przed zmianami ten sam kredytobiorca mógł dostać wyższą kwotę kredytu, wybierając szwajcarską walutę — w najgorszym wypadku dostał tyle samo co w złotówkach. Teraz jest odwrotnie. W tabeli nr 2 zebrano maksymalne kwoty kredytu dla dwóch kredytobiorców.
Kredytobiorca pierwszy to 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2,5 tys. zł netto, z miasta, bez innych kredytów, z samochodem. Cel — mieszkanie o powierzchni 70 mkw.
Kredytobiorca drugi to singiel ze stolicy, z dochodami na poziomie 3,5 tys. zł. Nie ma auta, innych kredytów, ma kartę kredytową z limitem 5 tys. zł. Chce kupić kawalerkę o powierzchni 50 mkw.
Powrót z Londynu
Polacy masowo wyjeżdżają do pracy za granicą. Jednocześnie większość z nich zakłada powrót do Polski w perspektywie kilku lat. Często już teraz rozważają zakup nieruchomości w kraju. Niestety wiele osób robi błąd — stara się uzbierać pieniądze na mieszkania, by za wszelką ceną uniknąć kredytu. Może to także wynikać z przeświadczenia, że banki nie będą skłonne kredytować takiego zakupu.
— Ta strategia przypomina ściganie pociągu ekspresowego zdezelowanym trabantem — w sytuacji, kiedy ceny nieruchomości w Polsce rosną w tempie 15 rocznie, odkładanie decyzji o zakupie oznacza, że za kilka lat będzie nas stać na mniejsze lub gorzej zlokalizowane mieszkanie. W tej chwili na przykład rata kredytu na zakup 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu to wydatek taki sam jak miesięczny bilet na londyńskie metro — mówi Patrycja Skotnicka z Expandera.
Kredyt na zakup mieszkania w Polsce musi być zaciągnięty w polskim banku. Nie ma co prawda prawnych barier, by inwestycję skredytował bank brytyjski, jednak w praktyce jest to niemożliwe. Żaden bank w Londynie nie zaakceptuje hipoteki na polskiej nieruchomości jako zabezpieczenia. Nie jest to jednak wielka strata — oferty polskich banków są znacznie bardziej konkurencyjne. Przyjrzyjmy się im.
Kredyty w funtach brytyjskich można znaleźć w ofercie tylko trzech banków: MultiBanku, BZ WBK i BPH, przy czym ten ostatni zaoferuje tę walutę tylko swoim „platynowym” klientom, ewentualnie osobom korzystającym z bankowości private lub personal o ile osiągają dochody w funtach. W przypadku spłaty rat w GBP ważne jest, by bank przyjmował bezpośrednio tę właśnie walutę bez przeliczania na złotówki i ponownie na funty. Taka możliwość jest w BZ WBK oraz BPH (jeżeli zostało to zapisane w umowie).
Pytanie jednak, czy kredyt w funtach to rzeczywiście najlepsze rozwiązanie? — W tej chwili z uwagi na wysokie stopy procentowe w Wielkiej Brytanii oprocentowanie funtowych kredytów sięga 7 proc. Polak osiągający dochody w funtach może zastanowić się nad kredytem we frankach szwajcarskich — ryzyko kursowe jest nieco ograniczone z uwagi na to, że obie waluty są silnie skorelowane z euro — podkreśla Patrycja Skotnicka.
Jaką kwotę banki będą skłonne pożyczyć komuś, kto zarabia na rękę 1000 funtów miesięcznie (pensja wyliczona przy stawce godzinowej nieco wyższej niż minimalne 4,85 GBP)? Zróżnicowanie jest bardzo znaczne. W BZ WBK może uzyskać 190 tys. zł kredytu, w Nordei 350, a w Santander Consumer Banku aż 600 tys. zł.
Kredytów Polakom pracującym za granicą nie udziela tylko Bank Pocztowy. Raiffeisen Bank ogranicza swoją ofertę do osób zatrudnionych w zagranicznych filiach polskich firm, które płacą podatki w Polsce. Polbank kredytuje takich klientów na zasadzie odstępstwa. ING Bank Śląski wymaga 3 lat stażu (umowa na czas nieokreślony) od Polaków pracujących za granicą, a Millennium pożycza maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości. Część banków oferuje swoje kredyty tylko osobom pracującym na ternie Unii Europejskiej.
Praktycznie wszystkie banki biorące udział w rankingu prezentują takim klientom swoją standardową ofertę — chodzi m.in. o maksymalną kwotę kredytu w relacji do wartości nieruchomości czy okres spłaty. Pewnym utrudnieniem dla kredytobiorców może być konieczność dostarczenia bankowi dokumentów poświadczających dochód przetłumaczonych przez tłumacza przysięgłego. Jest to też dodatkowy koszt.
Większość banków wymaga dostarczenia przetłumaczonej dokumentacji, jednak są wyjątki. BZ WBK akceptuje dokumenty w oryginale, jeśli są po angielsku, a niektóre dokumenty także w jęz. niemieckim i francuskim. Niemieckie i angielskie dokumenty akceptuje Deutsche Bank PBC, Fortis i GE Money Bank — w jęz. angielskim.
Warto pamiętać, że Polak pracujący za granicą będzie musiał w większości przypadków notarialnie ustanowić pełnomocnika, do którego bank będzie dostarczał korespondencję związaną z kredytem.
Bez zbędnych kosztów
Studenci wkrótce wrócą z wakacji. Część może chcieć zamienić stancję czy akademik na własne cztery ściany. Tym bardziej że część mieszkania można wynająć, rekompensując koszt raty kredytu. Jeśli rodzice nie chcą bądź nie są w stanie pomóc pozostaje zaciągnięcie kredytu we własnym zakresie. Istotne jest, by bank odpowiednio liberalnie oceniał zdolność kredytową.
Ważne są jednak także inne parametry oferty.
— Bank idealny dla studenta powinien pożyczać bez prowizji, z możliwie niskim kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu (student nie ma oszczędności — kredytuje całe mieszkanie) oraz na długo (student chce rozłożyć spłatę na wiele lat — jak zacznie więcej zarabiać, to rozważy przyspieszenie spłaty zadłużenia żeby zdążyć przed emeryturą) — mówi Tymoteusz Tonkiel z Expandera.
Maciej Kossowski, doradca finansowy Expander