W listopadzie 2023 r. ceny transakcyjne mieszkań poszły w górę. Indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, urósł w porównaniu z październikiem o 0,93 pkt i osiągnął 110,03 pkt. Nieco mniejszą zwyżkę odnotowano w Warszawie, gdzie urban.one wyniósł 121,57 pkt, o 0,85 pkt więcej niż miesiąc wcześniej.
Sprzedający podnoszą poprzeczkę
Wzrosły także stawki ofertowe. Według raportu Cenatorium średnia zwyżka dla siedmiu największych miast wyniosła w listopadzie 2 proc., zarówno na rynku pierwotnym, jak też wtórnym.
– Najwyższy wzrost odnotowaliśmy w Gdyni, gdzie średnia cena 1 m kw. lokalu wzrosła w ciągu miesiąca prawie o 5 proc. Przyczyną tak dużego skoku cenowego jest wyprzedaż tańszych mieszkań i większy udział drogich lokali w strukturze ofert. W listopadzie udział mieszkań, których cena 1 m kw. przekraczała 15 tys. zł, wynosił 28 proc., miesiąc wcześniej było to niewiele ponad 20 proc. Łódź po raz kolejny okazała się stabilnym rynkiem. W listopadzie miesięczny wzrost na rynku pierwotnym wyniósł 0,7 proc., a na wtórnym 1,5 proc. – tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zwraca jednocześnie uwagę, że wyraźnie wyhamowało tempo wzrostu cen ofertowych w Warszawie. W listopadzie 2023 r. średnia stawka na rynku pierwotnym wzrosła w skali miesiąca o 0,8 proc., natomiast na rynku wtórnym o 0,6 proc.
– Wcześniej wydawało się, że stosunkowo niewielka oferta, w szczególności na rynku pierwotnym, oraz wysoki popyt na mieszkania będą powodować dalszy wzrost cen. Najwidoczniej ich poziom przestaje być akceptowany przez kupujących. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że w listopadzie pojawiły się pierwsze sygnały o wygaszeniu programu rządowych dopłat do kredytów – mówi Małgorzata Wełnowska.
Rynek czeka na nowe
Eksperci nie mają wątpliwości, że ceny w kolejnych miesiącach będą zależały m.in. od nowej podaży. Radykalne zwiększenie aktywności deweloperskiej mogłoby wyhamować wzrost stawek za metr. Dane GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego za listopad wyglądają jednak słabo.
– Miesięczna liczba rozpoczynanych budów mieszkań przez deweloperów ustabilizowała się na poziomie, który nie gwarantuje zaspokojenia popytu generowanego przez program Bezpieczny kredyt 2 proc. Gorsze listopadowe wyniki sektora budowlanego są też efektem sezonowości i nadchodzącej zimy. Deweloperzy będą bardziej aktywni w pozyskiwaniu pozwoleń na budowę. Wszystko za sprawą zmieniających się przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiana przepisów, która wejdzie w życie od 1 kwietnia 2024 r., może zmienić obraz rynku. Z jednej strony poprawi się komfort mieszkania. Z drugiej – deweloperzy będą dysponować mniejszą powierzchnią do sprzedaży, a to będzie wpływać na ceny mieszkań – mówi Małgorzata Wełnowska.
Nowe nadzieje
Drugim czynnikiem, od którego zależy przyszłość stawek za metr, jest nowy program wsparcia dla mieszkalnictwa.
Jak tłumaczy Aleksandra Gawrońska, szefowa badań rynku mieszkaniowego w JLL, założenia propozycji obecnego rządu są zbliżone do zasad Bezpiecznego kredytu 2 proc.: nadal wspierani mają być nabywcy pierwszych mieszkań, kupujący mieszkania na własne potrzeby. Modyfikacje obejmują natomiast oprocentowanie, które ma wynosić od 0 do 1,5 proc.
– Pojawiają się limity dochodowe, które jednak są na tyle wysokie, że nie powinny ograniczać grupy osób mogących skorzystać z programu. Najistotniejszą zmianą w pierwszym projekcie, mogącą zarazem powodować dalszy wzrost cen, jest brak jakiegokolwiek limitu ceny mieszkania. Limit kwoty kredytu, na który będzie przysługiwała dopłata dla singli, jest natomiast dużo mniej korzystny, co może spowodować, że w przypadku dużych miast ta konkretna grupa pójdzie w stronę kredytu na rynkowych warunkach – uważa Aleksandra Gawrońska.
Także Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, nie ma wątpliwości, że przyszłość branży w kolejnych kwartałach będzie zależeć m.in. od preferencyjnych kredytów.
– Biorąc pod uwagę szerszą perspektywę, dziś widzimy więcej przesłanek do dalszego wzrostu cen niż spadku. Nie będzie on jednak tak wysoki jak w ostatnich 12 miesiącach – uważa Marcin Krasoń.
