Stawki za metr mieszkań wciąż idą w górę. Opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl indeks urban.one urósł w czerwcu w porównaniu z majem o 0,18 pkt i wyniósł 113,39 pkt. Większe zwyżki odnotowano w Warszawie — urban.one wyniósł 125,49 pkt, o 0,4 pkt więcej niż miesiąc wcześniej.
- Średnie ceny transakcyjne nieruchomości nadal rosną, co może świadczyć o tym, że kupujący akceptują obecne stawki. Wpływ na ceny ma wzrost wynagrodzeń, który w połączeniu ze stabilnymi stopami procentowymi skutkuje wyższą zdolnością kredytową – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Próby przyciągnięcia kupujących
Michał Kubicki, prezes spółki Omega Asset Management i ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, uważa natomiast, że ceny na rynku pierwotnym w największych miastach doszły już do sufitu.
- Wobec trudności z wprowadzeniem nowego programu Kredyt na start korekta jest nieunikniona. Jej poziom będzie zależał od wielkości nowej podaży, która nie znajdzie chętnych – prognozuje Michał Kubicki.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości zwraca natomiast uwagę, że liczba ofert sprzedaży mieszkań rośnie lawinowo od I kw. 2024 r.
- Wydłużył się czas reklamowania ofert i finalizacji transakcji. Mieszkania już nie sprzedają się w 1-3 dni, tak jak to było przy okazji Bezpiecznego kredytu 2 proc. Widzimy, że deweloperzy coraz częściej stosują różnego rodzaju bonusy i zachęty. Na rynku wtórnym również obserwuje się większą skłonność właścicieli do negocjacji cen ofertowych. Są to dobre objawy samoregulacji rynku mieszkaniowego, która będzie postępowała pod warunkiem, że nie pojawi się obiecywany Kredyt na start, który zachwieje rynkiem i doprowadzi do podnoszenia cen mieszkań – mówi Tomasz Błeszyński.
Nowe prawo może podrożyć metr
Stawki za metr może podnieść także tzw. ustawa schronowa, która miałaby wejść w życie z początkiem 2026 r. Nowe zapisy zakładają, że podziemne kondygnacje w budynkach użyteczności publicznej i mieszkalnych wielorodzinnych, a także garaże podziemne będą projektowane w taki sposób, by mogły służyć za miejsce doraźnego schronienia.
- Wprowadzenie nowych regulacji dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej może sprawić, że część inwestycji deweloperskich wejdzie do sprzedaży z opóźnieniem. Już dziś procedura wydawania pozwoleń na budowę w miastach wojewódzkich trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Zmiana przepisów może ją jeszcze wydłużyć. Ponadto niektóre inwestycje w fazie projektowania będą musiały zostać zmienione, co realnie wydłuży czas wprowadzenia ich do sprzedaży - mówi Małgorzata Wełnowska.
Zwraca jednocześnie uwagę, że rozwiązania technologiczne stosowane w obiektach ochronnych będą zdecydowanie droższe niż te stosowane obecnie w mieszkaniówce.
- Część wymaganego wyposażenia schronów jest dziś niedostępna. To z pewnością będzie rzutować na wzrost cen mieszkań – mówi Małgorzata Wełnowska.
Zastrzeżenia wobec ustawy schronowej ma także Michał Kubicki.
- Jak każda ustawa, której się dogłębnie nie konsultuje z najbardziej zainteresowanymi środowiskami, tak i ta może rodzić wątpliwości i szereg niejasności. Ponadto to kolejne przepisy, które będą dorzucać zobowiązań inwestorom, podnosząc tym samym koszty budowy. Bezpieczeństwo państwa i jego obywateli jest najwyższym priorytetem, ale nie można zapominać o wpływie nowych przepisów na wzrost cen, bo to końcowy odbiorca będzie obciążony całością kosztów - mówi Michał Kubicki.
Mniej krytyczny wobec nowych przepisów jest Sławomir Horbaczewski, finansista i menedżer rynku nieruchomości.
- Jeśli tylko zapisy ustawowe będą jasne i precyzyjne, a deweloperzy i finansujące ich banki będą konkretnie wiedzieli, co i kiedy mają zrobić, będzie to po prostu kolejne uwarunkowanie ustawowe do wzięcia pod uwagę. Nieznaczny wzrost kosztów będzie uwzględniany w biznesplanach i budżetach, które i tak muszą być zgodne z realiami gospodarczymi i umożliwiać osiąganie zysku z prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą świadomi wprowadzanych uregulowań, a docelowo to oni pokrywają wszelkie koszty ustawowych regulacji. Deweloperzy jako przedsiębiorcy muszą osiągać marżę, inaczej ich działalność gospodarcza byłaby bez sensu. Zatem ustawa schronowa będzie neutralna dla rynku deweloperskiego - uważa Sławomir Horbaczewski.
W czerwcu podrożały także grunty. Z badania Cenatorium wynika, że współczynnik urban.one dla tego segmentu urósł o 0,35 pkt — do 150,10 pkt.