O tym, że w Polsce może brakować nawet 2 mln mieszkań, mówi się od lat. Jednocześnie najnowsze prognozy GUS wskazują, że do 2060 r. liczba ludności może spaść o 4,8-6,6 mln. Z nowego raportu firmy Open Format wynika natomiast, że do 2040 r. udział osób w wieku powyżej 65 lat wzrośnie do około 30 proc., a liczba tych powyżej 80 roku życia zwiększy się o ponad milion. Mediana wieku Polaków osiągnie 48 lat wobec 42 lat obecnie. Co czwarte gospodarstwo domowe będzie jednoosobowe.
Jakie zatem w rzeczywistości jest zapotrzebowanie na nowe lokale?
— Nie do końca zgadzam się z tezą, od wielu lat podnoszoną w mediach, jakoby niedobór mieszkań w Polsce sięgał 1,5-2 mln. Jest medialnie nośna, ale jeżeli policzymy łączną liczbę mieszkań wybudowanych w ostatnich dziesięciu latach, to ta luka byłaby już zapełniona. Problem tkwi gdzie indziej — braki mieszkaniowe należy rozpatrywać w kontekście przeludnienia obecnych mieszkań, ale też ich niskiego standardu. Na jednego mieszkańca Polski przypada jedynie 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna to 1,7. Jesteśmy w tej statystyce w ogonie, za nami są tylko Rumunia i Słowacja. Co trzeci Polak zmaga się z problemem przeludnienia. I to jest właśnie wyzwanie stojące przed instytucjami kształtującymi politykę mieszkaniową w Polsce — mówi Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w firmie Metrohouse.
Statystyka kontra rzeczywistość
Podobnie sytuację ocenia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. Jego zdaniem kluczowe jest to, co rozumiemy pod pojęciem „deficyt lokali”.
— Pod koniec 2025 r. zasób domów i mieszkań można było szacować na niemal 16,2 mln przy około 15,6 mln gospodarstw domowych. Teoretycznie więc lokali jest więcej niż potrzebujących. Gdyby rozdać klucze losowo, każde gospodarstwo otrzymałoby własne M i jeszcze część by została. Problem w tym, że wiele rodzin nie zaakceptowałoby standardu, metrażu czy lokalizacji przydzielonej nieruchomości. W praktyce sytuacja jest jeszcze bardziej złożona. Szacunkowo ponad milion lokali nie nadaje się do trwałego zamieszkania ze względu na stan techniczny lub położenie. Równolegle rośnie grupa gospodarstw, które stać na drugi dom — wakacyjny lub inwestycyjny. Ostrożne szacunki mówią nawet o kilkunastu procentach rodzin posiadających dodatkową nieruchomość, co oznacza ponad milion drugich domów. Do tego dochodzi obecność 2–4 mln cudzoziemców. W zależności od przyjętych założeń można więc dowodzić zarówno nadwyżki mieszkań, jak też ich istotnego niedoboru — tłumaczy Bartosz Turek.
Podkreśla także, że liczba gospodarstw domowych może być mocno zaniżona.
— Dorosłe dziecko mieszkające z rodzicami traktowane jest często jako część tego samego gospodarstwa domowego — mówi Bartosz Turek.
Według Eurostatu w 2024 r. niemal 54 proc. Polaków w wieku 25-34 lata mieszkało nadal w domu rodzinnym. To jeden z najwyższych wyników w UE i prawie dwukrotnie więcej niż unijna średnia.
— GUS stosuje trochę inną definicję gniazdowników i w 2022 r. ich liczbę szacował na 1,7 mln. Skala problemu została więc tu oszacowana na niższą, ale nadal nie jest to poziom, z którego możemy być dumni. Niezależnie od tego, które dane wziąć pod uwagę, liczba gospodarstw domowych wzrosłaby nawet o setki tysięcy, gdyby część tych młodych dorosłych mogła pozwolić sobie na samodzielne zamieszkanie — mówi Bartosz Turek.
Era mieszkań przyjaznych seniorom
Na problem niedopasowania zasobów do realnych potrzeb Polaków wskazuje także Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.pl.
— Ponad 70 proc. mieszkań w Polsce powstało przed 1995 r., a ich efektywność energetyczna często odbiega od współczesnych standardów. Nie mamy do czynienia z prostym deficytem liczbowym mieszkań, lecz z niedopasowaniem zasobu do zmieniającej się demografii, migracji i rosnących oczekiwań jakościowych. W efekcie spór o 2 mln brakujących mieszkań coraz mniej dotyczy arytmetyki, a coraz bardziej struktury i jakości rynku. To właśnie tam kryje się realne wyzwanie dla polityki mieszkaniowej i deweloperów — dodaje Ewa Palus.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, również nie ma wątpliwości, że struktura rynku mieszkaniowego będzie musiała w najbliższych latach mocno się zmienić.
— Oprócz zainteresowania nowym budownictwem senioralnym będziemy obserwowali większy popyt na nieruchomości mieszkaniowe, które posiadają pewne cechy przyjazne osobom starszym. Chodzi na przykład o obecność windy w niewysokim bloku oraz dobrą dostępność infrastruktury usługowej i usług społecznych w najbliższej okolicy — mówi Andrzej Prajsnar.
Zgadzają się z tym deweloperzy.
— Zamiast powielać schematy z okresu boomu, spółki muszą projektować inwestycje, które będą funkcjonowały w realiach starzejącego się społeczeństwa. Powinny być zatem funkcjonalne, dobrze skomunikowane, wpisane w strukturę miasta lub jego tzw. sypialnię. To zmiana, której nie da się już zatrzymać — mówi Jakub Orski, specjalista ds. sprzedaży w WPBM Mój Dom.
Szacunki mówiące o braku nawet 2 mln mieszkań pokazują skalę wyzwań, z jakimi mierzy się dziś polski rynek. Dyskusja o deficycie mieszkaniowym powinna jednak uwzględniać przede wszystkim zróżnicowanie terytorialne. W Polsce wyraźnie widać odpływ mieszkańców z małych miast do największych ośrodków i ich stref podmiejskich. To właśnie w metropoliach koncentruje się dziś rynek pracy, edukacja i usługi, a wraz z nimi realny popyt na mieszkania. To tam niedobór lokali jest najbardziej odczuwalny. Jednocześnie zmienia się struktura gospodarstw domowych — rośnie liczba singli, par bez dzieci, a społeczeństwo się starzeje. To oznacza, że potrzebujemy nie tylko odpowiedniej liczby mieszkań, ale też innego ich typu — bardziej kompaktowych, funkcjonalnych, dobrze skomunikowanych, a przede wszystkim projektowanych w sposób uniwersalny, bez barier architektonicznych. Rynek mieszkaniowy musi odpowiadać na trendy demograficzne. Budownictwo uniwersalne i elastyczne — dostosowane zarówno do młodych osób rozpoczynających samodzielne życie, jak też do seniorów — będzie w najbliższych latach jednym z kluczowych kierunków rozwoju.