Czytasz dzięki

Mieszkanie nie jest watością samą w sobie

opublikowano: 30-01-2020, 22:00

Inwestycja w nieruchomości to w powszechnym odczuciu bezpieczna i zyskowna sprawa. Lista argumentów obalających ten mit jest długa

„PB”: Nieruchomości to dobra inwestycja?

Bartosz Pawłowski, dyrektor do spraw inwestycji bankowości prywatnej, Dom Maklerski mBanku: Na tak postawione pytanie nie ma dobrej odpowiedzi. Nieruchomości są dobrą klasą aktywów, dywersyfikującą portfel inwestycyjny. W polskich warunkach są one jednak bardzo „przeważone” — większość Polaków ma lub próbuje mieć jakąś nieruchomość, co oznacza, że stanowi ona olbrzymią część naszego majątku.

Na pewno na wyobraźnię wpływają komunikaty o dynamicznym wzroście cen nieruchomości. Ponadto mają one jeszcze walor użytkowy.

W zeszłym roku kurs akcji Apple’a wzrósł o 70 proc., a indeks Nasdaq o niecałe 40 proc. To też działa na wyobraźnię, a jakoś nie widać, żeby polscy inwestorzy lawinowo inwestowali na rynku akcyjnym.

W indeksie czy w akcji Apple’a nie da się zamieszkać czy zrobić imprezy...

W trzecim mieszkaniu na wynajem też nie. Naprawdę mamy rozmaite możliwości lokowania kapitału. Coś jest w tym rynku nieruchomości, że skupiamy się na stopach zwrotu, zaś ignorujemy potencjalnie negatywne czynniki. Po pierwsze — ceny, owszem, wzrosły w ostatnich 2-3 latach, ale prawda jest taka, że po kryzysie w 2008 r. przez wiele lat nie były w stanie wydźwignąć się z dołka. Po drugie — często nie bierzemy pod uwagę płynności. Gdy kupi się akcje Apple’a czy jakiejkolwiek innej spółki, to następnego dnia widać, czy ich ceny spadły czy wzrosły. Można to obserwować niemal 24 godziny na dobę. Gdy kupi się mieszkanie, to prawdopodobniejutro czy za miesiąc nie będzie wiadomo, ile ono kosztuje. Ulegamy złudnemu poczuciu, że mieszkanie jest wartością samą w sobie i że ta wartość się z grubsza nie zmienia.

Na rynku jest mnóstwo analiz i raportów cenowych…

Naprawdę wiesz, ile twoje mieszkanie kosztuje w tej chwili? Jesteś w stanie to z dokładnością do tysiąca złotych powiedzieć?

Dokładność jest może mniejsza niż w przypadku indeksów giełdowych, ale mam do dyspozycji różne raporty i wskaźniki, z rynku pierwotnego czy wtórnego, w Warszawie i poza nią.

W Warszawie jest i Mokotów, i Białołęka, i Śródmieście, i inne dzielnice, które się różnią. W tych dzielnicach jest ulica z lepszym i gorszym dojazdem, bo tu jeździ tramwaj, a tam nie… Nie widzimy wyceny. Widzimy ją może od czasu do czasu. Ważniejsza rzecz jest jednak taka, że często mentalnie nie księgujemy kosztów związanych z posiadaniem mieszkania, zwłaszcza na wynajem. Podatki, niepełne obłożenie przez cały rok, remonty — wszystko to sprawia, że stopa zwrotu z tych mieszkań nie jest jakaś rewelacyjna, a mimo to czujemy, że jak to jest w księdze wieczystej, to jest nasze, my to mamy i możemy w tym zamieszkać. Koszty z tym związane natomiast nie do końca księgujemy w tej samej parafii, gdzie przychody. W związku z tym zwrot z tej inwestycji wygląda, przynajmniej w naszej głowie, lepiej niż w Excelu. A biorąc pod uwagę, że nie ma dziennej zmienności, którą widzimy np. na rynku akcji, wydaje nam się, że to jest święty Graal inwestowania.

251dc9e0-90f6-11e9-bc42-526af7764f64
To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Co w takim razie jest atrakcyjniejsze od inwestowania w nieruchomości?

Historycznie rzecz biorąc, było bardzo niewiele okresów na światowym rynku kapitałowym, powiedzmy 10-letnich, w których ceny akcji spadały w ujęciu realnym. Inwestowanie na rynku akcji w długim okresie daje, moim zdaniem, najlepszą stopę zwrotu, biorąc pod uwagę płynność, jaką ma ten rynek. Rynek obligacji w pewnym sensie też. Nie chcę zabrzmieć jak przeciwnik inwestycji w nieruchomości, ale zwracam uwagę, że jest to bardzo niejednorodna klasa aktywów. Niejednokrotnie inwestorzy o mniejszym kapitale, których nie stać na kupno dużego czy atrakcyjnego mieszkania, np. z widokiem na Wawel czy na morze w Gdyni, są często mamieni obietnicą dwucyfrowej stopy zwrotu z quasi-inwestycji w nieruchomości. Komisja Nadzoru Finansowego niedawno ostrzegała przed ofertami na rynku condohoteli. Pojawiają się też inne, zupełnie parainwestycyjne oferty, które są poza regulacją — chociażby propozycje inwestycji w zamian za weksle. Każdemu powinno pojawić się w głowie pytanie: gdzie, inwestując w ten sposób, jestem zabezpieczony? Często widzi się gwarancję zysku z jakiejś inwestycji nieruchomościowej: „gwarantowana stopa zwrotu 7, 8, 15 proc.”, a gdy spojrzy się na to, kto ją gwarantuje, często okazuje się, że to jest jakaś spółka celowa, spółka z o.o., która ma kapitał własny rzędu 5 tys. zł. Miejmy świadomość, że w tego typu inwestycjach nasza ochrona jako inwestorów jest bardzo mała.

Rozmowa jest zapisem fragmentu odcinka podcastu Puls Biznesu do słuchania pt. „Czy na rynku nieruchomości jest bańka?”. Archiwalne odcinki dostępne są na stronie pb.pl/dosluchania oraz w aplikacjach podcastowych, m.in. na Spotify, Apple Podcasts czy Lectonie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Sołtys

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy