Politycy licytują się, kto da więcej Kowalskiemu, branży i gospodarce. Wiele spraw wciąż jednak leży odłogiem.
Choć do wyborów parlamentarnych zostało jeszcze pół roku, festiwal partyjnych obietnic trwa w najlepsze. Wiele z nich dotyczy mieszkaniówki. Zdaniem Ewy Tęczak, ekspertki rynku nieruchomości serwisu Otodom, to było do przewidzenia, zważywszy na trudności, z jakimi ostatnio mierzył się sektor.
— Ograniczenie dostępności zakupu i najmu odczuli nie tylko potencjalni nabywcy i osoby poszukujące mieszkań do wynajęcia. Ponad 38-procentowy spadek sprzedaży w 2022 r. dotknął również deweloperów, pośredników i ekspertów finansowych. Nie mają lekko także ci, którzy mieszkania kupili wcześniej i spłacają niemal dwukrotnie wyższe raty — mówi Ewa Tęczak.
Podbijanie stawki
W ostatnich tygodniach rząd Prawa i Sprawiedliwości (PiS) nasilił działania promujące program Bezpieczny kredyt 2 proc., który ma wejść w życie w połowie 2023 r. Na odpowiedź największej partii opozycyjnej nie trzeba było długo czekać. Donald Tusk, lider Platformy Obywatelskiej (PO), przebił rządową ofertę, proponując — w przypadku wygranych wyborów — kredyt 0 proc.
— Zapowiedź Donalda Tuska wywołała polemikę i nie jest zapewne ostatnią propozycją, jaką w najbliższych miesiącach usłyszymy. Dziś na stole leży propozycja rządowa, która części nabywców jest w stanie ułatwić zakup w perspektywie kilku najbliższych miesięcy. Trudno się spodziewać, że ci, którzy mają realną potrzebę zakupu mieszkania i mogą ją zrealizować, korzystając ze wsparcia państwa, będą czekać na rozstrzygnięcia wyborcze i kolejny proces legislacyjny — mówi Ewa Tęczak.
Jej przewidywania potwierdzają ostatnie wyniki sprzedaży mieszkań — w lutym 2023 r. deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach o 48 proc. mieszkań więcej niż w miesiąc wcześniej.
— Trudno zaprzeczyć, że jakaś część tej sprzedaży to efekt wywołany zapowiedzią programu Bezpieczny kredyt 2 proc. — uważa Ewa Tęczak.
Niepewność w branży
Zdaniem Barbary Bugaj, analityczki rynku nieruchomości, propozycja rządu wydaje się łatwiejsza do zrealizowania niż propozycja PO, ale to nie znaczy, że nie ma wad.
— To kredyt opłacalny ekonomicznie w warunkach wysokich stóp procentowych, jednak nie będzie łatwy do uzyskania. Starając się o finansowanie, trzeba będzie wykazać się wyższą zdolnością kredytową niż obecnie na rynku komercyjnym, ponieważ raty mają być malejące. Warto podkreślić, że trudniej jest mieć zdolność na kredyt z ratami malejącym niż na kredyt z ratami równymi — uważa Barbara Bugaj.
Kredyt z zerowym oprocentowaniem trudno obecnie ocenić.
— Nawet reprezentanci partii, która proponuje ten program, nie są w stanie sprecyzować, jak miałby on funkcjonować. Odpowiedzi są lakoniczne — mówi Barbara Bugaj.
Sceptycznie do zapowiedzi kredytu 0 proc. podchodzi także Jan Dziekoński, założyciel portalu analitycznego FLTR.pl.
— Pojawia się pytanie, po co nam to zero procent? Jeszcze nie tak dawno, bo w 2019 r., koszt finansowania bankowego wynosił 4 proc., z czego 2 proc. to oprocentowanie, a 2 proc. marża banku. Rocznie zaciągano wtedy 200 tys. kredytów. Jaki miałby więc być cel wprowadzenia zerowego oprocentowania? Politycy chcieliby chyba, żeby wszyscy Polacy mieli na koncie kredyt. Poza tym trzeba pamiętać, że nieustanne dosypywanie pieniędzy do kredytowego worka prowadzi z reguły do wzrostu cen nieruchomości, co pokazał program Rodzina na swoim — mówi Jan Dziekoński.
Bez poklasku
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie wierzy w skuteczność rządowych obietnic.
— Program Bezpieczny kredyt 2 proc. nie pomoże gospodarstwom domowym wykluczonym z rynku mieszkaniowego z powodu niskich dochodów. Będzie natomiast wsparciem dla tych, którzy zdolność kredytową — według obecnych trudnych do osiągnięcia kryteriów — już posiadają i raczej prędzej niż później mieszkanie by kupili niezależnie od pomocy państwa. Tym samym program sowicie dofinansuje z pieniędzy publicznych zakup pierwszego lokum osobom o zarobkach powyżej średniej krajowej kosztem całej reszty podatników, także tych coraz bardziej sfrustrowanych, którzy o zdolności kredytowej i własnym dachu nad głową mogą tylko pomarzyć — twierdzi Jarosław Jędrzyński.
Podkreśla równie, że wydatkując znaczące fundusze z podatków, rząd powinien wziąć pod uwagę interesy budżetowe i gospodarcze, a te gwarantuje wyłącznie wspieranie pierwotnego rynku mieszkaniowego.
— Lwia część kapitałów wspierających budowę nowych mieszkań wraca do budżetu w formie różnego rodzaju danin. Tymczasem pieniądze publiczne z Bezpiecznego kredytu 2 proc. w większości mają popłynąć na rynek wtórny, co jest ich marnotrawstwem — przekonuje Jarosław Jędrzyński.
Pomysł PO natomiast uważa za próbę przelicytowania propozycji rządowej.
— To budzi najwięcej wątpliwości, nie mamy jednak wystarczających danych do oceny jakości i możliwości realizacji tej propozycji — dodaje Jarosław Jędrzyński.
Więcej palących kwestii
Eksperci zwracają uwagę, że problemów mieszkaniówki wymagających pilnego rozwiązania jest znacznie więcej, tymczasem w programach wyborczych zostały one pominięte.
Jedną z bolączek rynku jest ograniczona podaż mieszkań.
— Uwolnijmy tereny pod zabudowę — zarówno te, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości i są obecnie zarezerwowane pod realizację programu Mieszkanie+, jak również tereny po niszczejących biurowcach czy sklepach wielkopowierzchniowych. Większa dostępność gruntów to większa dostępność mieszkań i recepta na stabilizację cen — twierdzi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zdaniem Barbary Bugaj politycy powinni przyjrzeć się m.in. ustawie o ochronie praw lokatorów, która hamuje rozwój rynku najmu w Polsce.
— Ważną kwestią jest także budownictwo socjalne i komunalne. To m.in. dlatego, że tego typu mieszkań brakuje, właściciele nieruchomości muszą brać na siebie ryzyko utrzymywania nieuczciwych lokatorów — uważa Barbara Bugaj.
Jan Dziekoński zwraca również uwagę, że od wielu lat rynek nie może się doczekać REIT-ów, które umożliwiłyby Kowalskiemu inwestowanie w nieruchomości poprzez polskie spółki.
— Obietnic na tym polu było wiele, ale przez lata nikt ich nie zrealizował — mówi Jan Dziekoński, dodając, że politycy powinni też pomyśleć, jak szybko i trwale zbić inflację, by stopy procentowe zaczęły spadać.
— Problemy inflacyjne zaczęły się nawarstwiać już w 2019 r. Może stopy procentowe w 2020 r. nie powinny spaść do 0,1 proc., ale np. do 1 proc? Niewykluczone, że nie mielibyśmy dziś tych wszystkich problemów w skali, z jaką musimy się mierzyć. Historii nie odwrócimy, ale może na przyszłość przydałaby się bardziej zdecydowana polityka pieniężna — uważa Jan Dziekoński.
Propozycje dotyczące obniżenia kosztów kredytów hipotecznych w obecnych warunkach będą wspierały głównie popyt, który w 2022 r. mocno spadł. Pobudzenia wymaga jednak także strona podażowa. W minionym roku obniżyła się zarówno liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, jak też wydanych pozwoleń na budowę. Co istotne, w pierwszym przypadku zanotowano mocniejszy spadek, a to oznacza, że deweloperzy rozpoczęli mniej projektów, niż mogliby. Ze skutkami tego zjawiska rynek będzie się mierzył przez najbliższych kilka lat. Należy więc wdrożyć działania pobudzające podaż. Warto się zająć się procedurami administracyjnymi, czynnikami blokującymi podaż gruntów w dużych miastach oraz stabilnością otoczenia makroekonomicznego i regulacyjnego, w którym działają spółki.
