Jeszcze 10 lat temu, aż 60 proc. mieszkań deweloperskich, których budowę rozpoczęto, przypadało na sześć największych polskich miast. W minionym roku odsetek ten wyniósł zaledwie 33 proc. - podaje Główny Urząd Statystyczny.
- Początek obecnej dekady przyniósł wyraźną zmianę preferencji kupujących nowe mieszkania i domy, a w efekcie boom budowlany w wielu powiatowych miasteczkach. Jednym z głównych powodów są ceny - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z danych tej firmy wynika, że np. w centrum Warszawy średnia stawka za metr mieszkania deweloperskiego przekracza 42 tys. zł. Dla porównania, w takich dzielnicach, jak Wesoła, Rembertów, Wawer czy Białołęka jest to średnio niespełna 14 tys. zł.
Przepaść w kosztach
Jeszcze niższe ceny są w miejscowościach sąsiadujących ze stolicą. Przykładowo, w Górze Kalwarii metr mieszkania od dewelopera kosztuje średnio ok. 8 tys. zł. W Błoniu jest to ok. 10 tys. zł, a w Mińsku Mazowieckim, Legionowie, Piasecznie - 11,5-12,5 tys. zł. Co ciekawe, znacznie wyższe stawki - ponad 15 tys. zł za metr – zarejestrowano w Pruszkowie.
– W ostatnich latach obserwujemy dynamiczny wzrost zainteresowania przedmieściami i mniejszymi miejscowościami. Klienci coraz częściej poszukują komfortowych warunków życia z dala od zgiełku, ale z dobrym dostępem do infrastruktury i transportu. Nieruchomości zlokalizowane poza granicami dużych miast są z reguły tańsze – mówi Emil Basta, specjalista ds. sprzedaży w spółce WPBM Mój Dom.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl – powołując się na dane GUS - zwracają uwagę, że deweloperzy mocno przyspieszyli z inwestycjami w miejscowościach okalających metropolie, np. w 2024 r. liczba rozpoczętych mieszkań w okolicach Poznania wzrosła aż o 70 proc. w porównaniu z 2023 r. Na przedmieściach Warszawy wystartowało o 48 proc. więcej budów.
W miejscowościach wokół stolicy największy wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów odnotowano w powiatach mińskim ( o 207 proc.), pruszkowskim (o 115 proc.) i warszawskim zachodnim (o 61 proc.). Jeśli chodzi o okolice Wrocławia, to do największego wzrostu doszło w powiatach: średzkim (o 24 proc.) i wrocławskim (o 485 proc. ).
- Na obszarach podmiejskich mieszkania budują najczęściej małe i średnie firmy. Banki nie paliły się do finansowania ich inwestycji. Najwyraźniej ich podejście się zmieniło, bo w ubiegłym roku mogliśmy obserwować powrót boomu mieszkaniowego za rogatkami największych miast – mówi Marek Wielgo.
Mur nie do przebicia
Zdaniem ekspertów, rozwój peryferyjnych dzielnic największych miast i przedmieść jest procesem, którego nie da się zatrzymać.
- Można spodziewać się nawet jego nasilenia w najbliższych latach, w miarę jak poprawiać się będzie infrastruktura komunikacyjna oraz dostępność kredytów. W największych polskich miastach, podobnie jak w wielu na Zachodzie Europy, ceny mieszkań osiągnęły poziom, który dla wielu osób, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, przestaje być akceptowalny. Dla tych, którzy nie chcą płacić bajońskich sum, rozsądną alternatywą są mieszkania w miejscowościach okalających metropolie. Część osób kupuje tam mieszkania lub domy ze względu na większy metraż - mówi Marek Wielgo.
Jego zdaniem, kluczowe jest jednak to, by nowe osiedla powstawały w sposób kontrolowany.
- Niekontrolowane rozlewanie się metropolii oznacza powstawanie mieszkaniowych slumsów bez usług, zieleni, transportu publicznego. Tysiące hektarów rozproszonej zabudowy generują też olbrzymie koszty związane m.in. z wywozem śmieci czy doprowadzeniem wody i rozbudową infrastruktury drogowej. Nie można też zapominać o kosztach związanych z korkowaniem się miast i zanieczyszczeniami środowiska – mówi Marek Wielgo.
Jego zdaniem, wystarczy przeanalizować Ranking Miast, który co rok ogłasza Polski Związek Firm Deweloperskich, by zauważyć, w których metropoliach władzom zależy na racjonalnym rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
- W zatrzymaniu i pozyskiwaniu nowych mieszkańców widzą przede wszystkim korzyści. Zwłaszcza, jeśli ci ludzie tam pracują i korzystają z infrastruktury. Chodzi więc o to, żeby na miejscu płacili również podatki i wydawali zarobione pieniądze. Peryferyjne obszary miast z czasem mogą zyskać na atrakcyjności. Doskonałym tego przykładem jest warszawski Ursynów. W latach 70. i 80., kiedy rozpoczęto tam masową budowę blokowisk, miejsce to kojarzyło się z pustkowiem, brakiem infrastruktury i słabą komunikacją z centrum miasta. Dopiero w latach 90. i 2000. Ursynów zaczął zyskiwać na atrakcyjności, m.in. dzięki budowie metra. Obecnie jest jedną z najbardziej prestiżowych dzielnic Warszawy - zwraca uwagę Marek Wielgo.
O potencjale obrzeży mówi także Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodomu.
- Z jednej strony dużo mówi się o zjawisku „pandemicznych ekspatów” wracających do miast z powodu uciążliwości codziennych dojazdów do pracy czy konieczności dowożenia dzieci do szkół i na zajęcia dodatkowe. Nie znamy jednak jego skali. Z drugiej strony obrzeża to wciąż tańsza alternatywa, a suburbanizacji sprzyjają także inwestycje infrastrukturalne i trend pracy hybrydowej. Trudno porównywać skalę obu zjawisk. Wiele wskazuje jednak na to, że obrzeża miast nie stracą drastycznie na popularności, zwłaszcza, że - jak pokazały wyniki naszego badania, przeprowadzonego w ramach projektu Szczęśliwy dom - aż 71 proc. mieszkańców Polski marzy o domu jednorodzinnym, a to marzenie łatwiej spełnić pod miastem – mówi Marcin Krasoń.