Warszawski Służewiec Przemysłowy zlokalizowany jest w południowo-zachodniej części Mokotowa. Od początku lat 90. XX wieku ulega dynamicznym zmianom: z terenu magazynowo-przemysłowego przekształcił się w największy w Polsce obszar biznesowy, który obecnie szybko rozwija się również pod względem mieszkaniowym.
— W ostatnich trzech latach deweloperzy oddali do użytku 3,9 tys. mieszkań. To o 1 tys. więcej niż w latach 2010-2015 roku. Okolica cieszy się coraz większym zainteresowaniem. W latach 2019-21 deweloperzy planują w sumie wybudować 4 tys. lokali — podaje Jan Jakub Zombirt, dyrektor działu doradztwa strategicznego w JLL.
Fakt, że Służewiec ma szanse stać się miejscem nie tylko do pracy, ale i do życia, potwierdza działanie właściciela kompleksu biurowego Empark — Immofinanz, który niedawno ogłosił, że najstarszy budynek biurowy na ul. Domaniewskiej zostanie wyburzony.
— Przeprowadzone przez nas badania jasno wykazały, że przestrzeń ta ma potencjał mieszkalny. Dlatego też stworzyliśmy dla niej nową koncepcję. Obecnie jesteśmy w trakcie rozmów z potencjalnymi inwestorami, którzy zechcą odkupić od nas ten teren — mówi Magdalena Kowalewska, szefowa Immofinanz w Polsce.
Na terenie wspomnianej nieruchomości mogłoby powstać 70 tys. m kw. mieszkań. Obszar Służewca biurowego wyznacza od północy ul. Woronicza, od południa ul. Bokserska, od wschodu ul. Modzelewskiego i od zachodu linia torów kolejowych.
— W najbliższej okolicy możemy zaobserwować zmasowaną budowę osiedli mieszkaniowych. Są tam obecni duzi gracze, jak Marvipol, Murapol, Budimex, Dom Development, Yareal czy największy fiński deweloper YiT. Wszystkie budynki znajdują się w promieniu jednego kilometra od centrum biurowego na Służewcu — mówi Marcin Krasoń, ekspert portalu obido.pl
Dodaje, że mieszkaniową hossę na Służewcu Przemysłowym potwierdza przypadek dewelopera Echo Investment.
— Kilka lat temu Echo zakupiło spory grunt [3 ha — red.] między ulicami Cybernetyki a Marynarską. Teren pierwotnie miał być przeznaczony pod budynek biurowy. Deweloper jednak zmienił zdanie i obecnie sprzedaje mieszkania na osiedlu Reset — mówi Marcin Krasoń.
Mordor
Na Służewiec codziennie do pracy dojeżdża 80 do 100 tys. ludzi.
— Słabe połączenie komunikacyjne i realizowany w ostatnich latach remont Marynarskiej doprowadził do nasilenia korków i przesilenia, które spowodowało, że dzielnica ta cieszyła się nieprzychylną opinią — mówi Jan Jakub Zombirt.
„Mordor na Domaniewskiej”, jak mówi Wikipedia — jest: „nieformalną nazwą biurowców będących siedzibami licznych korporacji znajdujących się w okolicach ulicy Domaniewskiej w Warszawie. Nazwa stanowi nawiązanie do Mordoru, czyli krainy stworzonej przez J.R.R. Tolkiena w powieści fantasy »Władca Pierścieni«”.
— Połowa obecnej powierzchni biurowej na Służewcu powstała po 2008 r. Deweloperzy trzy, cztery lata temu zrozumieli, że należy odwrócić potoki ludzi napływających z centrum do biura, i rozpoczęli budowę osiedli mieszkaniowych, które cieszą się sporym zainteresowaniem kupujących — zapewnia Marcin Krasoń.
Ocenia, że przestrzeń ma potencjał do rozwoju w kierunku wynajmu indywidualnego, szczególnie instytucjonalnego.
— Pracownicy pragną zaoszczędzić czas przeznaczony na dojazdy do miejsca pracy. Bardzo często mieszkania wynajmują firmy z myślą o swoich pracownikach — dodaje ekspert obido.pl.
Zieleń potrzebna
Ekspert JLL sądzi, że ulgę dzielnicy z pewnością przyniesie oddanie do użytku w 2020 r. drogi ekspresowej S2, która zmniejszy tranzytowy charakter Marynarskiej, bo pracowników w Mordorze nie ubędzie.
— Firmy wynajmujące biura na terenie Służewca Przemysłowego nie są skore do zmiany adresu. W ostatnich pięciu latach średnio 40 proc., czyli ok. 61 tys. m kw. całkowitej powierzchni wynajętej na Służewcu Przemysłowym w ciągu roku stanowiły renegocjacje. Jeżeli już dochodzi do przeprowadzki, to najczęściej z jednego biurowca do drugiego — mówi Jan Szulborski, konsultant w dziale badań i doradztwa w Cushman & Wakefield.
Wydaje się, że wszystko na Służewcu zaczyna zmierzać w dobrym kierunku, a okolica z koszmaru pomału przemienia się w baśń. Jednak według eksperta obido.pl mieszkańcy nowych osiedli wkrótce mogą mierzyć się z problemem braku infrastruktury miejskiej, zielonych okolic, szkół i przedszkoli. Jednak i w tym obszarze dzieje się coraz więcej.
— Miasto przeznaczyło właśnie 8,2 mln zł na przekształcenie dawnych bocznic kolejowych w park linearny. To bardzo ważne, bo do tej pory Służewiec biurowy nie posiadał zagospodarowanych przestrzeni publicznych. Tereny rekreacyjne ucieszą na pewno licznie wprowadzające się na Służewiec rodziny z dziećmi. Pracujemy też nad wdrożeniem na Służewcu systemu hubów mobilności — punktów, które dają dostęp do różnych usług współdzielonej mobilności w jednym miejscu. Będzie to pierwsze takie rozwiązanie w Polsce. Mamy nadzieję, że łatwy dostęp to rowerów, hulajnóg, skuterów i samochodów wypożyczanych na minuty zachęci kolejne osoby do rezygnacji z własnego samochodu — mówi Karina Koziej, prezes zarządu stowarzyszenia Lepszy Służewiec.