Nadpodaż biur zmienia plany deweloperów

Inwestorzy coraz śmielej przeprojektowują biurowce na bloki mieszkalne, hotele, a nawet akademiki. Zdaniem ekspertów to trafne decyzje

Gwałtownie rosnąca oferta biur, szczególnie w Warszawie, może w najbliższych latach wpakować deweloperów w kłopoty, jeśli zabraknie chętnych do najmu. Mimo doskonałego popytu już widać pewne dysproporcje na tym rynku.

TRZY W JEDNYM:
Zobacz więcej

TRZY W JEDNYM:

Realizowany z rozmachem przez White Star Real Estate warszawski projekt EC Powiśle łączy funkcje biurową, mieszkaniową i hotelową. [FOT. ARC]

— O ile najpopularniejsze stołeczne biurowce są w stanie utrzymać prawie pełne wynajęcie, o tyle w starszych budynkach, w mniej atrakcyjnych dzielnicach, a także w nowych, gdzie stawki najmu są zawyżone, wskaźnik pustostanów może sięgać kilkudziesięciu procent — twierdzi Piotr Capiga, ekspert z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield. Inwestorzy szukają więc alternatyw, by potencjalną porażkę przekuć w sukces. Biorą pod uwagę m.in. częściową lub pełną rezygnację z funkcji biurowej na rzecz mieszkań lub hoteli.

Atrakcyjny produkt

Trend ku zmianie przeznaczenia powierzchni biurowej, zdaniem Piotra Capigi, może przybierać na sile m.in. z powodu wprowadzonych niedawno zmian w podatku dochodowym. Nowy podatek ma obciążać właścicieli biurowców niezależnie od tego, czy są wynajęte, czy nie.

— Być może zmiana funkcji będzie szansą na zagospodarowanie starszych biurowców, które mają największy problem z utrzymaniem najemców — uważa Piotr Capiga. Ponadto, jego zdaniem, decyzje o rozpoczęciu budowy większości wznoszonych obecnie biurowców zapadały kilka lat temu, gdy rynek nie był jeszcze nasycony. Dziś trzeba jakoś wybrnąć z zalewu biur i powstrzymać skok pustostanów, do jakiego może dość w następnych latach. Z tego powodu część biurowców zamienia się w bloki mieszkalne. Trudno jednak mówić o masowym zjawisku, zwłaszcza że coraz więcej terenów ma miejscowe plany zagospodarowania, determinujące rodzaj inwestycji na konkretnej działce, więc zmiana funkcji może się okazać zbyt kosztowna i czasochłonna.

— Czasami jednak plany miejscowe są dość ogólne i dopuszczają realizację zarówno inwestycji komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Należy również pamiętać o wysokim popycie na grunty. Właściciele nie będą mieli problemów ze zbyciem działki, nawet jeśli uznają, że funkcja, jaką planowali, nie wpisuje w aktualne trendy rynkowe — zapewnia Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL. Z drugiej strony, np. długoterminowe umowy najmu z międzynarodowym operatorem hotelowym w dobrej lokalizacji są atrakcyjnym produktem inwestycyjnym.

— Deweloperzy, realizując taką inwestycję nawet w obiekcie, który wcześniej pełnił inne funkcje, nie powinni w przyszłości narzekać na brak zainteresowania funduszy inwestycyjnych — podkreśla Kamil Kowa, dyrektor działu wycen i doradztwa w spółce Savills. Dodaje, że rosnącemu zainteresowaniu deweloperów takimi projektami sprzyja m.in. coraz większy popyt na nowe klasy aktywów na rynku inwestycyjnym, czyli hotele, mieszkania na instytucjonalny wynajem lub akademiki.

Ku lepszym aktywom

Analitycy Cushman&Wakefield podkreślają przede wszystkim świetną kondycję stołecznego rynku mieszkaniowego, na którym ceny pną się do góry średnio o 3 proc. rocznie. Popyt napędzają poprawiające się finanse Polaków, niskie stopy procentowe, rozgrzany rynek pracy i napływ pracowników z innych krajów. Deweloperzy stawiający biura chcą skorzystać z tej koniunktury. ECI, inwestor planowanego kompleksu biurowego na warszawskim Służewcu — Infinicity, zdecydował się na budowęmieszkań.

Podobnie Archidiecezja Warszawska: dwie połączone wieże biurowe miały stanąć na działce w Śródmieściu, jednak konkurencja deweloperów biurowych, którzy w sąsiedztwie rozpoczęli budowę np. kompleksu Varso i Parku Avenue, sprawiła, że Archidiecezja zrealizuje ten sam projekt architektoniczny, ale budynek będzie pełnił funkcję mieszkaniową. Część biurowców przekształca się w hotele, bo choć w ostatnich 10 latach liczba pokoi hotelowych w Polsce podwoiła się do około 130 tys., rynek ten nadal odczuwa duży niedosyt. Widać to nawet w Warszawie, gdzie operatorzy hotelowi są szczególnie zainteresowani ścisłym centrum miasta, ale tam najtrudniej o odpowiedni grunt.

W nowej odsłonie

Budynek u zbiegu Waliców i Grzybowskiej, początkowo stawiany jako biurowiec, zostanie niemal w całości zajęty przez hotel Ibis Styles. Oryginalne przeznaczenie zachowają tylko pierwsze i drugie piętro.

— Podobnie w zabytkowej Kamienicy Branickich przy ul. Smolnej, którą inwestor, firma Budizol, planował przeznaczyć na biurowiec. Obecnie większą część powierzchni zajął, otwarty w maju 2017 r., Hotel Indigo Warsaw Nowy Świat — mówi Kamil Kowa. Przy ul. Postępu na Służewcu, w jednym z budynków kompleksu P4 budowanego przez firmę Garvest, w 2018 r. zostanieotwarty czterogwiazdkowy Hotel Vienna House Mokotów. Sąsiedztwo biur ma niemałe znaczenie dla operatorów hotelowych, którzy chcą być jak najbliżej biznesowego klienta.

— Z drugiej strony satysfakcja najemców związana z dostępnością hotelu zwiększa szansę na skuteczną komercjalizację biurowca — uważa Piotr Capiga. Podkreśla, że w obecnych realiach zawarcie umów pre-let (przednajmu) stanowi wyzwanie dla deweloperów biurowych, a takie kontrakty są przepustką do rozpoczęcia inwestycji lub znacznego obniżenia kosztów kredytu. Natomiast operatorzy hotelowi coraz chętniej decydują się na umowy prelet, wynajmując przy tym co najmniej kilka tys. mkw. na wiele lat. Funkcję hotelową w kompleksie biurowym znajdziemy m.in. w Varso, Warsaw HUB, czy — z uwzględnieniem apartamentów i mieszkań — w projekcie EC Powiśle lub Centrum Praskim Koneser.

— Widzimy również trend rewitalizacji biurowców lub hoteli połączony ze zmianą ich funkcji na domy studenckie. Pionierską inwestycją była przebudowa orbisowskiego hotelu Polonez w Poznaniu, w którym działa akademik pod marką Student Depot. Podobne inwestycje w opuszczonych budynkach biurowych i przemysłowych realizują Golub GetHouse — budynek biurowy Telpodu w Krakowie i Triton Academicus, który otwiera akademik BaseCamp w dawnej drukarni w Łodzi — sumuje Kamil Kowa. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dorota Kaczyńska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Nadpodaż biur zmienia plany deweloperów