Nie ma jasnej definicji klas biurowców

Patrycja Otto
opublikowano: 14-11-2000, 00:00

NIE MA JASNEJ DEFINICJI KLAS BIUROWCÓW

W Polsce nie ma jednoznacznej definicji określającej klasy biurowców, co w efekcie prowadzi do ich zawyżania. Najbardziej charakterystycznymi elementami decydującymi o zaklasyfikowaniu obiektu pozostają lokalizacja, standard budynku oraz stawki czynszu za wynajem powierzchni.

Brak powszechnie obowiązujących wytycznych dotyczących zasad klasyfikacji biurowców powoduje, że firmy deweloperskie przy ich ustalaniu posługują się swoimi wewnętrznymi uregulowaniami.

— Na rynku przyjęły się dwa sposoby określania klasy poszczególnych obiektów. Pierwszy uwzględnia tylko standard budynku. W drugim natomiast liczy się także lokalizacja — tłumaczy Jarosław Zagórski, agent z Healey & Baker.

Stan ten doprowadził do zacierania się różnic w standardzie biurowców.

— W praktyce oznacza to, że obiekty klasy B nie ustępują w komforcie i warunkach pracy budynkom klasy A — wyjaśnia Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen z Agencji Nieruchomości Unikat.

Zasadnicze różnice

Obecnie wyróżnia się trzy klasy biurowców: A, B i C. W klasie A znajdują się tzw. inteligentne budynki, o najwyższej, dostępnej na rynku infrastrukturze technicznej i bardzo dobrej lokalizacji.

— Muszą one posiadać np. klimatyzację, techniczne podłogi, linie cyfrowe i w miarę możliwości podwieszane sufity. Poza tym obowiązkowe są miejsca parkingowe (1 miejsce na 100 mkw.). Ponadto najemca powierzchni powinien mieć możliwość dowolnej aranżacji biura — wylicza Jarosław Zagórski.

Dodatkowo na zakwalifikowanie budynku do klasy A wpływa otoczenie, w jakim się on znajduje, forma architektoniczna, i jakość materiałów, z których został wykonany. Źródłem prestiżu są także jego najemcy.

— Przy określaniu klasy biurowców dużą rolę pełni kryterium czynszowe. Rynek nieruchomości w sposób bezwzględny weryfikuje atrakcyjność i prestiż budynków a tym samym ich klasę. To najemcy decydują, które budynki są rzeczywiście najlepsze i warto za nie zapłacić wysoki czynsz. W konsekwencji można stwierdzić, że do klasy A zaliczane są te budynki, które posiadają najwyższe stawki za wynajem — twierdzi Jerzy Muszyński.

Obiekty klasy B odznaczają się niższą infrastukturą techniczną, np. zamiast klimatyzacji mają jedynie wentylację, są też gorzej zlokalizowane.

— Do klasy C należą biurowce, których standard nie w pełni odpowiada wymaganiom nowoczesnej firmy. Tutaj za przykład można wskazać starą substancję biurową wymagającą modernizacji i adaptacji, budynki mieszkalne swego czasu zamienione na biura czy hale poprodukcyjne — wyjaśnia Jerzy Muszyński.

Z dala od centrum

Deweloperzy starają się na własną rękę uporządkować problem klasyfikacji biurowców. W wyniku tego coraz częściej można się spotkać z oznaczeniem klasy budynku znakiem plus, np. B+, C+.

— Budynek o wysokim standardzie znajdujący się na obrzeżach miasta określony zostanie jako B+, z powodu nie najlepszej lokalizacji. Gdyby znajdował się w centrum, to zostałby zakwalifikowany do klasy A — wyjaśnia Jarosław Zagórski.

Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich, najwięcej buduje się biurowców klasy B, ponieważ na nie właśnie jest największy popyt na rynku. Zainteresowanie takimi obiektami wykazują przede wszystkim firmy związane z telekomunikacją i Internetem. Rodzaj ich działalności nie wymaga, by lokalizowały swoje siedziby w centrum miast. Przyznają jednak, że inwestorzy praktycznie nie podejmują się budowy obiektów klasy C. Powodem jest ich spora liczba na rynku i minimalny na nie popyt.

— Firmom nie opłaca się wynajmować biura w biurowcu klasy C w momencie, gdy mogą wynająć je za 20 dolarów za mkw. (około 100 zł) w obiekcie klasy B, leżącym poza centrum — sugeruje Jarosław Zagórski.

Zawyżanie klasy

Brak definicji klas budynków powoduje, że można ją bezkarnie zawyżać. Każdy deweloper może dowolnie interpretować standard danego biurowca.

— Właściciel zawsze będzie oceniał klasę swojego biurowca wyżej niż najemca. Ponieważ o wysokości czynszu w dużej mierze decyduje klasa budynku, to najemcy zadecydują, czy standard budynku jest rzeczywiście na tyle wysoki, by zapłacić za niego tak jak za klasę A — uważa Jerzy Muszyński.

Dodaje, że nawet w obrębie jednej klasy zaznaczają się różnice.

— Warszawa jest miastem, w którym biurowców klasy A jest najwięcej, ale ich komfort i wygoda odbiega nieraz od biurowców tej samej klasy w innym mieście — zaznacza.

Zdaniem Jarosława Zagórskiego, takie zawyżanie ma miejsce tylko w przypadku ofert inwestorów. Dla klientów taka sytuacja jest jednak bez znaczenia, gdyż dany biurowiec oceniają oni ze względu na korzystną lokalizację i powierzchnię. Ponadto klienci nie mają zwyczaju pytać o klasę biurowca.

— Wynika to z tego, że najemcy słabo orientują się w oznaczeniach biurowców, w związku z tym z nich nie korzystają — tłumaczy Paulina Górska z Jones Lang LaSalle.

Przeważnie szukając biura do wynajęcia klienci wymieniają tylko warunki, jakie powinno ono spełniać oraz podają kwotę, jaką mogą na to przeznaczyć. Zdarza się, że firma zmieniająca biuro chce zostać w obrębie danego urzędu skarbowego.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Patrycja Otto

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane