Lokalizacja, wielkość i jakość budynków, cena wynajmu — oto, co się liczy
Nie chodzi o taką trochę większą piwnicę, w której można dowolnie upychać zapasy towaru. Magazyny projektuje i buduje się bezpieczne i wygodne.
Wszystko zaczyna się od zgłoszenia potrzeby na magazyn w określonym miejscu na świecie. Popyt napędzają różnego rodzaju wydarzenia. Powstanie nowego węzła komunikacyjnego albo autostrady, wstąpienie państwa do Unii Europejskiej czy otwarcie granic — wszystko to zwiększa aktywność podmiotów gospodarczych. A za tym rośnie zapotrzebowanie na magazyny.
Po pierwsze klient
— Najpierw klient zgłasza zainteresowanie nową lokalizacją na dystrybucyjnej mapie Polski. Potem do pracy przystępują nasze działy odpowiedzialne za znalezienie gruntu pod budowę parku logistycznego. Działka musi spełniać wiele kryteriów. Zanim rozpocznie się prace budowlane, trzeba przeprowadzić badania środowiskowe, geotechniczne i topograficzne oraz zapewnić formalności związane z pozwoleniem na rozpoczęcie inwestycji — tłumaczy Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis, największej na świecie firmy budującej i wynajmującej obiekty dystrybucyjne.
Z kolei najemca zaczyna od wyboru lokalizacji. Od tego będzie w przyszłości zależeć jego czas reakcji na zamówienie klienta, koszt obsługi magazynu, koszty transportu do i z magazynu oraz możliwość kontrolowania pracy magazynu przez odpowiednie osoby z firmy.
— W przypadku, gdy przedsiębiorstwo większość produktów importuje do Polski przez port w Gdyni, warto rozważyć wynajęcie magazynu w Trójmieście. Z kolei gdy źródła zaopatrzenia firmy są rozproszone w całym kraju, a sprzedaż skupiona jest na obszarze pomiędzy Poznaniem, Warszawą i Górnym Śląskiem, najlepszym miejscem na magazyn będzie Łódź. Każdy przypadek trzeba rozważyć indywidualnie — uważa Łukasz Dziewanowski z firmy logistycznej Schenker, najemcy magazynów.
Deweloper magazynów musi zastosować się do ograniczeń prawnych o dozwolonej powierzchni zabudowy i terenów czynnych biologicznie na danym gruncie. Jeżeli kupuje grunty poprzemysłowe, najpierw przygotowuje grunt, oczyszcza go ze szkodliwych substancji, spełnia wymogi administracyjne i podejmuje dialog z lokalną społecznością.
— Coraz większym powodzeniem cieszą się magazyny typu build-to-suit, czyli projektowane i budowane zgodnie z wytycznymi klienta. Są nimi szczególnie zainteresowani przedstawiciele branży transportowej i spożywczej, sieci handlowych oraz produkcji lekkiej — dodaje Maciej Madejak.
Po drugie — obiekt
Miejsce już wybrane. To tylko kawałek sukcesu. Teraz czas na projekt i budowę obiektu, z uwzględnieniem wielu elementów, ważnych dla najemców.
— Przy wyborze magazynu, poza kosztem wynajmu, zwracamy uwagę na wielkość powierzchni magazynowej, wymagania dotyczące specyfikacji budynku wyznaczone przez planowany zapas magazynowy, sposób zaopatrywania magazynu i odbierania produktów, a także jakość relacji pomiędzy nami a dostawcą powierzchni — wymienia Łukasz Dziewanowski.
Liczy się zatem nie tylko położenie, wielkość i cena magazynu, ale również wiele innych elementów, takich jak materiały użyte do budowy, oświetlenie, bramy rozładunkowo-załadunkowe.
— Nowoczesne magazyny klasy A buduje się według określonych standardów. Wysokość robocza wynosi 10 m, nośność posadzki tonę na mkw. Magazyny mają przynajmniej jeden dok na 1000 mkw. i bramy wjazdowe z poziomu zero. Magazyny budowane dla konkretnych klientów projektowane są według ich potrzeb i uwzględniają dodatkowe elementy, takie jak rampy lub bocznice kolejowe, systemy tryskaczy przeciwpożarowych, powierzchnię biurową, antresole czy identyfikację wizualną — wyjaśnia Rafał Bochnek z firmy Goodman, która buduje i wynajmuje magazyny.
Może się dogadamy
Po znalezieniu miejsca, stworzeniu projektu i zbudowaniu magazyn, nadchodzi wreszcie czas na podpisanie umowy najmu. Trzeba przy tym pamiętać o kilku sprawach.
— Dobra umowa najmu określa zobowiązania obydwu stron kontraktu. Zawiera informacje o okresie wynajmu i możliwościach przedłużenia go, liczbie miejsc parkingowych, zabezpieczeniach finansowych dla wynajmującego, warunkach użytkowania powierzchni, możliwościach oznakowania budynku itp. Do tego dochodzi jeszcze szkic parku i budynku — zaznacza Maciej Madejak.
— Oprócz zapisów o zależnościach finansowych umowa najmu powinna określać charakterystykę samego obiektu. Chodzi o wymagania stawiane wynajmującemu już na samym początku, czyli np. ognioodporność budynku, dopuszczalne obciążenie posadzki, wymiary magazynu, wszelkie wymagane prawem pozwolenia określone dla produktu, który ma się tam znaleźć — dodaje Łukasz Dziewanowski.
Rafał Bochenek z firmy Goodman zaznacza, że okresy najmu są różne i zależą od potrzeb najemcy. Dla producentów korzystne są umowy zawierane na 5-10 lat z możliwością przedłużenia, które zapewnią im ciągłość pracy na długo. Z kolei operatorzy logistyczni częściej decydują się na umowy dwu- lub trzyletnie, które dają większą elastyczność na zmiennym rynku.
Martyna Mroczek