Nie wystarczy mieć milion
Rynek rezydencji jest ubogi
Transakcje zawierane w ciągu roku przez agencje nieruchomości, dotyczące sprzedaży luksusowych rezydencji, można policzyć na palcach jednej ręki. Mając milion dolarów w kieszeni, łatwiej wybudować niż kupić gotowy dom marzeń.
O ile rynek mieszkań, apartamentów czy też zwykłych domów ma teraz do zaoferowania klientowi tysiące propozycji, o tyle luksusowe rezydencje wystawione do wynajmu czy tym bardziej na sprzedaż można liczyć niemal na sztuki. Na taki stan rzeczy wpływa przede wszystkim to, że jest to rynek stosunkowo młody. Budowle sprzed 1990 r., choć często bardzo okazałe, nie wytrzymują próby pod względem jakości wykonania i standardów wyposażenia z obiektami współczesnymi.
Kłopotliwy rynek
— Oferta z lat lat 80. i 90. jest szczupła. Nieatrakcyjna jest tu architektura oraz materiały wykończeniowe, które są kiepskiej jakości — twierdzi Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen firmy Unikat.
Osobny problem stanowią dworki, zbudowane często przed 1945 r., czyli w myśl obowiązującego prawa uważane za obiekty zabytkowe. Ich adaptacja wiąże się z olbrzymimi kosztami, często znacznie przekraczającymi cenę wybudowania nowego obiektu. Nie bez znaczenia jest też fakt stałego nadzoru ze strony konserwatora zabytków, który musi każdą przeróbkę zatwierdzić i wydać na nią zgodę, co przedłuża cały proces adaptacyjny. Warto tu wspomnieć, że takie posiadłości położone są najczęściej z dala od ośrodków miejskich, co niewątpliwie jest dla części inwestorów dużą przeszkodą. Motywacją do przejęcia zabytkowych obiektów może być możliwość dofinansowania ze strony budżetu wysokości do 23 proc. poniesionych kosztów.
— Popyt na tego typu obiekty jest duży. Jest więcej chętnych do ich przejęcia niż samych nieruchomości. Część z nich odzyskują dawni właściciele, część kupują prywatni inwestorzy, część jest nabywana przez zagraniczne firmy, które organizują w nich kluby biznesowe — mówi Andrzej Zalewski, kierownik działu dokumentacji w Wojewódzkim Urzędzie Konserwatora Zabytków w Warszawie.
Jest tajemnicą poliszynela, że starymi obiektami interesują się inwestorzy pochodzący z USA (dodajmy prywatni inwestorzy), dla których posiadanie domu wybudowanego często ponad 100 lat temu jest wyjątkową nobilitacją.
Prezesi zachodnich firm rezydencji nie kupują. Są one z reguły wynajmowane przez ich firmy. Kupno takiego domu jest inwestycją obciążoną dużym ryzykiem. Niezwykle trudno go odsprzedać po cenie, nie mówiąc już o zysku. Coraz większą grupą inwestorów rozglądającą się za obiektami prestiżowymi jest polska emigracja lat 80., która na Zachodzie osiągnęła dość wysoki status społeczny i majątkowy.
Jednak po wielomiesięcznych poszukiwaniach z reguły decydują się w końcu na wybudowanie posiadłości, nie znajdując gotowego obiektu, który spełniałby ich oczekiwania.
Co to jest rezydencja
Z reguły jest to nieruchomość, za którą trzeba zapłacić minimum 0,5-1 mln USD, czyli często grubo ponad 4 mln zł. Rezydencja to przeważnie nieruchomość o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych, dworek — około 500 mkw., a pałacyk to już blisko 1000 mkw. powierzchni mieszkalnej. Reprezentacyjny dom musi posiadać też odpowiedni teren, czyli przynajmniej kilka tysięcy metrów kwadratowych działki, najlepiej w starodrzewiu i z naturalnym jeziorem. Ze względu na liczbę rezydencji i kapitał, rynek warszawski, według analityków nieruchomości, wydaje się w tym segmencie najbardziej atrakcyjny. Do terenów uznanych za typowo rezydencyjne zaliczyć tu można Wilanów, Powsin, Konstancin oraz tzw. linię otwocką. Jest też część domów zaliczanych do rezydencji, położonych np. w warszawskiej dzielnicy Mokotów czy Żoliborz lub „pod skocznią”, ale o atrakcyjności tych nieruchomości decyduje nie tyle ich standard czy powierzchnia, ile lokalizacja niemal w samym centrum miasta. To ona determinuje cenę.
— O wyborze rezydencji czy też miejsca pod jej budowę decydują też inne czynniki, takie jak wygodny, szybki dojazd czy infrastruktura. Ważnym elementem jest np. bliskość renomowanych szkół, do których będą mogły w przyszłości uczęszczać dzieci właścicieli prestiżowych obiektów — dodaje Jerzy Muszyński z Unikatu.
Według przeprowadzonej sondy, agencje nieruchomości zawierają zaledwie po kilka transakcji sprzedaży luksusowych rezydencji w skali roku. Niełatwo sprzedać i trudno kupić rezydencję. Czasami proces ten trwa całe miesiące, a nawet lata. W grę wchodzą duże pieniądze i wysokie w związku z tym koszty obsługi. Standardowe 3 proc. prowizji od 1 mln USD daje kwotę 120 tys. zł, które to pieniądze trzeba dodatkowo wyłożyć. W takim wypadku prowizję można indywidualnie z agencjami negocjować. Tak czy inaczej nie wystarczy mieć milion dolarów, aby rezydencję kupić. Trzeba jeszcze mieć dużo cierpliwości i szczęścia.
Paweł Mazur
ŁATWIEJ ZBUDOWAĆ: Takie obiekty zdobią warszawski Mokotów czy Żolioborz i obrzeża stolicy, jak Wilanów, Powsin, Konstancin oraz okolice Otwocka. fot. B. Skrzyński