Nowa ustawa wstrzyma wynajem mieszkań
Poprosiliśmy przedstawicieli rynku nieruchomości o krótki komentarz na temat nowej ustawy o ochronie lokatorów, która weszła w życie 10 lipca 2001 r. Ich odpowiedzi jasno wskazują, że jest ona krzywdząca dla wszystkich i może doprowadzić do zahamowania rynku wynajmu.
Zarządcy nieruchomości
Grzegorz Brzeskop
prezes Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Zarządców
Nieruchomości w Rydzynie
- Spojrzę może na stronę ekonomiczną pewnych zapisów, jakie pojawiły się w ustawie o ochronie praw lokatorów. Chodzi mianowicie o przepisy dotyczące praktycznego wyliczania stawek czynszowych, które znacznie ograniczają swobodę ich kreowania. Ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych gwarantowała, że w 2005 r. czynsze zostaną uwolnione. Robiąc symulację na podstawie nowych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, można dojść do wniosku, że gminy w Polsce będą odchodziły od czynszu regulowanego przez 100-150 lat. Z tego względu owe zapisy należałoby zaskarżyć do Trybunału Konstytucyjnego. Nie chciałbym się natomiast na razie wypowiadać na temat szkód, jakie wyrządzi ona zarządcom, gdyż czekam na ogłoszenie wspólnego stanowiska podjętego przez to środowisko.
Andrzej Jackowski
dyrektor Przedsiębiorstwa Zarządzania Nieruchomościami w Warszawie
- Moim zdaniem, ustawa bierze w ochronę tylko jedną grupę ludzi, czyli tych niezamożnych. Skutkiem takiej decyzji będzie dekapitalizacja rynku. Natomiast zarządcy przestaną pracować, gdyż nie będzie dla nich zajęcia z powodu braku pieniędzy.
Poza tym uważam, że teraz przepisy nie są dopasowane pod względem legislacyjnym do pozostałych ustaw obwiązujących w Polsce. Z jednej strony, bowiem nakładają na właścicieli obowiązek zachowywania nieruchomości w należytym stanie, a z drugiej zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów ograniczą dopływ środków na ten cel.
Najbardziej ucierpią na tym oczywiście prywatni właściciele, ponieważ gminy zawsze będą mogły pokryć wydatki na remont ze ściągniętych podatków. Prywatnym właścicielom w przypadku pogorszenia się stanu technicznego kamienicy pozostanie jedynie zaciągnięcie kredytu na jej odnowienie lub rozbiórkę.
Mieczysław Mielniczyk
dyrektor firmy Major Domus Zarząd i Obrót Nieruchomościami z Wrocławia
- Ustawa o ochronie lokatorów reguluje przede wszystkim sprawy samych lokatorów oraz właścicieli budynków. Natomiast w niewielkim stopniu dotyczy zarządców nieruchomości. Jestem zdania, że z powodu jej zapisów ucierpią najbardziej właściciele, którymi są zarówno osoby fizyczne jak i prawne. Może się bowiem okazać, że ustalona ochrona czynszów nie pozwoli im na zebranie wystarczających kwot niezbędnych na bieżące remonty. W rezultacie może to doprowadzić, zwłaszcza w przypadku starszych kamienic, do popadnięcia ich w ruinę.
Z punktu widzenia zarządców, niedobre są przepisy, które pozwalają dopiero po 4 miesiącach reagować na nie płacony przez lokatorów czynsz. Na zarządcach bowiem często spoczywa obowiązek egzekwowania opłat. Dlatego uważam, że okres ochronny jest stanowczo za długi. Poza tym może to doprowadzić do braku ciągłości finansowej, co spowoduje konieczność zaciągnięcia kredytu lub obciążenie kosztami za zarząd budynkiem pozostałych lokatorów.
Pośrednicy
Ryszard Wiśniewski
właściciel Ryzo Nieruchomości, biura obrotu nieruchomościami ze Szczecina
- Uważam, że ustawa będzie miała negatywne skutki dla wynajmu lokali. Głównie dlatego, że nie rozróżnia ona wynajmu okazjonalnego, czyli przez osoby, dla których nie jest to główne źródło dochodu, od zawodowego. Poprzednio właściwym w tym zakresie aktem był kodeks cywilny, teraz od 10 lipca — ustawa o ochronie lokatorów. Ustala ona minimalny okres wynajmu na 3 lata, co jest bardzo niekorzystne dla właścicieli lokali. W przeciwnym razie przyjmuje się, że umowa została podpisana na czas nieokreślony. Dodatkowo przez zaostrzenie terminów utrudnia jej wypowiedzenie, chroniąc tym samym nieuczciwych najemców. Poza tym ograniczenie wysokości czynszu do 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu wpłynie głównie na jego dewastację. Moim zdaniem, istnieje niebezpieczeństwo, że ustawa ta wyhamuje rynek wynajmu mieszkań, szczególnie ten doraźny, prowadzony przez osoby prywatne. Dlatego powinna ona zostać jak najszybciej znowelizowana. Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Pośredników Obrotu Nieruchomości zamierza ją zaskarżyć.
Danuta Nalazek
pośrednik w obrocie nieruchomościami z biura Immobilia w Olsztynie
- Jako pośrednicy musimy oferować naszym klientom umowy zgodne z obowiązującym prawem. Ustawa o ochronie lokatorów stwierdza, że nie można wynajmować na okres krótszy niż 3 lata. Krępuje to zarówno samego wynajmującego jak i najemcę. W rezultacie może wywołać niekorzystną sytuację na rynku wynajmu. Najemca może bowiem chcieć korzystać z lokalu tylko przez rok. Niestety ustawa mu tego zabrania. A ponieważ Polak potrafi, zaczną się pojawiać różne sposoby obejścia tego ograniczenia, niekoniecznie zgodne z prawem. Na przykład strony jednocześnie z zawarciem umowy najmu będą podpisywały in blanco zgodę na jej wypowiedzenie.
Witold Czapla
właściciel Śląskiej Agencji Nieruchomości H.A. Nitka, W. Czapla
- Ustawa jest niezgodna z konstytucją, gdyż nie gwarantuje obywatelom prawa własności. Od czasu kiedy zaczęła obowiązywać wstrzymałem zawieranie umów wynajmu. Powód jest jeden, zgodnie z nowymi przepisami, najemcy wolno wszystko, natomiast wynajmujący nie może się nawet ubiegać o odsetki od nie płaconego czynszu. Zastanawiamy się w naszej agencji nad wprowadzeniem pewnego rozwiązania, które pozwoliłoby nam „bezstresowo” podpisywać umowy najmu. Mianowicie chcemy brać od klientów będących właścicielami mieszkań oświadczenia, w których potwierdzą, że znają ustawę. Wiadomo bowiem, że kiedy w związku z wynajmem dzieje się coś złego, to właściciele mają do nas pośredników pretensje.
Poza tym, wydaje mi się, że efektem tej ustawy będzie wstrzymanie wynajmu albo jego rozwój „na czarno”.
Deweloperzy
Ewa Iłowiecka
z firmy deweloperskiej Asbud
- Ta ustawa jest przerażająca. Narzuca właścicielom wysokość czynszu, jaki mogą pobierać za wynajmowany lokal. Pozwala go tylko pobierać w złotych i bez rewaloryzacji. Oprócz tego minimalnym okresem, na który pozwala podpisać umowę najmu są 3 lata, co ogranicza swobodę obu stron. Do tego dochodzi jeszcze obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego najemcy, w przypadku gdy po wypowiedzeniu umowy nie będzie miał gdzie zamieszkać.
Ta ustawa jest może dobra dla gmin, ale na pewno nie dla deweloperów, którzy budują lokale z myślą o ich sprzedaniu lub wynajmie, czyli o zysku. Zresztą na rynku mieszkań przybywa, co dodatkowo pogarsza sytuację deweloperów. By przetrwać i nie płacić za pustostan, często decydują się wynająć nie zajęte lokale. Niestety rozwiązania zaproponowane w nowej ustawie są bardzo zniechęcające do podejmowania tego typu decyzji.
Marek Dąbrowski
szef Polskiego Funduszu Nieruchomości
- Jest to z gruntu zła ustawa. Nie ma żadnej dobrej strony ani dla deweloperów, ani dla właścicieli nieruchomości, ani (wbrew pozorom) dla lokatorów. Daje ona sygnał, że państwo chce mieć absolutną kontrolę nad budownictwem mieszkaniowym, a to zastopuje napływ polskiego i zagranicznego kapitału do Polski. Wszystkie przywileje nowego prawa zgodnie z nią są wyłącznie po stronie lokatorów. Właścicielom nie wolno nic. Dlatego ustawa ta na dłuższy czas wyeliminuje z rynku deweloperów, którzy zastanawiali się nad inwestowaniem w budownictwo czynszowe. Dzięki jej zapisom szanse na powstanie nowych czynszówek finansowanych przez prywatny kapitał są teraz żadne. I nie chodzi tu tylko o te z lokalami dla najuboższej grupy społeczeństwa, ale też z apartamentami dla osób zamożnych. Nie będzie również napływu prywatnych pieniędzy do budownictwa.
Ponadto większość właścicieli będzie musiała dokładać do własnych kamienic, aby utrzymać je w dobrym stanie. Wielu, których na to nie stać, zmusi to do patrzenia na degradację ich majątku. Ustawa o ochronie lokatorów przypomina ustawę z 1949 r., która odebrała wszystkie nieruchomości prywatnym właścicielom.
Uderza ona nie tylko w deweloperów. Stanowi wyraźny negatywny sygnał dla inwestorów zagranicznych, którzy zastanowią się, czy warto ulokować pieniądze w naszym kraju. Słyszałem niepokojącą opinię zagranicznych inwestorów, którzy zapoznali się z tą ustawą, że Polska coraz bardziej upodabnia się do Korei Północnej. A z tego co wiem, to Korea Północna nie jest rajem dla inwestycji.
Uważam, że nowe przepisy znacznie zwiększą proceder wynajmu lokali „na czarno”, a fiskus dodatkowo na tym straci.
Właściciele
Barbara Grzybowska
wiceprezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości w Warszawie
- Ta ustawa przede wszystkim zamraża czynsze w starych domach. Ich podnoszenie na zasadzie stopniowania sprawi, że będą podwyższane zaledwie o parę groszy w roku. W porównaniu z poprzednio obowiązującymi przepisami, znacznie rozszerzona została ochrona lokatorów, którzy również nie są z tego zadowoleni. Obawiają się bowiem, że zyskają na tym głównie nierzetelni lokatorzy, co w rezultacie może obrócić się przeciwko uczciwym mieszkańcom budynku. Przykład stanowi chęć pozbycia się uciążliwego, naruszającego spokój i zalegającego z czynszem lokatora. Nie będą mogli tego uczynić, bo ustawa tego zabrania pod płaszczykiem ochrony bezrobotnych i rodzin wielodzietnych. A zresztą, co to za polityka państwa. Najpierw daje się ludziom ulgę na budowę domów na wynajem, a potem zamraża czynsze.
Już 13 lipca Polska Unia Właścicieli Nieruchomości złożyła do Trybunału Konstytucyjnego wniosek, w którym wykazała niezgodność przepisów dotyczących czynszu z konstytucją.