Per-Lennart Johansson, szef Skanska Property Poland, kończy misję w Polsce... Po szwedzku.
„Puls Biznesu”: Minęło siedem lat...
Per-Lennart Johansson: Tak, to bardzo długo. I w życiu prywatnym, i zawodowym...
Ile Skanska Property Poland zainwestowała w Polsce?
Wszystkie projekty, które zrealizowaliśmy, pochłonęły około 245 mln USD.
A ile wydacie na najbliższe?
Podpisaliśmy umowę z Prokom Investments. Zrealizujemy w Wilanowie kompleks biurowców, którego powierzchnia wyniesie jakieś 30-35 tys. mkw. Mamy też pozwolenia na budowę Mokotów Chambers — 40-45 tys. mkw. — i jeszcze Rondo City, którego powierzchnia docelowa to około 100 tys. mkw. W sumie projekty te pochłoną jakieś 250 mln USD.
Większość projektów Skanska zrealizowała razem z miastem.
Tak. Współpracę z Warszawą zaczęliśmy 10 lat temu. Dziś możemy podziwiać biurowce, które powstały wzdłuż al. Jana Pawła II. To pozytywny przykład tego, jak taka współpraca powinna wyglądać. Ten biznes sprawdził się. Niestety, teraz czytam w gazetach, że władze Warszawy zamierzają odejść od tego typu współpracy. Chcą tylko sprzedawać grunty. To zła droga. Firma taka jak nasza, nie chce w pierwszej fazie inwestować środków w zakup gruntu. To podnosi ryzyko finansowe inwestycji, zwiększa koszty i naraża na niepotrzebne ryzyko. Wydaje mi się, że takie praktyki w efekcie doprowadzą do obniżenia wartości gruntów.
Może samorząd uznał, że ten rodzaj współpracy jest nieopłacalny. Co miasto konkretnie zyskało?
Współpraca z miastem pozwoliła na wymianę wiedzy między firmą a urzędnikami. O tym nie należy zapominać. Wkładem miasta do spółek, które tworzyliśmy, był grunt. Po zakończeniu inwestycji następowała ocena projektu i Skanska odkupowała grunt od miasta. Po cenach rynkowych. Ważne jest także to, że przedstawiciele miasta byli członkami rady nadzorczej spółek, które realizowały te projekty. Mieli wpływ i wgląd w proces inwestycyjny.
Innym deweloperom taka współpraca nie zawsze się udawała. Może władze miasta uznały, że na styku biznesu i urzędników zawsze pojawi się problem korupcji.
Nie wiem. Każdy rodzaj korupcji jest zły. Ona istnieje, ale nigdy nie pomyślałem, żeby załatwiać jakieś sprawy w ten sposób. Może dlatego, że pochodzę ze Skandynawii...
W ciągu tych siedmiu lat nie pojawił się u Pana żaden urzędnik? Nikt nic nie chciał?
Nie. Nie było takiej sytuacji. Skanska postępuje zgodnie z własnym kodeksem etyki. Każdy może się z nim zapoznać — jest opublikowany w internecie. To precyzyjny dokument. Restrykcyjnie go przestrzegamy.
Rozumiem, że po powrocie do Szwecji będzie mógł Pan z czystym sumieniem powiedzieć: w Polsce da się robić interesy. Bez łapówek.
Absolutne tak. Chcę podkreślić, że korupcja to nie tylko problem Polski. Dotyka też inne kraje. Walka z nią to przede wszystkim jasne i przejrzyste procedury.
Czas spędzony w Polsce pozwolił Panu obserwować działania kilku prezydentów miasta...
To prawda. W tym czasie Warszawa miała czterech prezydentów. Kiedy zaczynałem, funkcję tę sprawował Marcin Święcicki. Z każdym kolejnym zmieniała się administracja, ale to normalne... Chciałem tylko podkreślić, że inwestorzy ze zniecierpliwieniem oczekują wydatków na infrastrukturę. Potrzebujemy nowych dróg...
Czy wystawiłby Pan oceny poszczególnym prezydentom?
Od tego są wyborcy. Ale... każdy deweloper marzy o dobrej współpracy z władzami miasta.
To może inaczej: którego prezydenta cenił Pan szczególnie?
Ze wszystkimi prezydentami miałem dobre stosunki, bez problemu mogłem się z nimi skontaktować. Niestety, nie miałem okazji spotkać się z prezydentem Lechem Kaczyńskim. Nie znam go i trudno mi się na jego temat wypowiadać.
Niektórzy inwestorzy na niego narzekają. Wytykają długi czas podejmowania decyzji. Zgadza się Pan z nimi?
Niezaprzeczalnie podjęcie decyzji ze strony miasta trwa dziś znacznie dłużej niż kiedyś. To nie jest dobre dla inwestorów. Może są jakieś powody takiego postępowania? Ja ich nie znam...
Zostawmy polityków. Co się zmieniło na rynku nieruchomości w Warszawie?
W trakcie tych siedmiu lat nastąpiły poważne zmiany. Warszawę wyróżnia brak historycznych odniesień — ten rynek jest bardzo młody — trudno więc przewidzieć długość trwania cyklów. W tej chwili sytuacja zdecydowanie się poprawia. Mieliśmy już do czynienia z rynkiem właścicieli. Kiedy okazało się, że biurowców jest więcej niż chętnych, nastał rynek najemców. A teraz mamy rynek agentów. To nie najlepsze dla rynku.
To znaczy?
Mamy dwie silniejsze strony: właścicieli obiektów i agentów. Najemcy są w tym układzie osłabieni. A przecież agencja nieruchomości nie bierze na siebie takiej odpowiedzialności, jaką biorą na siebie najemcy i właściciele. Agenci patrzą na rynek krótkoterminowo — zależy im głównie na podpisaniu umowy. Oczywiście nie wszyscy tak postępują. Jeśli jednak taka tendencja się utrzyma, będzie to niekorzystne dla całego rynku. Międzynarodowe agencje nieruchomości mają swoje forum, na którym dyskutują o branży. Teraz pilnie należałoby stworzyć forum najemców, właścicieli i agencji — grupa ta powinna wypracować pewne standardy współpracy i kodeks etyki. Zresztą, agencje nieruchomości mają coś do przemyślenia — w tym roku wiele umów na duże powierzchnie zostało zawartych bez ich udziału.
Chce Pan powiedzieć, że międzynarodowe agencje psują warszawski rynek nieruchomości?
Nie. Tak bym nie powiedział. Tu raczej każda strona stara się chronić swoje interesy. Dlatego powinno powstać forum — umożliwi skuteczną współpracę. Mam kolegów w Pradze i Budapeszcie — tam rynek jest bardziej podobny do tych z Zachodu. W Warszawie jest inaczej.
Dominują międzynarodowe agencje?
Nie do końca... Wygląda na to, że zaczynam narzekać. A tak nie jest. Po prostu Warszawa jest dość specyficzna. Ostatnio przeglądałem raporty, które otrzymywaliśmy od agencji nieruchomości w 1997 r. Informowały wówczas, że stawki czynszów za powierzchnie biurowe wynoszą 45-50 USD za mkw., i że utrzymają się na tym poziomie (obecnie 15-20 EUR — przyp. red.). Prognozy się nie sprawdziły. Rynek zachował się zupełnie inaczej. Dla mnie to dowód, że działając na tym rynku nie można prze- sadzać. Nie można być krótkowzrocznym.
Kiedy w Skanska Property pojawi się nowy szef, to Pan mu powie: Słuchaj, musisz uważać na...
Do Polski zacząłem przyjeżdżać w 1978 r. i byłem tu częstym gościem. Na stałe mieszkam od 1997 r. Znam polską kulturę i historię. Przyjazd tutaj był dla mnie na pewno czymś innym, niż będzie dla mojego następcy. Kocham polską kulturę i ludzi. Atmosfera jest tutaj fantastyczna. Jeśli mowa o jakichś radach... To nie byłyby to ostrzeżenia. Powiem: otwórz się, obserwuj, akceptuj, a wtedy zobaczysz znacznie więcej.