Pomorze Zachodnie kusi wynajmujących

Kołobrzeg, Rewal, Świnoujście - to absolutna czołówka pod względem liczby udzielonych noclegów latem w przedpandemicznym 2019 r. W 2020 r., kiedy polskie miejscowości nie miały nadmiernej konkurencji ze strony zagranicznych kurortów, w czołówce dominowały również miejscowości z woj. zachodniopomorskiego, wynika z danych GUS. Kapitał inwestujących w nieruchomości również płynie na Zachód, wyliczyli analitycy PKO BP, którzy zbadali relację struktury geograficznej zakupów klientów wnioskujących w banku o trzeci lub kolejny kredyt na nieruchomość mieszkaniową do struktury geograficznej zakupów klientów wnioskujących o pierwszy lub drugi kredyt mieszkaniowy.

– Założyliśmy, że wnioskujący o trzeci lub kolejny kredyt już w jakimś stopniu reprezentują popyt inwestycyjny, podczas gdy wśród klientów wnioskujących o pierwszy lub drugi kredyt dominuje konsumpcyjny cel zakupu nieruchomości - tłumaczy Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.

Dobra relacja

Magnesem są nie tylko szerokie plaże na Pomorzu Zachodnim, ale także zyski z najmu. Najwyższe obliczono dla Kołobrzegu, a na podium zmieściły się także Ustronie Morskie i Świnoujście. Relatywnie najgorzej wypadły natomiast Władysławowo, Mielno i Jastrzębia Góra.

Wśród kilkunastu miejscowości, które wzięli pod lupę analitycy PKO BP, najwyższą średnią skorygowaną cenę najmu (podobnie jak najwyższą atrakcyjność inwestycyjną) zanotowano w Kołobrzegu (362 zł za apartament dla dwóch osób), Ustroniu Morskim (314 zł) i Świnoujściu (307 zł). Na przeciwnym biegunie znalazły się Łeba (119 zł), Władysławowo (147 zł) i Ustka (173 zł).

Jak zauważają analitycy, ceny zakwaterowania nad morzem niemal przez cały rok - z wyjątkiem lutego (ferie) i grudnia (święta, sylwester) są nad morzem wyższe od cen w górach. W lipcu i sierpniu różnica przekracza 40 proc.

O kilkadziesiąt procent drożej jest też nad morzem w sezonie w stosunku do okresu poza sezonem. Relatywnie największe widełki zaobserwowano w Krynicy Morskiej (tu trzeba zapłacić latem ponad dwa razy więcej niż np. jesienią czy zimą), najmniejsze - w Ustce i Świnoujściu (21-29 proc.).

– W Świnoujściu czy Ustce występuje mniejsze zróżnicowanie między cenami w sezonie i poza sezonem, ale to nie znaczy, że są to stabilne inwestycje - najważniejsze są ceny średnioroczne skorygowane stopniem wykorzystanie miejsc noclegowych w relacji do kosztu inwestycji (ceny mkw. gruntu lub mieszkania) - komentuje Wojciech Matysik.

Wyższe ryzyko

Eksperci PKO BP zauważają, że rynek nadmorski jest bardziej niż rynek tradycyjny wrażliwy na koniunkturę gospodarczą. Kiedy ta jest dobra, aktywa związane z turystyką zyskują na wartości relatywnie bardziej. Kiedy natomiast koniunktura słabnie lub wręcz załamuje się, reakcją może być gwałtowny spadek cen.

“Procykliczny charakter rynku nieruchomości w nadmorskich miejscowościach turystycznych dobrze oddaje także fakt, że przy rosnącym rynku popyt nad morzem rośnie wyraźnie silniej niż w pozostałych regionach” - podkreślają analitycy PKO BP.

Udział transakcji w nadmorskich miejscowościach finansowanych przez ten bank kredytem w całości transakcji na rynku pierwotnym najwyższy był w latach 2006-2007 (a więc w szczycie poprzedniej hossy deweloperskiej), silnie zaczął tez rosnąć od roku 2017. Obecnie jest to niespełna 1,5 proc., o 1 pkt proc. mniej niż w rekordowym 2007 r.

1,9 proc. wyniósł natomiast w I półroczu 2021 udział wniosków o kredyt w PKO BP na budowę domu w pasie nadmorskim. To więcej niż w poprzednich latach. Średnia powierzchnia takiego domu jest też o 15 mkw. większa niż w przypadku przeciętnego domu budowanego w Polsce (167 wobec 152 mkw.). Analitycy banku uważają jednak, że trudno tą statystyką obronić tezę, że nad morzem dominują budynki z dodatkowymi pokojami na wynajem.

“W naszej ocenie ten niegdyś bardzo popularny model biznesowy odchodzi już do lamusa na rzecz obiektów wyspecjalizowanych w obsłudze turystów” - komentują eksperci.

Nad morzem najwięcej domów inwestorzy indywidualni budują w powiatach koszalińskim, gdańskim, puckim, nowodworskim i goleniowskim, natomiast deweloperzy - poza Gdańskiem i Sopotem - skupiają się na powiecie wejherowskim i kołobrzeskim.

“Walor położenia nad morzem, atuty miejscowości uzdrowiskowych oraz popularności wśród turystów niemieckich i skandynawskich przyciąga inwestorów w Zachodniopomorskie – do powiatów kołobrzeskiego czy kamieńskiego, a także do Świnoujścia. W pasie nadmorskim inwestycyjnie popularne są również powiaty nowodworski, sztumski i pucki, których atrakcyjność wzmocniła poprawa infrastruktury drogowej. Pas nadmorski (zwłaszcza Zachodniopomorskie) był także częstym kierunkiem wyboru kupujących w trakcie lockdownu, co można wiązać z poszukiwaniem miejsca do pracy zdalnej o walorach przyrodniczych i mniejszej gęstości zaludnienia” - komentują analitycy PKO BP.

Gdzie i za ile

*dla dwóch osób na 1 noc, skorygowana stopniem wykorzystania miejsc noclegowych

Źródło: PKO BP