Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający DTZ Polska, i Erik Drukker, dyrektor działu powierzchni biurowych DTZ Polska, twierdzą, że rok 2003 r. będzie ciężki dla właścicieli biurowców. Nie tracą jednak optymizmu i spokojnie czekają na poprawę sytuacji na rynku.
PB: Jak oceniają Panowie rynek powierzchni biurowych w 2002 r. Czy to był dobry rok?
Alan Colquhoun: To był bardzo ciekawy rok. Z powodu pogorszenia sytuacji gospodarczej w skali globalnej, jak i w poszczególnych krajach, rynek nieruchomości był zdecydowanie trudniejszy niż w poprzednich latach. Firmy o zasięgu globalnym, świadczące nie tylko usługi agencyjne, ale też konsultingowe miały łatwiejszą sytuację. Odsetek naszych przychodów, pochodzący z doradztwa, zdecydowanie wzrósł, a udział przychodów z działalności agencyjnej zmniejszył się. Więcej zleceń pochodziło więc od najemców, a nie od właścicieli biurowców. Kilka lat temu warunki na rynku dyktowali ci, którzy oferowali powierzchnię biurową. Agenci byli potrzebni właściwie tylko po to, aby oprowadzać najemców po dostępnej wówczas powierzchni. Natomiast teraz zarówno deweloperzy, jak i najemcy potrzebują specjalistów nie tylko do prezentowania projektów, ale i do wykorzystania ich wiedzy na temat rynku.
Można więc powiedzieć, że sytuacja się odwróciła i jest korzystna przede wszystkim dla najemców, którzy dyktują warunki.
A.C.: Zdecydowanie najemcom jest teraz łatwiej. Może nie dyktują warunków, ale nie da się ukryć, że są stroną silniejszą.
Czy wykorzystują to w trakcie negocjacji?
A.C.: Oczywiście. Szczególnie jeśli mają wsparcie ze strony agencji. Nie można co prawda powiedzieć, że jesteśmy narażeni na pogorszenie stosunków z deweloperami, ale nasza sytuacja jest trudniejsza niż kiedyś. Właściciele biurowców bywają teraz mniej zadowoleni z naszej pracy, bo negocjujemy warunki stojąc po stronie najemców. Jednak po pewnym czasie zwykle zdają sobie sprawę, że podpisane umowy są dla niech dobre, bo rynek nie jest zbyt ciekawy.
Firmy takie jak wasza, z jednej strony reprezentują więc właścicieli biurowców, a z drugiej coraz częściej najemców. Czy nie dochodzi tu do konfliktu interesów?
A.C.: Opłaty pobieramy tylko od jednej strony — albo od właściciela biurowca, albo od najemcy. Nigdy od obu stron naraz. Praca dla dewelopera ma inny charakter niż reprezentowanie najemcy. Pracując dla właściciela biurowca jesteśmy tylko pośrednikiem w wynajęciu powierzchni. Najemcy postrzegają deweloperów jako tych złych, bo to oni dyktują twarde warunki najmu. Dlatego przez najemców jesteśmy postrzegani jako ci dobrzy faceci, którzy negocjują korzystne dla nich warunki. Staramy się więc pogodzić interesy obu stron. Trzeba pamiętać, że najemcy nie mają takiej wiedzy o rynku jak deweloperzy. Jeżeli więc pobieramy prowizję od najemcy, to wówczas nasze usługi polegają na doradztwie. Przyszłemu lokatorowi biurowca dostarczamy kompleksową informację o rynku. Gdyby porównać rynek nieruchomości do pola minowego, to dla najemców spełniamy funkcję wykrywacza metalu.
Rozumiem, że w przypadku gdy dostajemy zlecenie od najemcy, powstaje pytanie, czy przypadkiem nie będziemy robić wszystkiego, żeby najemca wynajął powierzchnię w obiekcie, którego jesteśmy reprezentantem. I o to prawdopodobnie pan pyta. Tak?
Tak.
A.C.: Jeśli zdarzy się, że oczekiwania reprezentowanego przez nas najemcy sprawiają, że na liście prezentowanych mu biurowców znajdzie się taki, którego jesteśmy przedstawicielem, to o takiej sytuacji informujemy zarówno najemcę, jak i dewelopera. W 90 proc. przypadków jest to akceptowane, jednak pozostaje jeszcze 10 proc. Zdarzają się sytuacje, gdy właściciel budynku decyduje się na zatrudnienie innego agenta.
Erik Drukker: Pamiętajmy o tym, że zawsze wszystko jest w rękach najemcy. To do niego, a nie do nas należy ostatnie słowo — decyzja o podpisaniu umowy.
W 2002 r. nie nastąpił jakiś drastyczny spadek wynajmowanej powierzchni w porównaniu z rokiem poprzednim. Jest jednak jedno „ale”. Wiele umów najmu podpisano w wyniku renegocjacji. Umowy te trafiają do raportów jako powierzchnia wynajęta. Więc ciągle jest to praca z tymi samymi najemcami, z tymi samymi obiektami. Powstaje więc pytanie, czy istnieje potrzeba budowania nowych biurowców, skoro te, które są, w zupełności zaspokajają popyt i zostaje jeszcze 17 proc. na zapas.
A.C.: Teoretycznie nie ma potrzeby budowania kolejnych biurowców. Mając tak duży współczynnik powierzchni nie wynajętej, możemy pracować z tym co mamy.
E.D.: Deweloperzy to wiedzą i liczba nowych budynków maleje.
A.C.: W takiej sytuacji pojawia się interesujące pytanie o jakość dostępnej na rynku powierzchni. Rośnie zapotrzebowanie na obiekty o wysokim standardzie.
Ale to nie jest przypadkiem trik stosowany wobec najemców, bo co trzy lata mówi się im, że biura, w których mają swoje siedziby są kiepskiej jakości i należy szukać nowszych i lepszych.
A.C.: Nie, nie.
E.D.: Nie. Tak nie jest. Przecież w zeszłym roku całkiem dużo transakcji zawarliśmy właśnie przedłużając umowy. Dzięki temu deweloperzy zachowali najemców. Trzeba też pamiętać, że w ciągu ostatnich 8 lat pojawiło się kilka generacji budynków. Widać wyraźnie zmianę w jakości budynków powstałych w ciągu ostatnich dwóch lat. Są lepiej zaprojektowane i bardziej przyjazne dla najemców.
A.C.: Dzięki temu są dobrymi produktami inwestycyjnymi. Łatwiej je będzie sprzedać.
E.D.: Najemcy stali się bardziej wymagający. Potrzebują więcej udogodnień w postaci barów, restauracji, dobrze działającej klimatyzacji. Zdają sobie sprawę z tego, że mają większy wybór, a deweloperzy widząc to starają się dopasować do ich potrzeb. Rzeczywiście teraz jest trudniej, ale jak poprawi się sytuacja całej gospodarki, poprawi się też sytuacja na rynku nieruchomości.
Twierdzą Panowie, że ilość nowych obiektów maleje, jednak patrząc na centrum Warszawy widać wiele rozpoczętych inwestycji: między innymi Metropolitan, Saski Crescent, Jasna Centrum, i tak dalej. Czy w takim razie obiekty te powstają po to, aby świecić pustkami?
E.D.: Dane dotyczące obiektów oddanych do użytku w centrum stolicy wyraźnie wskazują, że w ciągu ostatnich 2 lat ich ilość spadła. Natomiast w 2003 r. rzeczywiście do użytku będzie oddanych około125 tys. mkw. Rok 2003 będzie więc bardzo dużym wyzwaniem dla deweloperów. Być może część z nich zdenerwujemy tą opinią, ale po prostu widać, że to będzie bardzo trudny rok.
Już teraz jest trudno. Wiele biurowców, które są na ukończeniu jest wynajętych w niewielkim procencie lub wręcz pustych.
A.C.: Tak. To prawda. Poza tym jest jeszcze jedno zagrożenie. Na rynek trafi jeszcze powierzchnia oferowana przez najemców do podnajęcia. Oznacza to, że część firm albo ogranicza swoją działalność, albo przeliczyła się i zwalnia zajmowaną powierzchnię.
No więc jaki będzie ten 2003 r. Mimo wszystko są Panowie optymistami?
A.C.: Zawsze jestem optymistą.
E.D.: Ja też, choć nie twierdzę, że to będzie łatwy rok.
A.C.: Na przełomie lat 2003 i 2004 rynek powinien się ustabilizować. Myślę, że czynsze za powierzchnie biurowe zatrzymają się na mniej więcej stałym poziomie i przez kilka lat nie będą się zmieniać.
E.D.: Spodziewamy się też pewnego ożywienia związanego z przystąpieniem Polski do UE.
A.C.: Tu jednak też pojawiają się zagrożenia. Jeśli np. Jacques Chirac dalej będzie krytykował Polskę, to Polacy nie pójdą do referendum, a to pogorszy sytuację również na rynku nieruchomości.