Recepta na zapaść w mieszkaniówce

opublikowano: 23-01-2023, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Deweloperzy podpowiadają rządowi, jak na nowo rozkręcić popyt i zapobiec luce podażowej.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • w jaki sposób rząd próbuje ożywić popyt na mieszkania
  • jak te działania oceniają deweloperzy
  • jakie inicjatywy powinno ich zdaniem podjąć państwo, by rynek wyszedł z dołka

Rynek mieszkaniowy w Polsce mierzy się z wieloma poważnymi problemami. Chodzi przede wszystkim o popyt, który w 2022 r. stopniał o niemal 40 proc. względem 2021 r.

To głównie skutek utrudnionego dostępu do kredytowania. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podaje, że w grudniu 2022 r. do banków wpłynęło zaledwie 12,3 tys. wniosków kredytowych. To jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r., od kiedy BIK prowadzi badania. Dla porównania - rok wcześniej wniosków było 33,16 tys., czyli spadek wyniósł 63 proc.

Zapaść na rynku finansowym przyczyniła się do wstrzymania wielu inwestycji deweloperskich. To z kolei spowoduje, że za około dwa lata rynek będzie miał problem z luką podażową.

Tymczasem w Polsce - wedle szacunków - już teraz brakuje 1,5-2 mln mieszkań.

Próbując uzdrowić sytuację, Ministerstwo Rozwoju i Technologii w połowie grudnia 2022 r. zapowiedziało program „Pierwsze Mieszkanie”, którego filarem ma być projekt „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

W ramach tej inicjatywy państwo dopłaci do kredytów hipotecznych, dzięki czemu będzie można z nich skorzystać na preferencyjnych warunkach. Maksymalna wysokość finansowania wyniesie 500 tys. zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa oraz 600 tys. zł dla gospodarstw wieloosobowych.

Mieszkaniówka na krawędzi
Mieszkaniówka na krawędzi
W 2022 r. w siedmiu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali 40,9 tys. mieszkań - podaje Otodom Analytics. Dla porównania, rok wcześniej, nabywców znalazło aż 65,5 tys. nowych lokali.
Adobe Stock

Rządowa propozycja budzi jednak wątpliwości.

- Mamy okres przedwyborczy, a więc festiwal pomysłów się rozkręca. „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” pobudzi popyt wśród osób ze zdolnością kredytową, czyli w bardzo wąskiej grupie. Przestrzegam przed takimi inicjatywami. One przekładają się wyłącznie na wzrost cen mieszkań, ale nie na ich powszechną dostępność – uważa dr Adam Czerniak, dyrektor ds. badań Polityki Insight.

Zdaniem Jana Dziekońskiego, założyciela portalu analitycznego FLTR.pl, największy wpływ na powodzenie i skutki nowej inicjatywy rządu będzie miało tempo jej wdrażania.

– Nieuchwalenie projektu do wyborów może istotnie zaburzyć jego kształt i zwiększyć ryzyko, że w ogóle nie wejdzie w życie w tej postaci - mówi Jan Dziekoński.

O opinię na temat dotychczasowych działań rządu, mających wskrzesić popyt na mieszkania, zapytaliśmy deweloperów. Poprosiliśmy ich również o wskazanie, jakich inicjatyw oczekują od państwa, by możliwie najszybciej uzdrowić sytuację w mieszkaniówce.

Trzeba przywrócić „ulgę na wynajem”

dr Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu

Nie oczekujemy od administracji rządowej, że zajmie się budową domów i mieszkań. Naszym postulatem jest przede wszystkim tworzenie sprzyjających warunków regulacyjnych i ram funkcjonowania branży mieszkaniowej w długim okresie. Ważny jest również rozwój komplementarnego rynku najmu. Wprowadzenie, wzorem dobrych doświadczeń sprzed kilku lat, „ulgi na wynajem”, a więc preferencji fiskalnych dla osób, które zainwestują oszczędności w mieszkanie z myślą o jego wynajmowaniu w długim okresie, z pewnością wpłynęłoby na zwiększenie zasobu i dostępności mieszkań. Wsparłoby również koniunkturę na tym ważnym z punktu widzenia gospodarki narodowej rynku.

Kluczowy jest tani kredyt

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona

Historia pokazuje, że najefektywniejszą formą pobudzenia rynku nieruchomości jest tani kredyt. To także jedyny kierunek zmian potrzebny w obecnej sytuacji ekonomicznej. Program „Pierwsze Mieszkanie” jest interesujący ze względu na oprocentowanie kredytu na poziomie 2 proc. plus marża banku, chociaż przyjęte limity kwotowe i wiekowe zawężają grupę potencjalnych beneficjentów. W proponowanej formie program może podnieść popyt na mieszkania o 10-15 proc.

Wykorzystajmy fundusze inwestycyjne i emerytalne

Robert Stachowiak, prezes SGI

Jeśli nie chcemy bazować na zagranicznych funduszach, to przede wszystkim należy skierować znaczną część kapitału na budowę mieszkań na wynajem. Powinniśmy powoływać fundusze inwestycyjne, które będą realizowały tego typu projekty w joint venture z deweloperami, albo kupować całe projekty od deweloperów. Źródłem kapitału mogłyby być fundusze emerytalne, tak jak to działa na całym świecie.

Na ożywienie popytu wpłynęłoby zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych. Chodzi o zmianę lub wycofanie 5-procentowego bufora, uwzględnianego przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Rekomendacja ta w praktyce oznacza, że np. przy stopie referencyjnej na poziomie 7 proc., bank szacuje zdolność kredytową tak, jakby główna stopa procentowa wynosiła 12 proc. Efektem jest m.in. spadek sprzedaży mieszkań w segmencie popularnym.

Biurokracja rzuca nam kłody pod nogi

Zbigniew Juroszek, prezes Atalu

Ze strony rządzących potrzebne są działania w kilku aspektach. Po pierwsze, chodzi o uproszczenia związane z biurokracją i rozbudowanymi postępowaniami administracyjnymi, które wydłużają czas prowadzenia inwestycji i negatywnie wpływają na ceny nieruchomości. Po drugie, potrzebny jest program wspierający wrażliwe grupy nabywców - przede wszystkim rodziny, które planują zakup pierwszego mieszkania lub chcą zamienić je na większe.

Możliwości jest wiele

Andrzej Oślizło, prezes Develii

Jesteśmy za każdą zmianą, która może poprawić dostępność mieszkań. Wachlarz możliwych działań jest bardzo szeroki. Poluzowanie restrykcyjnej rekomendacji S, wprowadzenie dopłat do kredytów hipotecznych w rodzaju programów „Mieszkanie dla Młodych” czy „Rodzina na Swoim” oraz przyjęcie gwarantowanych przez państwo kredytów o stałej stopie procentowej na poziomie 2 proc. to tylko niektóre z nich.

Brak wsparcia może podnieść stawki za metr

Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg

W Polsce nadal brakuje ogromnej liczby mieszkań. Problem ten potęguje dodatkowo napływ osób z Ukrainy. Klienci chcą kupować, ale nie mają możliwości. Dlatego bardzo dobrym rozwiązaniem i na pewno oczekiwanym przez Polaków byłyby nowe programy zapewniające finansowanie lub np. preferencyjne kredyty, a także przepisy upraszczające i przyspieszające wydawanie pozwoleń na budowę. Brak działań ze strony rządu może skutkować szybszym wzrostem cen mieszkań, a także dalszym rozwojem rynku najmu, a tym samym sektora PRS.

Mieszkanie bez wkładu okazało się porażką

Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction

Najbardziej pomogłoby zatrzymanie inflacji i złagodzenie kryteriów, dotyczących zaciągania kredytów mieszkaniowych, a ponadto wprowadzenie programów podobnych do obowiązujących w przeszłości: „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”, które znakomicie się sprawdziły w przeciwieństwie do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. To rozwiązanie nie zdaje egzaminu, bo barierą jest brak zdolności kredytowej - trzeba mieć zdolność na minimum 100 proc. wartości lokalu i rosnące raty. Ważnym krokiem byłoby uproszczenie, a przede wszystkim przyspieszenie procedur administracyjnych, co skróciłoby czas trwania inwestycji. To również wpłynęłoby na tak oczekiwane przez klientów zatrzymanie wzrostu cen.

Ulga budowlana jedną z opcji

Dawid Wrona, szef sprzedaży Echo Investment

W bardzo dobrych lokalizacjach głównych polskich miast praktycznie nie ma już dużych, pustych terenów, więc coraz trudniej pozyskać atrakcyjne działki z relatywnie łatwą ścieżką uzyskania pozwolenia na budowę. Zakup działki z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o funkcji zgodnej z planami inwestora też jest coraz trudniejszy. Usprawnienie procedur administracyjnych przyczyniłoby się do zwiększenia dostępności mieszkań, a poza tym przełożyłoby się na obniżenie kosztu obsługi danej inwestycji. To rozwiązanie korzystne i dla dewelopera, i dla jego klientów. Ponadto można zaproponować ulgę budowlaną na zakup pierwszego mieszkania oraz zwiększenie dostępności kredytów dla Polaków.

Trzeba obniżyć próg zdolności kredytowej

Marcin Michalec, prezes Okam Capital

Dobrym sygnałem dla rynku były decyzje RPP z ostatnich miesięcy o utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Kluczowym aspektem pozostaje jednak uproszczenie procesu przyznawania kredytów hipotecznych przez banki, z których część jest spółkami skarbu państwa. Chodzi o umożliwienie konsumentom zdobycia funduszy na zakup własnego mieszkania. Z ich punktu widzenia znaczenie miałoby przede wszystkim obniżenie progu zdolności kredytowej i poziomu wymaganego wkładu własnego, a także niższe oprocentowanie.

Na podsumowania jeszcze przyjdzie czas

Anna Wojdyga, lider działu marketingu i PR firmy Profbud

Zaletą programu „Pierwsze Mieszkanie” jest z pewnością brak ograniczeń wynikających z ceny za m kw., dowolność metrażu nabywanej nieruchomości, a także rozszerzenie przedziału wiekowego osób mogących skorzystać z projektu do 45 lat. Oczywiście wdrożenie koncepcji może pomóc w ożywieniu popytu i zwiększeniu dostępności oferty mieszkaniowej, natomiast na jego realną ocenę przyjdzie jeszcze czas. Efekty programu będziemy mogli ocenić dopiero po kilku miesiącach jego obowiązywania.

30,7 proc.

o tyle - według GUS - spadła liczba rozpoczętych budów deweloperskich w 2022 r. względem roku poprzedniego

22,5 proc.

taki spadek zanotowali w tym czasie inwestorzy indywidualni

4,9proc.

o tyle mniej pozwoleń na budowę otrzymali w 2022 r. deweloperzy

27,2 proc.

a o tyle mniej prywatni inwestorzy

1,3 proc.

o tyle wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów w 2022 r.

3,2proc.

a o tyle więcej budów ukończyli inwestorzy prywatni

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane