PB: Jakie są zalety budowy domu na własną rękę?
Wojciech Rynkowski: Przede wszystkim znamy go na wylot. Wiemy dokładnie, jakich użyliśmy instalacji, którędy biegną kable i rurki. Jeśli na etapie użytkowania domu okaże się, że trzeba coś zmienić, znając budynek od podszewki, będziemy wiedzieli, jak sobie z tym poradzić. Drugą zaletą samodzielnej budowy jest oszczędność pieniędzy. Ale pamiętajmy, że za tę oszczędność zapłacimy czasem. Musimy więc położyć na szali obydwie wartości i zdecydować, która jest dla nas ważniejsza. Pamiętajmy, że jeśli zdecydujemy się na samodzielną budowę, spędzimy na niej co najmniej 18 miesięcy. Tylko najtwardsi i najbardziej zmotywowani inwestorzy uwiną się szybciej niż w rok.
A jeśli zdecydujemy się na wsparcie eksperta?
Na początek należałoby ustalić, kogo rozumiemy pod tym pojęciem. To może być ktoś z naszych bliskich znajomych albo rodziny. Musi to być jednak osoba, która naprawdę zjadła na tym zęby. Jeśli natomiast zdecydujemy się na współpracę z ekspertem instytucjonalnym, a więc generalnym wykonawcą albo np. firmą, która buduje domy prefabrykowane, to z pewnością zaoszczędzimy czas i nerwy.
Pisałem kiedyś o kosztach, których nie uwzględniamy zazwyczaj przy wyliczeniach kosztów samodzielnej budowy. Są one związane np. z dojazdem, ogrodzeniem trenu czy zapewnieniem zaplecza socjalnego. Realizując inwestycję we współpracy z kimś, kto się na tym zna — mam na myśli osobę zaprzyjaźnioną albo kogoś z rodziny — na pewno minimalizujemy ryzyko błędu. Taka osoba podpowie nam, co robimy źle i co należałoby zmienić. Oczywiście ograniczamy też koszt. Jeśli natomiast zatrudnimy eksperta instytucjonalnego, znacząco skróci nam to czas budowy. I tu znów pojawia się pytanie, co sobie bardziej cenimy: pieniądze czy czas.
A zakup gotowego budynku od dewelopera? Jakie ma mocne i słabe strony?
Znam kilka osób, które zajmują się deweloperką i robią to w sposób jak najbardziej uczciwy i godny zaufania. Z inwestycją w gotowy budynek zawsze będzie jednak tak jak zakupem samochodu z salonu. Nie wiemy do końca, z jakich materiałów został zbudowany, kto konkretnie zajmował się realizacją i na jakiej działce stoi budynek. Jest cała masa rzeczy, o których laik nie będzie miał pojęcia. Jeśli więc ktoś decyduje się na zakup domu od dewelopera, polecam mu zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego, który obejrzy dom, przejrzy dokumenty, sprawdzi dziennik budowy i dane geotechniczne. Jest to wydatek od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Jeśli jednak inwestujemy w dom o wartości np. 1 mln zł, to myślę, że warto te koszty ponieść.
Wspomniał pan już o oszczędnościach, więc pociągnę temat. Ile konkretnie możemy zaoszczędzić na samodzielnej budowie?
Na wstępie podzieliłbym inwestorów na trzy typy. Pierwszy to tzw. samodzielni inwestorzy, a więc osoby, które zajmują się zakupem materiałów budowlanych, wynajmem sprzętu, zatrudnieniem ekip, koordynacją działań na placu budowy i — ewentualnie — drobnymi pracami wykończeniowymi we wnętrzu. Tacy inwestorzy mogą zaoszczędzić na budowie 5-8 proc. Drugi typ to tzw. inwestorzy zaangażowani. Zajmują się tym samym, co samodzielni, plus wykonują część prac na budowie i większość we wnętrzach. Oszczędność kosztów w przypadku takich osób wynosi 10-15 proc. Trzeci typ to inwestorzy zmotywowani, twardziele. Mogą zaoszczędzić 25-30 proc. kosztów budowy i wykonują w zasadzie wszystkie prace poza tymi, które wymagają uprawnień. Skoro mówmy o tym, ile można zaoszczędzić, to przejdźmy do tego, ile w ogóle kosztuje dom. Opierając się na cennikach Sekocenbudu, cena 1 m kw. domu kosztuje obecnie średnio — w zależności od regionu — 5,4-6 tys. zł netto. Polacy najchętniej budują domy o powierzchni 90-120 m kw. To, ile mogą zaoszczędzić, ma największe znaczenie wtedy, gdy posiłkują się kredytem hipotecznym. Ze względu na obecną wysokość stóp procentowych musimy de facto oddać bankowi dwa razy więcej, niż od niego pożyczyliśmy. Jeśli zatem zaoszczędzimy na budowie 200 tys. zł, to oznacza, że nie będziemy musieli oddawać instytucji finansowej aż 400 tys. zł.
Co będzie się działo z cenami budowy domów, które — jak wiemy — zależą od wielu czynników?
Największą niewiadomą jest to, czy wejdzie w życie program Kredyt na start, który budzi wiele kontrowersji. Stagnacja w transakcjach, którą obserwujemy obecnie na rynku, jest spowodowana tym, że wielu kupujących czeka na ten właśnie program. Jeśli wejdzie on w życie, na pewno spowoduje wzrost cen, tak jak Bezpieczny kredyt 2 proc. Przypuszczam, że skala tego wzrostu będzie jednak mniejsza, ponieważ w projekt wbudowanych jest kilka bezpieczników, które mają zapobiegać zwyżkom. Kolejnym elementem, od którego będą zależały koszty budowy, są ceny energii. Wiele materiałów — np. beton, cement, bloczki, stal — jest mocno energochłonnych w procesie produkcji. Jeśli koszty energii pójdą w górę, to niestety — mimo że część materiałów tanieje, o czym informuje w raportach Grupa PSB — koszty budowy będą rosły o kilka procent rocznie. Zupełnie nieprzewidywalna jest też sytuacja za naszą wschodnią granicą. Tymczasem wpływa ona na dwa aspekty. Pierwszy to dostępność pracowników z Ukrainy na polskich placach budowy. Jeśli zaczną wracać do ojczyzny, spadnie liczba pracowników w Polsce, co spowoduje wzrost konkurencji i cen. Drugi to nastawienie inwestorów. Jeśli sytuacja na froncie będzie się układała po myśli naszych wschodnich sąsiadów, to także podejście inwestorów do Polski będzie o wiele lepsze, gdyż spadnie poczucie zagrożenia. Mniejsza chęć do inwestowania mogłaby się przełożyć na spadek cen.
Oczywiście istotne są też ceny działek budowlanych, które ostatnio idą w górę. Warto ponadto zwrócić uwagę, że mieszkanie i dom są dobrami substytucyjnymi, one się nawzajem zastępują. Jeśli więc gwałtownie wzrosną ceny mieszkań, to można się spodziewać, że w krótkim czasie pójdą w górę także ceny domów. Jeśli mieszkania podrożeją np. o 20 proc. rocznie, to można przypuszczać, że w domach zwyżka wyniesie 10-15 proc.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Ile kosztuje dom”
goście: Wojciech Rynkowski — Extradom.pl, Tomasz Błeszyński — niezależny ekspert rynku nieruchomości, Rafał Lorek — Port Development