Wraz z biznesem PKP zamierzają wydać 2 mld euro na modernizację dworców i komercjalizację otaczających je terenów.
Kolej znalazła sposób na zrobienie porządku ze zrujnowanymi dworcami w największych aglomeracjach. Cud?
— Nie cud, tylko realizacja strategii zagospodarowania nieruchomości, którą przygotowaliśmy w lutym tego roku. A właściwie przyśpieszenie jej realizacji — mówi Jarosław Adwent, członek zarządu i dyrektor zarządzania nieruchomościami w grupie PKP.
Stało się ono możliwe dzięki EURO 2012 i związanej z nim specjalnej ustawie, która PKP nieco rozwiązała ręce, a także dzięki rosnącemu zainteresowaniu inwestorów terenami kolejowymi. Na stary, nieczynny dworzec w Katowicach, który PKP sprzedały ostatnio za 45,5 mln zł, chętnych znalazło się nadspodziewanie wielu. Kolej otworzyła się na biznes, bo musi zdążyć przed EURO 2012, a inwestycji trzeba multum.
Projekty na 10 miast
PKP wnoszą grunt, a ich biznesowy partner kapitał, tak jak w przypadku biurowca w centrum Katowic, tuż obok Spodka.
— Zorganizujemy seminarium. Poinformujemy na nim inwestorów o planach. Potem zainteresowani przedłożą memorandum. Część z nich przystąpi później do rokowań. A na końcu wybierzemy najlepszą ofertę — zapewnia Jarosław Adwent.
Sprawa niby prosta. Inwestor komercyjnie zagospodaruje grunty wokół dworców i jednocześnie zmodernizuje dworzec.
— Po zakończeniu inwestycji zostawimy sobie dworzec i pewnie wielopoziomowy parking przed nim. W spółce prawa handlowego, zarządzającej wybudowanym przez inwestora komercyjnym kompleksem, będziemy mieć udziały odpowiednie do naszego wkładu w postaci gruntu — tłumaczy Adwent.
Najbliższe rokowania odbędą się w sprawie inwestycji na stołecznej Pradze w okolicach Dworca Wschodniego. Świetny teren, blisko centrum Warszawy. Powierzchnia gruntu planowana pod zabudowę w tym projekcie obejmuje około 16 ha. Jednocześnie ruszą rokowania w sprawie Warszawy Zachodniej (niespełna 2 ha).
Otwarte są negocjacje na temat Dworca Głównego w Katowicach. W lipcu PKP zaprosiły do rokowań przyszłych inwestorów. Aż 21 z nich wykupiło tzw. memoranda inwestycyjne po 30 tys. zł za sztukę. Późną jesienią powstanie krótka lista pięciu firm, a na początku przyszłego roku wyłoniony zostanie zwycięzca konkursu.
Kolej nie chce ujawnić, kto marzy o wejściu w przedsięwzięcie w sercu największej polskiej aglomeracji. Mówi się jednak o ING Real Estate, węgierskim deweloperze TriGranit, Globe Trade Centre, a nawet o Japończykach i o Koreańczykach.
— Oprócz dworców w stolicy i w Katowicach zadbamy też o dworce główne we Wrocławiu, Kielcach, Szczecinie, Sopocie, Łodzi Fabrycznej, Częstochowie czy w Chorzowie-Batorym. Chcemy również poprawić wygląd Warszawy Centralnej, zwłaszcza wyremontować podziemia — mówi dyrektor Adwent.
Kasy nie zabraknie
W Warszawie i w Katowicach inwestycje powinny rozpocząć się w 2009 r. Góra na początku 2010. Ekspert PKP twierdzi, że trudno oszacować wartość wszystkich planowanych przez kolej inwestycji. PKP mają do komercyjnego wykorzystania około 10 tys. ha gruntów w całej Polsce.
— W tych 10 tys. ha są także tereny oddalone od dworców. Tak jak w rejonie ul. Ordona w Warszawie, na którym wspólnie z PKO Inwestycje budujemy mieszkania — mówi Adwent.
Tak czy inaczej, wartość księgowa wspomnianych gruntów wynosi około 2 mld zł. Pierwsze inwestycje, które obejmą tereny wokół dużych dworców, powinny być warte nie mniej niż 2 mld euro.
— Projekty katowicki czy stołeczne rzeczywiście można szacować nawet na kilkaset milionów euro. Zyski zapowiadają się kilkunastokrotnie wyższe. Z Głównego Dworca na Górnym Śląsku rocznie korzysta kilkanaście milionów klientów. My wnosimy grunty w aporcie. Pieniądze na inwestycje wyłoży inwestor. Pewnie część z nich uda się także uzyskać z funduszy unijnych czy z budżetu centralnego, na co przyzwala ustawa o EURO 2012 — zaznacza Adwent.
Z działań PKP zadowoleni są prezydenci zainteresowanych miast. Piotr Uszok, głowa Katowic, który ma doświadczenie ze współpracy z PKP przy okazji komercjalizacji starego Dworca Głównego i biurowca obok Spodka, zaciera ręce.
— Chcielibyśmy mieć tam galerie handlowe, biura, hotel, restauracje i kawiarnie, np. Hard Rock Cafe. Nowy dworzec powinien też być dobrą koncepcją architektoniczną wkomponowaną w zabudowę — snuje plany Piotr Uszok.
Jacek Wojciechowicz, zastępca prezydenta Warszawy, odpowiedzialny m.in. za rozwój, infrastrukturę i planowanie przestrzenne, też nie narzeka na przyśpieszenie kolei w sprawie dworców.
— Współpracujemy z PKP. Chcemy przede wszystkim zadbać o to, by inwestycje w okolicach dworców Wschodniego i Zachodniego wpisały się bezkolizyjnie w miejską tkankę. Na razie jednak nie do końca wiadomo, co przyszły inwestor miałby tam budować — mówi Wojciechowicz.
Włos na czworo
Jak to przy okazji wszelkich poważnych strategii państwowych firm, eksperci dzielą włos na czworo, próbując wyświetlić ich niedociągnięcia. Z PKP problemy są co najmniej dwa. Pierwszy, zasadniczy. Spora część kolejowych gruntów przeznaczonych do komercjalizacji i dla inwestorów nie jest scalona i nie ma do końca uregulowanych spraw własności. 31 maja 2005 r. było takich gruntów w PKP aż 50 proc. Dla przykładu problem dotyczyć może choćby 50 ha przy dworcu Warszawa Zachodnia, gdzie planuje się powstanie największego w stolicy centrum handlowo-hotelowego. Teren trzy razy większy niż zajmuje obecnie Arkadia, największy obiekt w mieście (także stanął na terenach kolejowych). Na razie PKP zdecydowały się tu na komercjalizację jedynie 2 ha.
Ostatnio sytuacja się zmienia. Jarosław Adwent mówi, że do końca 2007 r. nieuregulowany stan prawny będzie miało już tylko 10 proc. kolejowych nieruchomości.
— Współpracujemy z większością interesujących nas samorządów w sprawie przewłaszczenia na rzecz PKP tych kawałków, które nie są nasze, a stoją na przeszkodzie w przeprowadzeniu inwestycji. Niektórzy prezydenci zapewnili nas, że gdy znajdziemy inwestora, nie będzie problemu. Wszystko zależy zresztą od specyfiki miasta. W Katowicach prezydent Uszok współpracuje z nami nawet tak, że gdy było trzeba, zaproponował inwestorom od siebie dwa sąsiadujące z naszą działką hektary — wyjaśnia dyrektor Adwent.
Drugi znak zapytania pojawił się wieczorem 21 października. Czy projekty i rozpoczęte przez PKP negocjacje z biznesem nie upadną, jeśli PO wymieni zarząd kolei?
Nasz rozmówca odbija i tę piłeczkę.
— Pracujemy normalnie. Projekty nie upadną, bo przed nami EURO 2012 i to po prostu trzeba zrobić. Poza tym PKP na współpracy z inwestorami zarobią. Będą zarabiały także po zakończeniu inwestycji jako jej udziałowiec. PKP się to po prostu opłaca — przekonuje dyrektor Adwent.
Żeby się zabezpieczyć przed zarzutem niejasnych interesów, PKP na każdy z projektów robią pięć niezależnych wycen. Wykorzystują także rzeczoznawców spoza miasta, w którym zamierzają rozpocząć rokowania w sprawie dworca. Korzystają również z niezależnych firm doradczych w branży nieruchomości i to najbardziej znanych, m.in. Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis Polska i Vertano Property Management.
Umocowany w Platformie Obywatelskiej wiceprezydent Warszawy również rozwiewa wątpliwości.
— Współpraca PKP z biznesem w sprawie modernizacji i komercjalizacji terenów dworcowych jak najbardziej wpisuje się w sposób myślenia PO. I nawet gdyby zarząd PKP został wymieniony, te akurat działania będą kontynuowane — zapewnia Jacek Wojciechowicz. n
Wszystko na sprzedaż
PKP mają 3 tys. dworców kolejowych, z czego 1,5 tys. czynnych. 1009 nieczynnych obiektów stoi przy trakcjach, na których odbywa się ruch pociągów pasażerskich. Ponadto 429 dworców położonych jest w terenie zawieszonego ruchu pociągów. 160 takich obiektów leży natomiast przy liniach PKP w likwidacji. PKP sprzedają przede wszystkim nieczynne obiekty. Nowego właściciela znalazło dotychczas 16 małych dworców. Do zbycia przygotowywane są kolejne, na przykład Zgorzelec-Miasto, Sycze czy Nowe Czaple. W wypadku, gdy usytuowane są one przy czynnych liniach kolejowych PKP żądać będą gwarancji dla obsługi podróżnych. 17 dworców PKP oddały też w wieczystą dzierżawę — przede wszystkim samorządom.
Realizacja planów PKP w liczbach
9
Tyle miesięcy temu PKP przyjęły nową strategię dotyczącą swoich nieruchomości.
5
Tyle poważnych projektów komercjalizacji od tego czasu ruszyło. Trzy w Katowicach i dwa w Warszawie.
2009
W tym roku powinniśmy zobaczyć pierwsze rezultaty komercjalizacji dworców.
Problem z Centralną
PKP wprost przyznają, że do EURO 2012 nie zdążą przebudować budynku Dworca Centralnego w Warszawie. Do tego czasu zostaną jedynie odremontowane podziemia. Teren Warszawy Centralnej — razem z przyległymi należącymi do PKP, m.in. działką 3,5 ha przy ul. Chmielnej — to najbardziej atrakcyjny grunt w stolicy. Możliwe są różne rozwiązania. Po 2012 r. PKP mogą wyburzyć dworzec w sercu stolicy i wtedy powstanie tam kolejny w kwartale drapacz chmur. Mogą też przeprowadzić jego kapitalny remont albo przenieść go na miejsce pobliskiego parkingu przy dawnym sklepie IKEA. Czy na dzisiejszym miejscu Warszawy Centralnej można zbudować wysokościowiec, pokażą ekspertyzy, które zbadają, czy wytrzymają stropy podziemnych tuneli.
Rafał Kerger