Już na początku 2025 r. łączne zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągną wielkość 35 mln m kw.
– Jest to ważny krok milowy, podkreślający stabilną pozycję polskiego rynku magazynowego. Bardziej dynamiczny wzrost powierzchni w budowie będzie zależał od kilku czynników. Musiałaby się np. poprawić sytuacja gospodarcza w Europie, a zwłaszcza w Niemczech, czy zakończyć wojna w Ukrainie – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska.
Rok wyczekiwania
Według Moniki Rykowskiej, dyrektorki działu badań rynkowych w Axi Immo, rok 2024 był okresem stabilizacji na rynku i w 2025 niewiele się zmieni. Pod koniec 2024 r. ekspertka szacowała (dokładne wyniki z całego roku poznamy dopiero w pierwszych miesiącach 2025 r.), że zakończy się on wzrostem powierzchni na poziomie ok. 2,8 mln m kw., a więc mniejszym o około 25 proc. niż w 2023 r. Natomiast popyt brutto powinien być stabilny, podobny lub nieco wyższy od tego z 2023 r. – czyli około 5,7-5,8 mln m kw. Również wskaźnik pustostanów w 2024 r. pozostanie podobny, z możliwym delikatnym spadkiem (ok. 7-8 proc.) i podobne stawki czynszów bazowych (z delikatną tendencją wzrostową w przypadku nowych inwestycji).
– Pod względem nowej podaży będzie to rok wyczekiwania. Deweloperzy stoją w blokach startowych, są też nowi gracze oraz sporo projektów w przygotowaniu, a część ma nawet pozwolenia na budowę. Ale wszyscy są ostrożni i nie zaczynają na ogół bez ok. 40-50-procentowego udziału przednajmów. Inwestycje spekulacyjne to wyjątki, wynikające albo ze specyficznej strategii dewelopera, albo z braku powierzchni na wynajem w konkretnej mikrolokalizacji, która jednocześnie jest ważna z punku widzenia logistyki i dystrybucji. To głównie Warszawa i Górny Śląsk – mówi Monika Rykowska.
Agnieszka Giermakowska zwraca uwagę, że w przypadku nowej podaży istotne dla porównań są dane uśrednione z ostatniej dekady, by nie zestawiać obecnych wyników z tzw. górką covidową z lat 2021-23, gdy wolumeny nowej podaży były dużo wyższe. W dłuższej perspektywie oczekiwane średnie poziomy nowej podaży to ok. 2-2,5 mln m kw. rocznie.
– Obecnie mamy w budowie niespełna 2 mln m kw. i taką aktywność deweloperów przewidujemy na najbliższy rok – mówi Agnieszka Giermakowska.
Ze wszystkimi prognozami branżowymi i makroekonomicznymi możesz zapoznać się w specjalnym serwisie „Co nas czeka”. Na stronie znajdziesz także felietony liderów biznesu, nauki, kultury i geopolityki, takich jak Aleksander Kwaśniewski, Jacek Dukaj, Aleksandra Przegalińska, gen. Rajmund Andrzejczak, Sebastian Kulczyk, Rafał Brzoska czy Adam Góral.
Przypływ produkcji
W poprzednich latach eksperci liczyli na duży popyt kreowany dzięki przenoszeniu produkcji z odległych krajów w pobliże rynków zbytu, czyli tzw. nearshoringowi. Według Katarzyny Pyś-Fabińczyk, ekspertki z Immo Consulting, trend ten będzie kontynuowany w 2025 r. Według niej chodzi o najemców z Wysp Brytyjskich, ale i z Azji, zwłaszcza Chin. W grę wchodzą nie tylko firmy e-handlowe, ale też logistyczne i produkcyjne.
Z kolei Monika Rykowska zwraca uwagę, że nastroje w branży produkcyjnej są jednak pesymistyczne. Zauważa jednak, że ci, którzy mają już w Polsce swoje zakłady, często decydują się na zamknięcia fabryk na Zachodzie i przeniesienie produkcji do Polski, początkowo nawet bez powiększania powierzchni.
– W chwili poprawy koniunktury firma, która już nie mieści się na swojej powierzchni, zwykle wynajmuje magazyn na zewnątrz. To szansa na przyszłość dla sektora – uważa Monika Rykowska.
ESG w cenie
Wszystkie ekspertki zwracają uwagę na stabilizację czynszów, które w 2022 r. skoczyły w niektórych miejscach w górę nawet o 20 proc. Obecnie rosną jedynie w nowych obiektach, co wynika z rosnących kosztów budowy i coraz nowocześniejszych rozwiązań ESG.
– Polskie magazyny w porównaniu z magazynami we Francji i Niemczech są zdecydowanie nowsze – blisko 50 proc. całkowitej podaży powstało w ciągu ostatnich pięciu lat. To daje nam przewagę konkurencyjną z racji spełniania wymogów ESG. A będzie to jeszcze bardziej istotne w 2025 r., kiedy najemcy będą zmuszeni do raportowania ESG w ramach zobowiązań bezpośrednich lub wymogów narzucanych przez ich klientów – mówi Monika Rykowska.
Zwraca przy tym uwagę na rosnące koszty operacyjne, a w efekcie opłaty eksploatacyjne, jakie oprócz czynszów płacą najemcy. Koszty pracy rosną, rosną też podatki. W tym kontekście Katarzyna Pyś-Fabiańczyk już obecnie dostrzega wzrost świadomości, oczekiwań i kompetencji po stronie najemców.
– Przed 2024 r. najemcy rzadko aktywnie włączali się w zarządzanie nieruchomościami, które wynajmują. Dziś dokładnie analizują roczne rozliczenia kosztów eksploatacyjnych. Duże firmy często same zatrudniają własnego facility managera, zajmującego się zarządzaniem eksploatacją budynków. Również przed podpisaniem umów najmu zapraszają do swoich zespołów negocjacyjnych własnych specjalistów ds. technicznych – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.