Rynek wrocławski jest formą poprawną

Stolicę Dolnego Śląska raczej trudno było w ostatnich latach skojarzyć z wyjątkowo intensywnym ruchem na rynku mieszkaniowym. Pod względem wahań cenowych miasto uznaje się za jedno z najstabilniejszych w Polsce, przy czym wiele wskazuje na to, że niedługo będzie można już mówić o wyraźniejszym ożywieniu. Średnio za mkw. nowego mieszkania trzeba teraz zapłacić około 6 tys. zł, czyli w porównaniu z drugim półroczem ubiegłego roku tylko o niecały 1 proc. więcej, wynika z danych grupy Emmerson. Dbając o poprawność, nie powinniśmy więc jeszcze mówić o dużym przyspieszeniu, ale o perspektywie, którą bez ryzyka błędu opisać można jako dobrą.

Mniejsze i nowsze

Pierwsze oznaki przebudzenia wrocławskiego rynku można było zauważyć już w zeszłym roku. Ceny nie zdążyły jeszcze co prawda istotnie zareagować, ale po kilkuletnim spowolnieniu, systematycznie zaczęła się zwiększać oferta nowych mieszkań. W poprzednich latach firmy deweloperskie wstrzymywały realizację projektów, a tym, które miały w sprzedaży niedostosowane do zapotrzebowania lokale, zdarzało się czekać na nabywcę znacznie dłużej, niż było planowane. Zdecydowana większość, bo aż 65 proc. kupujących, zadeklarowała, że interesuje się wyłącznie rynkiem pierwotnym, wynika z raportu TNS Polska dla serwisu Otodom — wszystko wskazywałoby więc na to, że to nie klientów tak naprawdę brakowało, ale mieszkań, które byłyby do ich potrzeb dopasowane.

— Rynek Wrocławia ruszył dość wyraźnie — wcześniej było na nim sporo lokali, których długo nie dało się sprzedać, bo były albo za duże, albo za drogie, a teraz uruchomionych zostało kilka nowych, lepiej dostosowanych projektów. W tej chwili ludzie szukają małych mieszkań, najlepiej trzypokojowych, ale w granicy 50 mkw. Wygląda na to, że wracamy do schematu z poprzedniego ustroju, w którym dwa pokoje mieszczą się na 35-37 mkw., a najbardziej rozchwytywane kawalerki mają powierzchnię do 30 mkw. W dostępnej ofercie jest ich znacznie więcej, najbliższe lata dobrze się więc zapowiadają — komentuje Jarosław Skoczeń z grupy Emmerson.

Z dużym prawdopodobieństwem polepszyć powinno się też na rynku wtórnym, który do tej pory nie był włączony do programu MdM. Idealnym scenariuszem byłby korzystny efekt dla obu stron, bo jeśli właściciele starszych mieszkań znaleźliby na nie większy rynek zbytu, sami przenieść mogliby się do nowszych. Na razie jednak jedyny właściwy tryb dla tego zdania to przypuszczający.

Dzielnica Gucwińskich

Chociaż nowe inwestycje rozproszone są na obszarze całego Wrocławia, największy ruch obserwowany jest od zeszłego roku w centralnych i południowych dzielnicach miasta. Prawie 40 proc. nowych mieszkań sprzedanych w ubiegłej połowie roku zmieściło się w zakresie 5-6 tys. zł za mkw., wynika z danych grupy Emmerson. Bliżej górnej granicy przedziału znalazłoby się, jak w większości przypadków, Stare Miasto. Tak pod względem samej powierzchni, jak i liczby mieszkańców, jest dzielnicą najmniejszą, ale tym razem nie oznacza to, że jest też częścią najbardziej jednorodną w zabudowie. W okolicy Starówki nie brakuje mieszkań w blokach, szczególnie takich z lat 60. i 70., a także dosyć kontrowersyjnych kolorowych plomb, które — jeśli przestaniemy się od tego nurtu stanowczo odcinać — potraktowane mogą być jako fantazyjne zabytki postmodernizmu. Mocno zróżnicowane budownictwo znajdziemy też na południu miasta, bo na rynku wtórnym dzielnicy Krzyki znajdują się i stare wille, i budynki z lat 80., ale też osiedla zupełnie nowe, które wybierane są dużo częściej.

Najbardziej zaludniona, ale też największa, jest natomiast dzielnica Fabryczna, w której, jak nazwa wskazuje, zlokalizowane są zakłady przemysłowe. Większość oferty stanowią w tym rejonie lokale w blokach, ale ze względu na przyłączenie do miasta sąsiednich obszarów znaleźć można też sporo jednorodzinnych domów. W tym segmencie w całym Wrocławiu przeważają te wolno stojące, a zabudowa szeregowa stanowi jedną czwartą — jak zwykle jednak o cenie decydują przede wszystkim położenie i standard wykończenia. Zabytkowe domy w samym centrum albo w pobliżu lasu czy jeziora mogą nawet mieć cenę wyższą niż 10 mln zł, ale większość z dostępnychna rynku ma wartość poniżej 1 mln zł. Najmniejsze są zazwyczaj parterowe i mają powierzchnię 50-70 mkw., a jeśli przy tym maksymalnie chcielibyśmy obniżyć cenę, wybór należy ograniczyć do domów jeszcze niewykończonych albo takich, które nadają się tylko do gruntownego remontu. Zdecydowanie taniej od wymagającego dodatkowych nakładów budynku wyjdzie nam kupno mieszkania na Psim Polu, czyli w dzielnicy, gdzie średnim cenom wyraźnie bliżej jest do 5 niż do 6 tys. zł za mkw. Poza domami jednorodzinnymi i dawnymi zabudowaniami wiejskimi znajdziemy tam też kilka sporych osiedli mieszkaniowych, gdzie stawki za mkw. będą dużo niższe niż w dzielnicach centralnych.

Na Psim Polu spełnione mogą zostać co prawda kryteria bliskości zieleni i wody, ale w kwestii różnorodności przyrody i tak ostatecznie wygrywa Śródmieście. Zlokalizowanemu w nim wrocławskiemu ZOO zdarza się podnosić okolicznym nieruchomościom ceny, szczególnie że po ostatnich doniesieniach mniej ryzykowne wydaje się inwestowanie w pobliżu ogrodu niż skracanie dystansu z jego mieszkańcami.