Status rządowego Kredytu na start zmienia się jak w kalejdoskopie. Jeszcze w minionym tygodniu Katarzyna Pęłczyńska-Nałęcz, ministra funduszy, poinformowała, że na program nie przewidziano pieniędzy w budżecie na 2025 r., a niespełna dwie godziny później Andrzej Domański, minister finansów, zapewnił, że decyzja jeszcze nie zapadła. Teraz w dyskusję włączyło się Ministerstwo Rozwoju i Technologii - jego szef, Krzysztof Paszyk, powiedział na antenie TVP Info, że wydatki na Kredyt na start są już wstępnie rozpisane. W pierwszym roku funkcjonowania programu, czyli 2025, wyniosą około 500 mln zł.
Rynkowa nierównowaga się pogłębi
Eksperci od dawna jak mantrę powtarzają, że pobudzanie popytu tanimi kredytami powinno iść w parze ze stymulowaniem podaży, zwłaszcza, że - według rynkowych szacunków - w Polsce może brakować nawet 2 mln mieszkań. Deweloperzy są gotowi budować więcej, uniemożliwia im to jednak deficyt gruntów i związane z nim wysokie ceny nielicznych dostępnych działek.
- Programy wsparcia dla mieszkalnictwa z założenia mają zwiększać popyt, a w praktyce naruszają stabilność rynku, bo nie odpowiada im właściwe kształtowanie podaży. Wraz z wprowadzaniem rządowych form wsparcia na zakup mieszkania, powinny iść w parze rozwiązania zwiększające dostępność ziemi pod budownictwo wielorodzinne i upraszczające procedury, by pomóc zapewnić odpowiednią podaż, a tego nie ma, w efekcie czego rynek nie jest stabilny, a ceny rosną – mówi Tomasz Stoga, prezes spółki Profit Development.
W 2023 r. grunty podrożały o ponad 20 proc., a z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2023 r. aż 57 proc. inwestorów miało trudności z nabyciem ziemi pod zabudowę, podczas gdy rok wcześniej było to 34 proc. Koalicja Obywatelska w kampanii poprzedzającej zeszłoroczne wybory parlamentarne obiecywała uwolnienie gruntów - zwłaszcza z zasobów spółek skarbu państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości, w którym poprzedni rząd gromadził je m.in. na potrzeby programu Mieszkanie plus przewidującego budowę tanich lokali na wynajem. Na dotrzymanie obietnic jednak się nie zanosi - KZN trzyma się świetnie, a nadzorujący go resort funduszy nie zamierza go likwidować. Na koniec 2023 r. w rękach utworzonej przed siedmiu laty instytucji było 181 nieruchomości skarbu państwa o łącznej powierzchni 800 ha.
Szkoda skreślać KZN
Zdaniem ministerstwa funduszy program mieszkaniowy bazujący na zasobach KZN wciąż jest realny.
"Program budownictwa jest programem wieloletnim, gdyż m.in. wymaga odpowiedniego przygotowania gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz stworzenia spółek, które będą realizować tego typu budownictwo, a także pozyskania preferencyjnego finansowania. Potencjał i możliwości KZN w zakresie ewidencji nieruchomości należących do skarbu państwa, pozyskiwania tych nieruchomości do zasobu KZN, sprawne nimi gospodarowanie oraz nabyta wiedza o całym procesie dają szanse na stworzenie programu istniejącego w innych krajach” - odpisało nam MFiPR w odpowiedzi na pytanie o plany związane z KZN.
Resort przyznaje, że instytucja wymaga reform, bo poprzednicy źle nią zarządzali.
"Mieliśmy tam do czynienia z listami sygnalistów dot. mobbingu i różnego rodzaju innych nieprawidłowości. Został już złożony wniosek do prokuratury ws. podejrzenia naruszenia dyscypliny finansów publicznych przez tę instytucję. Sprawa jest w toku. Głównym zadaniem nowego zarządu KZN jest odnowa tej instytucji jeśli chodzi o sposób jej zarządzania i wydatkowania przez nią środków publicznych. Działania podjęte od stycznia 2024 r. ograniczyły wydatki KZN o kwotę ok. 5 mln zł" – poinformował MFiPR.
Nieprawidłowości to jednak nie powód, by skreślać instytucję, która w opinii ministerstwa ma też na koncie liczne zasługi na rzecz budownictwa mieszkaniowego. Według MFiPR przede wszystkim nabrało tempa społeczne budownictwo czynszowe.
"Na nieruchomościach przekazanych przez KZN pod budownictwo mieszkaniowe powstało 40 mieszkań – w ramach inwestycji zrealizowanej przez Lęborski TBS. Spółka SIM “KZN-Wielkopolska” w lipcu 2024 r. oddała 23 mieszkania miejscowości Ostrowite, a SIM KZN Zachodniopomorskie zakończyła budowę 28 mieszkań w miejscowości Świdwin. W 2024 r. oddane do użytku zostaną również mieszkania w Bełchatowie i Lęborku" - wylicza resort.
Informuje, że w ramach powołanych 49 spółek typu SIM (społeczna inicjatywa mieszkaniowa) i TBS (towarzystwo budownictwa społecznego) z udziałem KZN zaplanowano ponad 550 inwestycji mieszkaniowych, a już teraz w budowie jest ponad 2,6 tys. mieszkań (w ramach 46 inwestycji SIM).
Grunty trzeba uwolnić
Nieco bardziej krytycznie na dokonania KZN patrzą deweloperzy.
- Sama idea, żeby scentralizować i sprawnie zarządzać gruntami należącymi do skarbu państwa była słuszna. Faktem jest jednak, że przez lata KZN nie działał efektywnie i był źle zarządzany. Mimo ustawowych uprawnień nie był aktywnym inwestorem, a jego wsparcie samorządów w budowie dostępnych mieszkań miało minimalny zasięg. Jeśli więc KZN miałby dalej działać, potrzebne jest jego przemodelowania, tak aby stanowił realną pomoc dla gmin w budowie zasobu komunalnego – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
O potrzebie gruntowej reformy KZN przekonana jest też Monika Perekitko, członek zarządu Domu Development.
- Jako sposób na sprawne zarządzanie gruntami skarbu państwa ma on swoje uzasadnienie. Niestety przez lata nie realizował skutecznie swoich zadań – nie inwestował aktywnie i niemal nie wspierał samorządów w budowie mieszkań ani poprzez przekazywanie gruntów, ani zabezpieczenie finansowania. Aby KZN mógł rzeczywiście spełniać swoją rolę, konieczna jest jego gruntowna reforma. Warto też rozważyć współpracę z prywatnymi deweloperami, którzy odpowiadają obecnie za ponad 95 proc. budownictwa wielorodzinnego w Polsce. Mają oni wszelkie potrzebne kompetencje, by wspomóc państwo w zapewnieniu obywatelom dostępnych cenowo mieszkań na wynajem – mówi Monika Perekitko.
Jej zdaniem uwolnienie gruntów KZN jest jedną z recept na uzdrowienie rynku gruntów, a w konsekwencji wzmocnienie podaży. Z tą ideą zgadzało się dotychczas Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), którego przedstawiciele wielokrotnie mówili o potrzebie uwolnienia gruntów, m.in. w związku z programem tanich kredytów. Jacek Tomczak, wiceminister rozwoju, wskazywał często w tym kontekście na KZN, w którego portfelu są m.in. grunty atrakcyjne dla deweloperów mieszkaniowych. Obecnie uważa, że ziemię należałoby w pierwszej kolejności zaoferować samorządom.
- Jeśli nie będą zainteresowane, należy udostępnić ją na rynku komercyjnym, np. w ramach procedury lokal za grunt - mówi Jacek Tomczak.
Jak to pogodzić z planami MFiPR? Na oficjalnie postawione pytanie MRiT odpowiada wymijająco.
"Resortem nadzorującym Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) jest Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej (MFiPR), posiadające pełną wiedzę nt. bieżących efektów i pozostałych okoliczności działalności KZN. Jednocześnie informujemy, że trwają prace nad projektem ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Założenia ustawy będą przedmiotem ustaleń rządowych" - odpisało nam biuro prasowe resortu.
Na razie wiadomo, że nowe regulacje mają dotyczyć uwolnienia pod zabudowę gruntów rolnych położonych w miastach.
Zdaniem Macieja Ługowskiego, dyrektora działu prawnego firmy Ronson Development, metoda jest drugorzędna, byle przyniosła efekty.
- W naszej ocenie kluczowe nie jest samo istnienie KZN, ale wypracowanie skutecznej metody przekazywania państwowych gruntów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Niezależnie od tego, czy będzie to KZN, inny podmiot, czy mechanizm, priorytetem powinno być rozwiązanie problemu niedoboru gruntów, co mogłoby przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań i doprowadzić do zatrzymania wzrostu cen i lepszego zaspokojenia potrzeb rynku - uważa Maciej Ługowski.