Początek roku przyniósł subtelne wyhamowanie indeksu urban.one, przygotowywanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl przez Cenatorium, dając kupującym nadzieję, że ceny mieszkań zaczną spadać. Nie na długo. Już w lutym indeks w porównaniu ze styczniem wzrósł o 0,37 pkt w polskich metropoliach i o 0,15 pkt w pozostałych miastach.
— Styczniowe spowolnienie było typowo sezonowe. Trudno na razie wyrokować, jak zakończy się pierwszy kwartał, ale wszystko wskazuje na to, że upłynie pod znakiem stabilnych cen z lekką tendencją wzrostową w niektórych ośrodkach — mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Ponad połowa ekspertów ankietowanych przez Cenatorium prognozuje pogorszenie warunków rynkowych, szczególnie w mniejszych miastach Polski
— Spadek sprzedaży mieszkań jest już widoczny i dotyczy przede wszystkim dzielnic najbardziej oddalonych od centrum, a spowodowany jest kolejnymi zwyżkami cen wynikającymi z wciąż rosnących kosztów realizacji. Drugim czynnikiem jest zaostrzanie się warunków uzyskania kredytów hipotecznych związane z nadciągającym spowolnieniem — twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Kredyt prawdę ci powie
Sytuację na rynku nieruchomości wciąż można oceniać przez pryzmat kredytów mieszkaniowych. Nadal większość Polaków kredytuje zakup nieruchomości, często również inwestycyjnych. Najnowsze wyniki sektora hipotecznego wskazują, że popyt na kredyty wciąż jest wysoki, a według danych BIK w styczniu i lutym wzrósł rok do roku. Z drugiej strony z ankiety przeprowadzonej przez Narodowy Bank Polski wśród komitetów kredytowych banków wynika, że oczekiwały one lekkiego zaostrzenia polityki kredytowej i spadku popytu w I kw. 2019 r.
— Działania socjalne rządu i pomysł prezydenta na nowelizację ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców mogą dolać oliwy do ognia. Dodatkowe koszty nałożone na banki mogą skutkować spadkiem przeciętnego oprocentowania lokat w okolice 1 proc. To uruchomiłoby potężne zasoby kapitału, który dziś wciąż trzymany jest na depozytach oprocentowanych na poziomie niecałych 2 proc. — mówi Bartosz Turek, niezależny analityk.
Pełny obraz sytuacji na rynku mieszkaniowym przyniesie jednak dopiero okres wiosenno-letni.
— Na razie nic nie wskazuje na to, aby Polacy mieli wyraźnie ograniczyć popyt na kredyty mieszkaniowe, a to dobry prognostyk dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku. Z pewnością jednak nie ma co liczyć, że w 2019 r. mieszkania będą drożeć tak szybko jak w 2018 — komentuje Bartosz Turek.
Nowe zagrożenie
Innego zdania jest Michał Kubicki, który na horyzoncie dostrzega czarne chmury w postaci nowej ustawy deweloperskiej.
— Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do którego wszyscy deweloperzy będą zobowiązani odprowadzać składkę w wysokości 3-5 proc. wartości realizowanej inwestycji, znacząco wpłynie na zwiększenie i tak już rekordowych cen mieszkań. Jeśli dołożymy jeszcze zaostrzenie norm dotyczących energooszczędności, które mają zacząć obowiązywać od 2021 r., to przepis na kryzys mamy gotowy — prognozuje prezes zarządu CMP Center Management Polska.