Ważą się losy spółdzielni mieszkaniowych. Do niedawna nie było jeszcze pewne, czy program preferencyjnych kredytów z BGK, z którego coraz liczniej finansują budowę mieszkań, zostanie przedłużony. Jednak 8 kwietnia do konsultacji został skierowany rządowy projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, zakładający kontynuację programów wspierających budownictwo społeczne i komunalne. Zakłada on m.in. wydłużenie o rok obecnie obowiązującego programu SBC (Społeczne budownictwo czynszowe) z jednoczesnym zwiększeniem jego budżetu z 4,5 do 7 mld zł. Szkopuł w tym, że jedną ze zmian może być „przywrócenie przepisów o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC”.
Zdaniem Moniki Chełstowskiej, dyrektorki zarządzającej programem Mieszkania lokatorskie (PML), który pomaga spółdzielniom przebrnąć przez proces inwestycyjny, taka decyzja znacznie obniży zainteresowanie mieszkaniami.
— Inaczej niż w przypadku mieszkań komunalnych budowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego [TBS - red.] czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe [SIM - red.] budżet państwa nie dokłada się do kosztów budowy mieszkań lokatorskich. Spółdzielnie nie korzystają np. z funduszu dopłat czy innych niezwrotnych dotacji. Lokatorzy spłacają 100 proc. kosztów budowy, korzystają jedynie z obniżonego oprocentowania. Dlaczego obniża się oprocentowanie kredytów na mieszkania sprzedawane przez deweloperów, a obniżenie oprocentowania dla mieszkań lokatorskich ma być obwarowane brakiem własności? Jaki sens jest w płaceniu wkładu własnego, spłacaniu przez 30 lat mieszkania, do którego nie jest wliczona żadna dotacja, i na końcu brakuje własności? To przeczy idei spółdzielczości, całemu systemowi spółdzielni i cofa nas do głębokiego PRL — mówi Monika Chełstowska.
To może oznaczać zduszenie w zarodku segmentu rynku, który właśnie zaczyna się rozwijać.
Jako uzasadnienie decyzji o wyłączeniu możliwości nabywania na własność lokali finansowanych preferencyjnym kredytem z BGK biuro prasowe resortu rozwoju informuje: „w ocenie MRiT wprowadzona w ostatnich latach możliwość wyodrębniania na własność mieszkań sfinansowanych w ramach programu SBC jest rozwiązaniem nieadekwatnym do sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym, jak również nie uwzględnia znacznego udziału państwa w powstaniu społecznego zasobu czynszowego". Resort zwraca uwagę na "pierwotny cel, jaki przyświecał ustawodawcy rządowego programu SBC — tworzenie dostępnego zasobu mieszkań o umiarkowanych czynszach, umożliwiającego zamieszkanie w miejscu adekwatnym do aktualnych potrzeb (w tym przede wszystkim w odniesieniu do sytuacji finansowej gospodarstwa domowego) oraz migrację za pracą na terenie kraju”.
Renesans spółdzielni
W Zabłudowie pod Białymstokiem już wkrótce zakończy się rezerwacja mieszkań w inwestycji osiedle Kalwinówka należącej do miejscowej Spółdzielni Lokatorsko-Mieszkaniowej. Jest już pozwolenie na budowę, a jeszcze w kwietniu powinna zapaść decyzja kredytowa. W pierwszym etapie ma powstać 60 mieszkań, w drugim 80.
— Kończymy nabór chętnych na pierwszy z dwóch planowanych budynków i zaczęliśmy to samo w przypadku drugiego. Budowa rozpocznie się prawdopodobnie późną wiosną — mówi Monika Chełstowska.
Budowa w Zabłudowie to jedna z inwestycji powstających we współpracy z PML. Pilotażowa została zakończona w 2019 r. w spółdzielni w Jaworze pod Wrocławiem, gdzie wybudowano 60 mieszkań.
Największa inwestycja przy wsparciu PML jest realizowana w Gdańsku — to osiedle Pastelowa należące do Spółdzielni Mieszkaniowej Zakoniczyn. Powstanie tam 320 mieszkań w ośmiu budynkach.
— Prace nad projektem osiedla Pastelowa zaczęliśmy pod koniec 2019 r., a na przełomie lat 2021/22 rozpoczęliśmy budowę. Właśnie rozpoczynają się odbiory gotowych mieszkań — mówi Monika Chełstowska.
Obecnie w budowie, która wystartowała w grudniu 2023 r., znajduje się również osiedle Aleja Platanowa we Wrocławiu — 159 mieszkań w czterech budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej Jedynka. Trwają też rezerwacje w Tychach i Lesznie.
Projekty dotychczas wybudowane lub w trakcie realizacji to łącznie około 60 860 PUM (1350 lokali). Choć jest to duży postęp, licząc w skali całego PML, udział budownictwa spółdzielczego w łącznej produkcji mieszkań w Polsce jest znikomy. Według różnych szacunków w Polsce brakuje 1-1,5 mln mieszkań. Najwięcej budują deweloperzy i inwestorzy indywidualni, najmniej powstaje mieszkań spółdzielczych, komunalnych, czynszowych i zakładowych. Według GUS w 2023 r. na ponad 220 tys. mieszkań oddanych przez wszystkich inwestorów lokali spółdzielczych było 975, rok wcześniej na prawie 240 tys. było ich 1,5 tys.
Tak kategoryczne postawienie sprawy przez ustawodawcę spowoduje z pewnością olbrzymie rozczarowanie mieszkańców lokali czynszowych. Najgorętsze dyskusje, szczególnie w TBS-ach, budziło twierdzenie mieszkańców, że skoro spłacają kredyt, to na koniec powinni uzyskać własność. Obecna nowelizacja ma zamknąć jakiekolwiek dyskusje w TBS-ach, SIM-ach i spółdzielniach mieszkaniowych korzystających ze wsparcia finansowego w ramach programu SBC. Czynsz ma być czynszem i nie będzie szansy na uzyskanie własności.
Rozumiem też perspektywę ministerstwa. Wszystkie inicjatywy w ramach SBC miały służyć budowaniu w Polsce zasobów mieszkań czynszowych, w których będzie rotacja lokatorów. Projekt nowelizacji to powrót do realizacji tych celów.
Sypialnia Białegostoku
Zabłudów, oddalony o 18 km od stolicy Podlasia, przyciąga przede wszystkim lokatorów z tej metropolii. Z 62 mieszkań w pierwszym bloku na osiedlu Kalwinówka od sierpnia 2023 r. zostało zarezerwowanych już 58, głównie przez białostocczan.
— Poprzednio ostatni blok oddaliśmy do użytku w 2011 r. i było to bardzo duże wyzwanie. Obecnie PML wziął na siebie wszystkie zagadnienia, z którymi mieliśmy problem, a na inwestycję nie wydajemy pieniędzy mieszkańców — mówi Marcin Kalinowski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Zabłudowie.
Jest to możliwe dzięki objęciu w 2017 r. spółdzielni mieszkaniowych rządowymi programami kredytowymi udzielanymi przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK): budowlanym oraz SBC. Zamiast z zaledwie 2-3-letnich bankowych kredytów inwestycyjnych spółdzielnie mogą korzystać z 30-letnich kredytów hipotecznych udzielanych towarzystwom budownictwa społecznego, społecznym inicjatywom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym oraz spółkom gminnym.
Portfel lokatora
Kredyty dla spółdzielni z programu SBC mają zerową marżę banku, oprocentowanie WIBOR 2 proc. i podpisywane są na 30 lat. Tyle też czasu lokatorzy mają na spłacenie swojego wkładu, aby dojść do własności. W tym kredycie obowiązują kryteria maksymalnego dochodu oraz braku innego mieszkania w danej miejscowości. W kredycie budowlanym brak kryteriów, ale oprocentowanie jest wyższe.
Cena mieszkania lokatorskiego w pierwszym budynku spółdzielni w Zabłudowie wynosi 7,3 tys. zł za m kw., a finansowanie z BGK ma wynieść 21 mln zł. Lokator 42-metrowego mieszkania będzie spłacał miesięcznie 885 zł (oprócz czynszu obejmującego opłaty administracyjne i media, które dla takiego lokalu wynoszą średnio 500 zł). Chcąc wynająć takie mieszkanie na rynku, musiałby zapłacić 1500 zł plus opłaty administracyjne, za media i nie wiązałoby się to z dojściem do własności.
— Nasza spółdzielnia posiada działkę, dla której uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Dzięki temu cena za metr wynosi tylko 7,3 tys. zł. W tej cenie jest podstawowe wykończenie i stanowisko parkingowe dla jednego samochodu — mówi Marcin Kalinowski.
Podstawowe wykończenie jest warunkiem uzyskania finansowania z BGK — oznacza to podstawowe wykończenie podłogi, pomalowane ściany, zainstalowane gniazdka elektryczne. W kuchni musi stać kuchenka, w łazience ma być zainstalowany prysznic, a w toalecie WC. W miejscach, gdzie może być mokro, mają być kafelki albo inne materiały wodoodporne. Oczywiście kupujący mieszkanie w tym systemie mogą wcześniej za dopłatą zamówić wykończenie w wyższym standardzie.
We Wrocławiu Spółdzielnia Mieszkaniowa Jedynka nie dysponowała własnym gruntem i kupiła działkę pod inwestycję od osoby prywatnej, więc cena mieszkań, czyli szacowana suma kosztów budowy, wynosi 9,8 tys. zł za m kw.
Portfel spółdzielni
— Powiększanie swojego zasobu i budowanie nowych mieszkań to dla spółdzielni spełnienie jej podstawowego celu statutowego, a ponadto korzyści ekonomiczne dla jej dotychczasowych lokatorów i członków. Część kosztów eksploatacyjnych rozłoży się na dużo więcej lokali, dzięki czemu można je obniżyć. Zyska też gmina, do której zaczną wpływać podatki od nowych mieszkańców — mówi Marcin Kalinowski.
Spółdzielnia płaci PML za zamawiane usługi według ustalonego cennika. Usługi te świadczą zrzeszeni w programie specjaliści i wąsko wyspecjalizowane firmy: rzeczoznawcy, architekci, firma, która zajmuje się zdobyciem finansowania, marketingiem i rezerwacjami lokali, oraz druga, która odpowiada za kwestie techniczne i budowę.
Są to rynkowe, sztywno ustalone stawki i każdy lokator ma je do wglądu, ponieważ wchodzą w cenę metra mieszkania. Dla spółdzielni są to kwoty obciążające m kw. mieszkania 50-100 zł, a więc nieporównywalnie niższe niż marża, jaką naliczyłby sobie deweloper. Spółdzielnia uiszcza te opłaty dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej oraz pozwolenia na budowę lub zorganizowaniu 100 proc. rezerwacji mieszkań.
W Polsce jest około 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, a wiele posiada grunty, na których chce budować mieszkania. Wiele z nich nie wiedziało o możliwościach, jakie daje finansowanie z BGK. Obecnie po pierwszych sukcesach chętnych może być więcej. Tylko w ostatniej, wiosennej edycji naboru wniosków o kredyt SBC spółdzielnie mieszkaniowe złożyły wnioski na 74 822 m kw. mieszkań lokatorskich (około 1500 mieszkań). Czy uda się uzyskać 572,4 mln zł kredytu, zależy od limitów kwot dostępnych w programach mieszkaniowych.
— Rozwijamy się organicznie. Nie mamy żadnej dotacji od państwa, żadnego finansowania zewnętrznego. Nie działamy więc tak szybko, jakbyśmy chcieli. W dużej mierze kierujemy się misją ponownego rozbudzenia tej formy budownictwa w Polsce, ale w nowoczesnym wydaniu. To idealne rozwiązanie dla wielu Polaków, niewidzących dla siebie żadnej szansy na posiadanie własnego M — mówi Monika Chełstowska.
Zwiększoną aktywność inwestycyjną spółdzielni mieszkaniowych pokazują też dane BGK. Od 2016 r. złożyły one 54 wnioski na kredyty w ramach programu SBC na kwotę prawie 4,7 mld zł, przy czym najwięcej w roku ubiegłym (17 wniosków) i w I kw. 2024 r. (12 wniosków). Dotychczasowe wnioski zaowocowały podpisaniem pięciu umów na 81,8 mln zł. Udział spółdzielni mieszkaniowych w wykorzystaniu pieniędzy z programu SBC był dotychczas znikomy — pięć podpisanych przez BGK ze spółdzielniami umów to zaledwie 2 proc. wszystkich. Ich wartość stanowi 4,6 proc. finansowania udzielonego łącznie w ramach programu. Zastanawia przy tym rozdźwięk między liczbą złożonych wniosków a zaledwie pięcioma podpisanymi umowami.
— Wnioski spółdzielni mieszkaniowych są nieprzygotowane do finansowania, z odległymi realnymi terminami rozpoczęcia przedsięwzięć, złożone na bardzo wysokie kwoty i dotyczące bardzo dużej liczby mieszkań — tłumaczy Dariusz Stachera, dyrektor departamentu kredytowych programów mieszkaniowych w BGK.
Ponadto niektóre spółdzielnie mieszkaniowe zamiast z kredytów preferencyjnych SBC korzystają z kredytów budowlanych (komercyjnych) BGK, których nie dotyczą ograniczenia ustawowe. Blisko 800 mieszkań zostało sfinansowanych takimi kredytami w łącznej kwocie około 200 mln zł.