Zaopiekujemy się lokalem, sami znajdziemy najemcę, a właścicielowi zagwarantujemy stały zysk z inwestycji — takie oferty na rynku obecne są już od kilku lat. System condo z Zachodu do Polski sprowadzili deweloperzy hotelowi. Poszło im całkiem nieźle, dziś najlepsze inwestycje w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach (nadmorskie kurorty, Zakopane czy Mazury) sprzedają się niemal w całości jeszcze przed wylaniem fundamentów.
Tym bardziej że z czasem również cena zakupu pokoju hotelowego została dostosowana do możliwości przeciętnego nabywcy, co w znacznym stopniu rozszerzyło rynek zbytu. Agencje Home Broker i Lion’s House w ciągu ostatnich trzech lat sprzedały ponad 700 pokoi w condo hotelach.
Lokal z gwarancją najmu
Interes na condo nieruchomościach szybko zwietrzyli też deweloperzy mieszkaniowi. Niedawno warszawska firma Dolcan rozpoczęła wynajem w inwestycji Skierniewicka City, w przyszłym roku do użytku zostanie oddana kolejna — Ogrody Ochota. Kupione lokale można od razu z jej pomocą wynająć, a tym samym zarabiać. Deweloper gwarantuje zysk na poziomie 7-8 proc. w skali roku, w zależności od tego czy zarobek będzie wypłacany w cyklu miesięcznym, czy raz na rok.
Z nabywcami jest gotowy podpisywać dziesięcio — lub nawet piętnastoletnie umowy na wynajem z gwarantowaną stopą zwrotu. Teraz budowę Startera we Wrocławiu, czyli budynku z ponad 500 mikroapartamentami, zapowiada firma Dolnośląskie Inwestycje. Nieruchomość ma powstawać w dwóch etapach: w I kwartale 2013 r. rozpocznie się rewitalizacja istniejącego już obiektu, po zakończeniu tych prac ruszy dobudowa drugiego. Funkcjonalność i aranżacja wnętrz mają być dostosowane do potrzeb i stylu bycia młodych ludzi.
Lokale w Starterze posiadają status lokali niemieszkalnych, co oznacza, że są opodatkowane 23-procentową stawką VAT, który może podlegać pełnemu zwrotowi z Urzędu Skarbowego.
— Mikroapartamenty to nasz wynalazek, ale inspirowany podobnymi nieruchomościami w Europie Zachodniej. Postanowiliśmy podnieść standard wyposażenia mikrokawalerki, czyli niewielkiego, praktycznie urządzonego mieszkania. Dzięki temu możemy sprzedawać lokale w centrum miasta w cenie poniżej 100 tys. zł. Inwestorowi daje to możliwość poszukania najemców wśród studentów i osób rozpoczynających karierę zawodową, jak również świadczenia usług najmu krótkoterminowego turystom czy biznesmenom — wyjaśnia Dariusz Wilczewski, prezes Dolnośląskich Inwestycji.
Z kalkulatorem w ręku
Firma prowadzi rozmowy z potencjalnymi operatorami obiektu — jeden z nich zaopiekuje się sprzedanym lokalem i poszuka dla niego najemców. Dariusz Wilczewski szacuje, że prowizja za tę usługę wyniesie 12 proc. w przypadku najmu długoterminowego i 20 proc. w przypadku najmu krótkoterminowego. W planie jest wprowadzenie umów gwarancji najmu, warunki ustali dopiero wybrany operator. Skorzystanie z jego usług będzie jednak dobrowolne. Czy nowy model inwestowania w nieruchomości ma szansę na powodzenie?
— Deweloperzy i operatorzy chcący z powodzeniem realizować takie projekty, powinni dokładnie poznać rynek, na którym zamierzają działać, otoczenie, w jakim funkcjonuje obiekt, zaplecze hotelowe, ceny wynajmu, strukturę wynajmujących itp. Dla tego typu produktu sprawdzają się przeważnie małe lokale w bardzo dobrej lokalizacji, wykończone w rozsądnej cenie. Wówczas można zagwarantować rentowność możliwą do zrealizowania, a jednocześnie atrakcyjną dla inwestorów indywidualnych — zaznacza Bartosz Turek, analityk Home Broker.
Ile zarobisz na systemie condo
Symulacja zysków dla wybranych nieruchomości
4 kolory we Władysławowie. Pokoje hotelowe o wielkości 14-21 mkw. Cena przykładowego lokalu o powierzchni 17 mkw. — 185 tys. zł netto. Rentowność 10 proc. brutto, zysk gwarantowany przez 20 lat. Inwestycja zwraca się po 11 latach przy zakupie gotówkowym (po uwzględnieniu dodatkowych kosztów, ale bez uwzględniania podatków dochodowych). Ukończono i sprzedano I etap inwestycji, II etap jest w budowie.
Mielno Resort. Pokój 28 mkw., cena 229 tys. zł netto, rentowność 9,5 proc. brutto, gwarancja na 20 lat. Hotel jest w budowie. Inwestycja zwraca się po niecałych 12 latach przy zakupie gotówkowym (po uwzględnieniu dodatkowych kosztów, ale bez uwzględniania podatków dochodowych).
Skierniewicka City w Warszawie. Za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 43,3 mkw. trzeba zapłacić 385 tys. zł. Roczny zysk wynosi 31 tys. zł. Trzypokojowe mieszkanie (72,2 mkw.) o wartości 650 tys. zł pozwala uzyskać roczny zysk z wynajmu na poziomie 52 tys. zł.
Starter we Wrocławiu. Mikroapartament o powierzchni 21,9 mkw. można kupić za 164 tys. zł netto. Przy wynajmie długoterminowym na 9 miesięcy (cena wynajmu to 1,2 tys. zł miesięcznie) i krótkoterminowym na 3 miesiące (przy założeniu, że cena wynajmu za dobę to 100 zł, a obłożenie w tym okresie sięgnie 50 proc.) roczny przychód to 15,3 tys. zł. Okres zwrotu z inwestycji wynosi 11 lat (wyliczenia obejmują koszty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości i dochodowy, przysługujące odliczenia).