Zamiast adwokatów można zaprosić architektów, modnych terapeutów czy specjalistów od jogi i duchowej równowagi — szczególnie że w określonych warunkach są w stanie zapłacić więcej niż studenci czy rodziny na dorobku. Kupując lokal na wynajem, warto wziąć pod uwagę różne rozwiązania, jednak odpowiedź na pytanie, które da najwyższą rentowność, nie jest aż tak klarowna.
Błyskawicznie można sobie wyobrazić sytuację, w której studentom zdarza się rozdysponować budżet na czynsz w jeden wieczór, a łatwo zapomnieć, że to jedna z niewielu grup najemców, którym nie przeszkadza wspólna, nawet mniej zachęcająca kuchnia. Wynajem na pokoje — bo tak da się podnieść łączny dochód — jest natomiast z założenia bardziej kłopotliwy w koordynacji niż oddanie mieszkania grupie urzędników wychodzących przed porą, w której najlepiej zakłóca się ciszę nocną. Oba warianty to przy tym relacje długoterminowe, a eksperci twierdzą, że o 30 proc. wyższy zysk daje najem na doby — kupować więc składane łóżka z sieciówki czy zamawiać dębowe biurka?
Lokator za lokatorem
Gabinetowy wystrój nie musi być wykończony co do regału na kodeksy, ale planując wynajęcie lokalu na kancelarię czy biuro, trzeba być gotowym na konkretne wymogi. Czynsz może być wyższy, jednak dla właściciela to dodatkowa inwestycja, której nie opłaca się podejmować, jeśli mieszkanie nie spełnia podstawowych warunków siedziby firmy — nie jest za dobrze położone, ma jeden pokój, a żeby wejść, trzeba minąć ciemną bramę i zwiedzić klatkę z osypującą się lamperią. W starszym budownictwie nieunikniony bywa też remont instalacji, bo chociaż firmy rejestrują zwykle mniejsze zużycie wody, sprzęt biurowy nie może przecież ciągle „wybijać korków”.
— Wynajęcie mieszkania na siedzibę firmy można rozpatrywać, posiadając lokal w odpowiednio dużym formacie, wysokim standardzie i atrakcyjnym miejscu. Pewne kategorie biznesu, jak np. kancelarie notarialne, wolą prowadzić działalność pod reprezentacyjnymi adresami. W tym przypadku dobrze wziąć pod uwagę adaptację takiego lokalu i podnieść jego standard, ponieważ wyjściowe stawki czynszów są o wiele wyższe niż najmu na cele mieszkaniowe — komentuje Maciej Górka z Domiporty, podkreślając, że pierwszym krokiem musi być właściwe przemyślenie, do kogo możemy skierować ofertę — i na jaki okres.
Zdaniem eksperta, jeżeli tylko lokal jest położony w atrakcyjnej turystycznie dzielnicy lub blisko jakiegoś centrum biznesowego, warto przeanalizować model najmu krótkoterminowego. Szczególnie pożądana grupa lokali to — jak pod siedzibę firmy — apartamenty, chociaż, jak twierdzi Maciej Górka, spora grupa klientów korzysta również z ofert tanich o średnim standardzie wykończenia, ale wyposażonych w pełne zaplecze kuchenne i sprzęt AGD. Dla przykładu ekspert porównuje dobowe ceny noclegu w Warszawie: w apartamencie trzeba zapłacić od 90 zł za osobę, a najtańszy hotel kosztuje 150 zł, wobec czego najemca zmniejsza koszt kwaterunku o mniej więcej 30-40 proc., a wynajmujący uzyskuje wyższą rentowność.
W porównaniu z najmem długoterminowym, taka formuła ma dać możliwość osiągnięcia zysków wyższych o 30 proc., nawet przy obłożeniu na poziomie 60-70 proc. Jeśli urzędnicy zza biurek mieliby więc całkowicie opuścić naszą wizję zarabiania na mieszkaniu, na odchodne rzuciliby, że przynajmniej 10 proc. tych szybko osiągniętych zarobków trzeba będzie odłożyć na poniesione szkody.
Nie natknij się na VAT
Pomiędzy urządzaniem w mieszkaniu biura a rozprawianiem się z szybko zmieniającymi się studentami jest jeszcze niejedno rozwiązanie — m.in. wynajem firmie, ale na cele mieszkalne. Jak twierdzą eksperci, nie ma powodu, żeby uznać tę formę za bardziej zyskowną od oferowania lokalu bezpośrednio lokatorom — a już na pewno od wynajmowania go pod działalność — jednak dobrze pamiętać też o innych korzyściach. O tym, czy przedsiębiorca będzie pewnym płatnikiem, da się przecież wnioskować przed podpisaniem umowy, a już po formalnościach można liczyć na zwolnienie z VAT.
— Podpisując umowę najmu z jakąkolwiek firmą, należy zweryfikować jej dane w ogólnie dostępnych przez internet rejestrach, np. Krajowym Rejestrze Sądowym. Z takich dokumentów wynika m.in. pewna wiarygodność firmy, fakt jej rzeczywistego istnienia oraz kto jest uprawniony do zawierania umów w jej imieniu — komentuje mec. Małgorzata Kacperska, partner w kancelariiDrzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy, zaznaczając, że w samej umowie najmu należy precyzyjnie określić strony umowy, a więc zawrzeć też kompletne informacje o najemcy.
W takim przypadku w umowie z firmą należy również wyraźnie wskazać, jakie będzie przeznaczenie wynajmowanej nieruchomości — z zaznaczeniem, że będzie to przeznaczenie mieszkalne, a nie lokal na prowadzenie przez nią działalności gospodarczej. Jak podkreśla Małgorzata Kacperska, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek oraz wyłącznie na cele mieszkaniowe, zgodnie z ustawą o VAT, zwalnia się z tego podatku.
Przeznaczenie lokalu na inny cel niż mieszkaniowy oznacza wobec tego brak prawa do zwolnienia i konieczność zastosowania stawki 23 proc. VAT. Żeby więc móc liczyć na korzystniejszą formę rozliczenia, wynajem musi dotyczyć nieruchomości o charakterze mieszkalnym, musi być dokonywany na własny rachunek podatnika i przeznaczony na cele mieszkaniowe. Zdaniem Małgorzaty Kacperskiej, warto pamiętać też o ustanowieniu kaucji — jej wysokości, sposobu uiszczenia i zwrotu — a także o załączeniu do umowy protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu.
W tym wariancie wynajmowania firma zostaje w końcu na wizytówce, bo pracownik — który hałasuje wyłącznie drukarką, a w kuchni robi tylko kawę — pielęgnuje te nawyki w lokalu, którego właściciel płaci pewnie wyższy podatek. W naszym, przeznaczonym na cele mieszkalne, może równie dobrze odsypiać, co odreagowywać nudę za biurkiem.