W 2013 r. w Polsce wynajęto łącznie około 2,1 mln mkw. magazynów, co było najlepszym wynikiem w historii tego rynku. Według Macieja Szczepańskiego, konsultanta w dziale badań rynku i doradztwa CBRE, o sukcesie zadecydowało przede wszystkim pięć wielkich transakcji typu built-to-suit.
— Dwa obiekty dla Amazona buduje Panattoni, a jeden Goodman. Każdy z nich będzie miał 100 tys. mkw. Poza tym Goodman buduje w Poznaniu obiekt o powierzchni 82 tys. mkw. na zlecenie Intermarche, zaś Panattoni wybudował w Strykowie 50 tys. mkw. magazynów dla Castoramy — wymienia Maciej Szczepański.
Gorący okres
W 2013 r. rynek magazynów powiększył się o 396 tys. mkw., co dało wzrost o około 5,4 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Deweloperzy byli najaktywniejsi we Wrocławiu (117 tys. mkw. nowych magazynów), Warszawie (78 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (51 tys. mkw.).
Najmniej obiektów powstało w Poznaniu (6 tys. mkw.) i w centralnej Polsce (23 tys. mkw.). Ubiegły rok był najbardziej pracowity dla firmy Panattoni, która wybudowała 90 tys. mkw. magazynów. Na kolejnych miejscach znalazły się: Segro (85 tys. mkw.), Prologis (42 tys. mkw.), Goodman (25 tys. mkw.) i MLP Group (20 tys. mkw.). Warto podkreślić, że w 2013 r. wynajęto o prawie 32 proc. więcej magazynów niż w roku 2012. Według danych Jones Lang LaSalle, na koniec 2013 r. wskaźnik pustostanów wynosił 11,4 proc.
Najwyższy był w centralnej Polsce (15,8 proc.), w Warszawie (14,6 proc.) i we Wrocławiu (11,7 proc.), a najniższy w Poznaniu (4,4 proc.). Jak tłumaczy Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Jones Lang LaSalle, stawki najmu pozostały stabilne, z niewielkimi wahaniami na niektórych rynkach — najwyższe obowiązywały w Warszawie (3,6-5,1 euro za 1 mkw. miesięcznie), we Wrocławiu (3,4-3,9 euro) i w Łodzi (2,75-3,7 euro). Wysokie czynsze charakteryzowały także rynki o niewielkiej podaży, takie jak Kraków (3,3-4,0 euro) i Szczecin (2,8-3,4 euro). Mniej za magazyny płacili najemcy w okolicach Warszawy (2,1-2,8 euro), i na Górnym Śląsku (2,4-3,3 euro).
Więcej odwagi?
Podstawowym kryterium wyboru magazynu jest niezmiennie lokalizacja.
— Najemcy szukają obiektów blisko dużych aglomeracji, w okolicy węzłów drogowych. Dominujące znaczenie ma region warszawski. Na kolejnych miejscach są Górny Śląsk, centralna Polska, Wrocław i Poznań. W nieco dalszej perspektywie duży potencjał widzimy również we wschodnich rejonach kraju. To obszar słabo zagospodarowany przez nowoczesne powierzchnie magazynowe — tłumaczy Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group.
Na rynku nadal przeważają tzw. BTS-y, czyli obiekty budowane na potrzeby konkretnego najemcy. W 2013 r. ich udział w rynku wynosił aż 31 proc. Wiele jednak wskazuje na to, że firmy deweloperskie zaczną podejmować odważniejsze działania.
— Umowy typu BTS nadal będą dominowały, głównie wśród najemców z branży produkcyjnej, jednak spadający współczynnik powierzchni niewynajętej będzie zachęcał deweloperów do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych, szczególnie w regionach, w których brakuje dostępnej powierzchni, np. we Wrocławiu, Poznaniu i w niektórych miejscach na Górnym Śląsku — twierdzi Tomasz Kasperowicz, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International.
Ambitne założenia
Ciekawie zapowiada się również 2014 r. Odważne plany na najbliższe miesiące ma m.in. Goodman Polska.
— Klienci coraz bardziej się interesują nowymi magazynami. Po pierwsze, maleją wskaźniki pustostanów, a wolne powierzchnie bardzo często nie spełniają oczekiwań potencjalnych najemców. Po drugie, gospodarka przyspiesza, a inflacja jest niska, więc firmy coraz chętniej myślą o inwestycjach. Te dwa czynniki powinny w najbliższym czasie sprzyjać deweloperom magazynowym. Widząc tę poprawę na rynku, planujemy w najbliższych miesiącach rozpocząć budowę spekulacyjną dwóch magazynów: w Pomorskim Centrum Logistycznym w Gdańsku oraz w Kraków Airport Logistics Centre — mówi Maciej Madejak, szef rozwoju biznesu w Goodman Polska. MLP Group planuje natomiast w pierwszej połowie 2014 r. oddać najemcom niemal 50 tys. mkw. magazynów.
— Analizujemy potencjał inwestycyjny w nowy park logistyczny w okolicach Wrocławia. Myślimy także o rozpoczęciu nowego projektu na Górnym Śląsku, co umocniłoby naszą pozycję w tym regionie. Bierzemy też pod uwagę rozpoczęcie ekspansji we wschodniej części kraju, która naszym zdaniem będzie coraz bardziej popularna wśród potencjalnych najemców. Poza parkami planujemy też realizację projektów BTS na indywidualne zlecenie klientów — mówi Radosław T. Krochta.