Tkanka miejska nad torami, czyli projekty warstwowe PKP

  • Materiał partnera
opublikowano: 04-02-2019, 22:00

W czasie kongresu wiele uwagi poświęcono planom zagospodarowania nieruchomości należących do PKP. Dyskutowano m.in. o prawie warstwym i wizji wspólnych inwestycji różnych podmiotów na terenach kolejowych

W posiadaniu PKP jest ponad 100 tys. ha gruntów. To 0,3 proc. całej powierzchni Polski (więcej mają tylko Lasy Państwowe). Do tego dochodzą budynki, dworce, gmachy biurowe oraz inne nieruchomości. Strategia kolei stawia na zbycie tylko ułamka tego majątku. Zachowanie i komercyjne zagospodarowanie pozostałej części ma zaś zapewnić kolei stały dochód.

Należące do kolei nieruchomości okazały się tematem, wokół
którego rozgorzała wielowątkowa dyskusja dotycząca aspektów komunikacyjnych,
organizacyjnych, a także prawnych.
Zobacz więcej

GRUNTY W WIELU WYMIARACH:

Należące do kolei nieruchomości okazały się tematem, wokół którego rozgorzała wielowątkowa dyskusja dotycząca aspektów komunikacyjnych, organizacyjnych, a także prawnych. Fot. Bartek Syta

— To są grunty bardzo atrakcyjne, z wielkim potencjałem, chociaż realizowanie na nich inwestycji nie jest proste. To ostatnie wolne przestrzenie, jakie pozostały w centrach miast. Na przykład w centrum Warszawy cała linia średnicowa. We Wrocławiu okolice Dworca Świebodzkiego — mówimy o działce, która ma 30 ha, i o 20 ha, na których KGHM prowadzi skup złomu, chodzi więc o 50-hektarowy niezagospodarowany teren, oddalony 800 m od rynku starego miasta — tłumaczył Krzysztof Golubiewski, członek zarządu PKP SA.

Plan gospodarowania

Krzysztof Golubiewski streścił założenia strategii zarządzania nieruchomościami kolejowymi.

— Chcemy zbudować taką drugą nogę, która będzie generowała stały dochód dla PKP — nieruchomości dużej wartości, które przynosiłyby stały dochód z tytułu najmu. Poza tym wiele obiektów będzie budowanych w sposób ściśle zintegrowany z infrastrukturą kolejową. Nie możemy i nie chcemy się pozbyć niektórych gruntów, np. linii średnicowej, więc wszystko, co powstanie nad torami, musi być własnością PKP.

Kolejarze chcą współinwestować z partnerami — firmami komercyjnymi, spółkami Skarbu Państwa. Mają własną spółkę powołaną właśnie do realizacji projektów deweloperskich. To Xcity Investment, która ma odpowiednie kompetencje do tego, żeby realizować duże projekty.

Na przykładzie

Mateusz Mroz, członek zarządu Xcity Investment, zaznaczył, że wśród nieruchomości kolejowych (także spółek Intercity, PLK, Cargo) są takie, które już nie są wykorzystywane w celach kolejowych. Nie ma więc

problemu, żeby wejść w inwestycję z kimś, kto chce wyłożyć pieniądze, po to żeby później tę swoją część sprzedać.

— Mamy też dużo terenów, które są nadal używane w ruchu kolejowym, np. błonia Stadionu Narodowego i Dworzec Stadion. Ten teren to ok. 3,5 ha. Są podmioty potencjalnie zainteresowane wybudowaniem nad torami biur, powierzchni handlowej lub hotelu — tłumaczył Mateusz Mroz.

Jak zauważył, kolej łączy wzdłuż torów, natomiast dzieli w poprzek. Pokazał przykład ponadtrzynastohektarowegoterenu Dworca Wschodniego w Warszawie i jego otoczenia. Dworzec istnieje od połowy XIX w., a linia kolejowa podzieliła ten rejon na dwa światy: Grochów, Kamionek z jednej strony, Pragę z drugiej. Tymczasem powierzchnię dworca można przykryć i na niej budować.

— Ten teren według naszych wstępnych analiz może wygenerować większą powierzchnię handlowo-biurową niż cała linia średnicowa od ronda Daszyńskiego do placu Zawiszy. Dworzec Wschodni, obok Śródmieścia, Poznania Głównego i Wrocławia Głównego, jest w tej chwili czwartym dworcem w Polsce z największymi strumieniami pasażerów, które sięgają 17,5 mln. Trzeba już myśleć o tych terenach, a nie czekać tylko na te, które kolei będą już zbędne — przekonywał Mateusz Mroz.

Współpraca

Sporo mówiono o współpracy kolei ze stroną rządową i między spółkami PKP. Ważne, by pomysł jednej z nich nie pokrzyżował planów innej.

— Przeznaczając dany teren do obrotu, za każdym razem uzgadniamy to ze wszystkimi spółkami kolejowymi. Dla nas przyszły rozwój to priorytet. Nie możemy zablokować sobie dostępu do nieruchomości, które np. umożliwią nam rozwój kolei wysokich prędkości — przekonywał Krzysztof Golubiewski.

Potwierdził to Piotr Majerczak, mówiąc, że współpraca między spółkami kolejowymi w kwestii gospodarowania nieruchomościami trwa cały czas i jest coraz ściślejsza, bo i pomysłów jest coraz więcej.

— PKP Polskie Linie Kolejowe SA zarządzają infrastrukturą kolejową na terenach, które są w użytkowaniu wieczystym PKP SA. Czyli prawo do obrotu tymi nieruchomościami także przysługuje PKP SA. Naszą rolą jako spółki jest dbanie o bezpieczeństwo prowadzenia ruchu kolejowego i o to, żeby zabezpieczyć grunty, które w przyszłości pozwolą na rozwój infrastruktury kolejowej — wyjaśnił Piotr Majerczak.

— Zależy nam, żeby kolej czerpała wieloletnie korzyści z posiadanego majątku. Dlatego też PKP SA włączyło się w program Mieszkanie Plus. Jesteśmy strategicznym partnerem tego projektu, gdyż jedna czwarta mieszkań ma powstać na gruntach kolejowych. Dla nas to także szansa na skomercjalizowanie tych terenów — tłumaczył Krzysztof Golubiewski.

Jak wyjaśnił, PKP wchodzi do tych projektów na warunkach komercyjnych i z udziału w programie będzie czerpać korzyści.

— W tych inwestycjach będzie część mieszkaniowa — z czasem z tego segmentu jako udziałowiec będziemy wychodzić. Na części komercyjnej, która też będzie się rozwijała przy okazji zabudowy mieszkaniowej, będziemy realizowali nasze projekty deweloperskie, komercyjne, z wykorzystaniem spółki Xcity — potwierdził.

Prawo a inwestycje

Bogdan Rzońca, przewodniczący sejmowej komisji infrastruktury, przypomniał uchwaloną niedawno ustawę o użytkowaniu wieczystym, która — jego zdaniem — wiele spraw ułatwi. To paradoks, że nasz system prawny odchodzi od reliktu użytkowania wieczystego, gdy PKP właśnie użytkuje wieczyście grunty, których nie jest prawnym właścicielem — tereny znacjonalizowane, na których uwłaszczyły się miasta... To nie jest idealna sytuacja prawna. Niejedyna zresztą.

— Staramy się dopracować w parlamencie ustawy, które pomogłyby rozwijać się miastom, miasteczkom, gminom. Bo byliśmy w wielu obszarach zablokowani. W obszarze infrastruktury także. Są rozliczne przepisy prawa budowlanego, które powodowały, że blokowaliśmy się wzajemnie i każdy interesował się swoim „kramem”. Nie było dyskusji o wspólnym rozwiązywaniu problemów — mówił poseł Rzońca.

Tymczasem — jak podkreślił — nowa sytuacja powoduje, że trzeba szukać nowych rozwiązań. Potrzebne są więc dobre prawo, współpraca i efekt synergii.

— Przed wejściem na tę salę rozmawialiśmy np. o prawie warstwowym. Wiem, że PKP są bardzo zainteresowane powstaniem takiej regulacji, ponieważ

pozwoliłaby na wdrożenie wielu nowych rozwiązań. Prace nad prawem zabudowy warstwowej zaniechano w sejmie w 2011 r. Ale jeśli są jakieś dobre rozwiązania, to dlaczego ich nie kontynuować — oświadczył.

Trójwymiarowa regulacja

— Zastanawialiśmy się, jak to jest, że prawa warstwowego nie ma, a w Warszawie powstało metro. To nie jest dobrze, że trzeba robić jakieś obejścia, nie ma jasnej sytuacji prawnej — stwierdził Bogdan Rzońca.

Zauważył przy tym, że prawo warstwowe może być w niektórych przypadkach niebezpieczne dla interesu publicznego, np. wtedy gdy infrastruktura publiczna byłaby przykryta infrastrukturą niepubliczną. Mogłyby się pojawić np. problemy z bezpieczeństwem.

— Trzeba ten temat dobrze rozpoznać, ale nie widzę przeszkód, żeby wrócić do debaty o prawie warstwowym — przyznał poseł.

Omówienia aspektu prawnego podjął się Krzysztof Wąsowski, adwokat w kancelarii prawnej Elżanowski Cerka & Wąsowski. Zaczął przekornie:

— Trzeba przyznać, że jeżeli jest u nas tak, jak jest, to rzeczywiście inwestujące podmioty są bardzo uzależnione od prawników. To bardzo komplikuje biznes — zauważył mecenas Wąsowski.

Podkreślił, że zanosi się na rewolucję w tzw. prawach rzeczowych ograniczonych, czyli takich, które dotyczą własności, a nie pozbawiają tej własności właściciela.

— Tutaj widziałbym pewne zabezpieczenie interesu publicznego, bo prawo musi ważyć różne wartości. Prawo warstwowe, jako pewien nowy sposób regulacji ograniczonych praw rzeczowych, czyli korzystania z nieruchomości przez inne podmioty niż właściciel, wydaje się bardzo interesującym zagadnieniem. Przypomnijmy, że prawo warstwowe to regulacja, która pozwoliłaby oddzielić własność niektórych obiektów, położonych nad albo pod gruntem, przez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości. Pozwoliłoby ono różnym inwestorom posiadać niezależne prawo do gruntu w jego przestrzennie wyodrębnionej części. Takie prawo nazywa się właśnie warstwowym lub trójwymiarowym.

— To byłby instrument, który pozwoliłby gminom, samorządom, Skarbowi Państwa czy państwowym jednostkom organizacyjnym, będącym właścicielami nieruchomości, na poważne negocjacje z inwestorami, bo nieruchomości te mogłyby przynosić konkretne zyski. W tym kontekście prawo warstwowe brzmi bardzo interesująco, z założeniem, że interes publiczny zostanie jak najlepiej zabezpieczony — tłumaczył Krzysztof Wąsowski.

Przywołał przykład Szwecji, która wprowadziła instytucję trójwymiarowego prawa własności, inspirując się rozwiązaniem stworzonym przez Amerykanów. Ci, ze względu na zainteresowanie kosmosem, wprowadzili prawo powietrzne — i nie chodzi tu o prawo lotnicze, tylko o zagospodarowanie trójwymiarowej przestrzeni.

— My, prawnicy kontynentalni żyjemy bardziej według zasady Superficies solo cedit (łac. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi). A to, co jest pod ziemią, to jest Res extra commercium, czyli poza obrotem. Nie mówiąc już o powietrzu, którym nie można handlować, choć można je opodatkować. Wydaje się jednak, że wkrótce będziemy się zajmowali nieruchomością w ujęciu trójwymiarowym — podsumował mecenas Wąsowski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu