Rok 2022 był szczególnie trudny dla rynku mieszkaniowego. Rosnące stopy procentowe i zaostrzona polityka kredytowa banków uniemożliwiły wielu Polakom zakup własnych czterech kątów. Znikomy popyt dał się mocno we znaki deweloperom, którzy zostali zmuszeni do wstrzymania przynajmniej części inwestycji.
Choć przedstawiciele branży w prognozach na nadchodzący rok nie tryskają optymizmem, nie popadają też w czarną rozpacz.
– W 2022 r. branża nieruchomości znacznie spowolniła, jednak należy pamiętać, że dane rynkowe porównywaliśmy do 2021 r., który był jednym z najlepszych w historii tego sektora w Polsce. W 2023 r. nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.
Jego zdaniem w nadchodzących miesiącach można oczekiwać powrotu na rynek funduszy PRS [ang. Private Rented Sector – red.], które w ostatnich kwartałach zachowywały się powściągliwie ze względu na sytuację ekonomiczną i geopolityczną w Polsce.
– To segment rynku, który wciąż ma ogromne perspektywy rozwoju – uważa Andrzej Oślizło.
PRS-y zdominują rynek
Ruchu w branży najmu instytucjonalnego spodziewają się niemal wszyscy eksperci, z którymi rozmawialiśmy.
– Jego potencjał jest ogromny i wynika zarówno z deficytu mieszkań na wynajem, jak i tych na sprzedaż. W Warszawie zapotrzebowanie na nowe lokale sięga 200 tysięcy i stale rośnie, głównie ze względu na zainteresowanie imigrantów z Ukrainy. Natomiast w sześciu polskich metropoliach deficyt przekracza pół miliona mieszkań, a razem z szacowanym długoterminowym popytem migracyjnym sięga 700 tys. jednostek – wylicza Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL.
Przy obecnej sprzedaży deweloperzy zaczęli się bardziej interesować współpracą z funduszami PRS.
– W ubiegłych latach koncentrowali się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym. Teraz mają przed sobą przynajmniej 2-3 lata spowolnienia, dlatego współpraca z inwestorami PRS jest doskonałym rozwiązaniem i może być swego rodzaju receptą na kryzys spowodowany niedostępnością kredytów hipotecznych – mówi Paweł Sztejter.
Zwraca jednocześnie uwagę na czynniki, które utrudniają rozwój PRS nad Wisłą: rosnący koszt kapitału i ryzyko kursowe.
Podobne obserwacje ma Mira Kantor-Pikus z Cushman & Wakefield.
– Drastyczny spadek sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym na rynku pierwotnym wpływa nie tylko na wyniki deweloperów, ale także na całą branżę budowlaną. Już teraz widzimy spadek zamówień u generalnych wykonawców i podwykonawców, a także ograniczenia sprzedaży u producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych. Z tego powodu uwaga deweloperów skierowała się na inwestorów instytucjonalnych, którzy częściowo mogą zaabsorbować dostępne mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Biorąc jednak pod uwagę to, że w Polsce większość aktywnych podmiotów inwestujących w nieruchomości pochodzi z zagranicy, a czynsze są w złotych, istnieje ryzyko kursowe, które – obok wysokich kosztów finansowania bankowego – znacznie wpływa na zmniejszenie opłacalności inwestycji. Dokonują w związku z tym bardziej selektywnego wyboru produktów do swojego portfela – tłumaczy Mira Kantor-Pikus.
Ceny za metr nie spadną
Przedstawicieli branży poprosiliśmy również o prognozy dotyczące cen mieszkań w 2023 r. Nie pozostawiają złudzeń – o obniżkach można zapomnieć.
– Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż, obecnie nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 r. Uważam również, że podaż będzie spadała także w kolejnych kwartałach, co będzie wynikiem m.in. wstrzymywania nowych inwestycji, szczególnie przez deweloperów z mniejszym zapleczem kapitałowym. Postrzegam to jako szansę dla największych i najsilniejszych podmiotów na zwiększanie udziału w rynku – przekonuje Andrzej Oślizło.
Obniżek cenowych nie spodziewa się także Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
– Choć w ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce rzeczywiście poszły w górę, to należały do najniższych w Europie. Nie można też powiedzieć, że mieliśmy do czynienia z bańką cenową. Niestety, na rynku pojawiały się inwestycje, które były kompletnie przeszacowane. Zdarzało się, że na podobnych osiedlach, przy tej samej ulicy, stawki za metr różniły się o kilka tysięcy złotych. Nie miało to żadnego logicznego uzasadnienia. Ceny takich przeszacowanych inwestycji będą obniżane. Pytanie tylko, czy nazywamy to spadkiem cen, czy raczej ich urealnieniem. W przypadku inwestycji nieprzeszacowanych nie spodziewałbym się korekty wyższej niż 2-3 proc. – mówi Zbigniew Juroszek.