Coraz trudniej o kompromis między najmcami mieszkań i właścicielami, którzy tracą prawną ochronę swojego mienia. Nie mogą na dowolny czas wynająć lokalu, a wkrótce nie będą mieli możliwości pozbycia się nie płacącego lokatora.
„Puls Biznesu”: Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacić czynsz...
Zdzisław Żydak, dyrektor departamentu zasobów mieszkaniowych Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast: Powiem więcej, podstawowym obowiązkiem lokatora jest terminowe regulowanie czynszu i innych opłat za używanie lokalu (np. opłat eksploatacyjnych w spółdzielniach). Ponadto tzw. opłat niezależnych od właściciela, czyli należności za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych. To nie wszystko. Jest on również obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal, jeśli zajdzie konieczność usunięcia awarii wywołującej szkodę. Także jeśli tylko bezpośrednio zagraża ona powstaniem szkody — lokator musi umożliwić jej usunięcie. Zdarza się też, że rodzaj koniecznej naprawy wymaga tego, aby opróżnił on mieszkanie i przeniósł się, na koszt właściciela, do lokalu zamiennego. Warto jednak pamiętać, że sytuacja taka nie może trwać dłużej niż rok. Po upływie tego terminu właściciel zobowiązany jest udostępnić, w ramach istniejącego stosunku prawnego, lokal z usuniętą usterką. Czynsz za mieszkanie zamienne nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Wydaje się, że lokator ma wyłącznie obowiązki. Może jednak chronią go także prawa?
Tak naprawdę to na lokatorze ciążą dwa ważne obowiązki: czynsz i dbałość o utrzymywanie mieszkania w należytym stanie. Jeśli lokator się nie wywiązuje z tych obowiązków i otrzyma wypowiedzenie umowy, lecz nie opuści dobrowolnie lokalu, wynajmującego czeka długotrwały proces sądowy. Mało tego, nawet po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sądu o eksmisji, wynajmujący musi często latami tolerować dłużnika, któremu gmina nie dostarcza lokalu socjalnego. Oczywiście, że lokatorzy, jako generalnie strona słabsza, mają swoją ochronę prawną. Określa ją głównie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (ustawa) z 21 czerwca 2001 r. Spółdzielcy mają dodatkową ochronę, wynikającą z członkostwa w spółdzielni. Myślę, że jednym z ważniejszych elementów ochrony są warunki wypowiedzenia najmu. Może ono nastąpić tylko w terminie i z przyczyn określonych w ustawie. Powinno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W sprawie czynszu ochrona lokatorów polega na możliwości dokonywania podwyżek nie częściej niż co 6 miesięcy. Ponadto ci lokatorzy, którzy 10 lipca 2001 r. opłacali czynsz, mają dodatkową ochronę. Ich czynsz nie może przekraczać, w stosunku rocznym, 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Podkreślić należy, że prawa i obowiązki stron, lokatorów i wynajmujących, powinny wynikać przede wszystkim z umowy o używanie lokalu. Nie można przy tym nie wspomnieć o obowiązkach wynajmujących. Dotyczą one m.in. troski o stan techniczny budynku, dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością itp. Za niewywiązanie się z niektórych z nich grożą wynajmującemu lub zarządcy nawet sankcje karne.
Na pierwszy rzut oka lokatorzy i właściciele lokali mieszkalnych stoją po dwóch stronach barykady?
To zbyt daleko idące stwierdzenie. W zdecydowanej większości relacje między wynajmującymi i lokatorami są poprawne. Obie strony mają w tym zresztą wspólny interes. Jest to dążenie do stworzenia dobrych warunków zamieszkiwania i to przez jak najdłuższy czas. Wymaga to utrzymania budynku i znajdujących się w nim lokali w jak najlepszym stanie, m.in. przez racjonalną politykę remontową właściciela prowadzoną dzięki wpływom z czynszów, terminowym i na niezbędnym poziomie.
Zatem możliwa jest ochrona zarówno właścicieli, jak i lokatorów?
Myślę, że nie tylko możliwa, ale potrzebna, a nawet niezbędna i to w interesie obu stron. Niemniej jednak prawne godzenie i ochrona interesów obu stron są niezwykle trudne i... rzadko obydwie strony są z nich zadowolone. Aktualnie taka potrzeba dotyczy przywrócenia swobody zawierania umów o odpłatne używanie lokalu na czas oznaczony (na okres krótszy niż obecnie obowiązujący 3-letni). Dyskusja dotyczy także projektu nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego, w którym w art. 1046 uzależnia się wykonanie eksmisji od zapewnienia przez właściciela lub gminę lokalu tymczasowego. W praktyce oznaczać to może nałożenie na wierzyciela obowiązku znalezienia odpowiedniego lokalu. Wprawdzie dłużnik będzie mógł sam poszukać sobie odpowiedniego lokalu, ale jakoś w to nie wierzę. Można przypuszczać, że niektórzy lokatorzy uznają, że nie muszą wywiązywać się ze swoich obowiązków, w tym wnosić opłat za zajmowanie mieszkania, ponieważ nie będzie już zagrożenia w postaci eksmisji donikąd.
W Polsce pogłębia się obszar biedy, a co za tym idzie, rośnie liczba osób uprawnionych do dodatków mieszkaniowych. Czy UMiRM zna już orientacyjną wartość kwoty dopłat do czynszów?
Wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem własnym gmin. Otrzymują one dotacje celowe z budżetu państwa na dofinansowanie tego zadania. Przewidywana pierwotnie w projekcie ustawy budżetowej na 2003 r. dotacja celowa w kwocie 50 mln zł została, dzięki inicjatywie posłów i senatorów, podwyższona do 401 mln zł.