Victoria Dom to rodzinna firma deweloperska, w której 80 proc. udziałów należy do prezesa Michała Jasińskiego. W 2024 r. deweloper uzyskał rekordowe w historii przychody — blisko miliard złotych. Firma zaczynała od domów jednorodzinnych na warszawskiej Białołęce — budowała ich po sto kilkadziesiąt rocznie. W 2010 r. weszła w budownictwo wielorodzinne w segmencie popularnym i do dziś w nim działa. W sumie zrealizowała 120 projektów po kilkadziesiąt lub sto kilkadziesiąt mieszkań.
Każdy klient potrzebny
— Budujemy mieszkania dla osób o zarobkach oscylujących wokół średniej krajowej. Klienci kupują od nas swoje pierwsze kompaktowe mieszkania, potem w miarę powiększania się rodziny sprzedają je i kupują większe. Jeszcze siedem lat temu, gdy ceny nie rosły tak gwałtownie, 80 proc. posiłkowało się kredytem. Z 20 proc. kupujących za gotówkę też dużo osób korzystało z rodzinnych oszczędności i kupowało dla siebie, a nie inwestycyjnie — mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom.
Podwyżki stóp procentowych po wybuchu wojny na Ukrainie i wzroście inflacji zupełnie zmieniły te proporcje, bo segment popularny jest bardzo uzależniony od kredytu hipotecznego.
— Przeciętny Polak nie ma 700 czy 800 tys. zł gotówki, żeby móc kupić sobie nieruchomość. Posiada czasami 50-70 tys. na minimalny wkład własny — mówi Waldemar Wasiluk.
Victoria Dom oferuje na Białołęce ceny za metr znacznie niższe niż średnia cena w Warszawie (12 wobec 17 tys. zł), co przyciąga klientów kredytowych. Wiceprezes Victorii Dom ocenia, że obecnie około 70 proc. kupujących mieszkania posiłkuje się kredytem, a w lokalizacjach bardziej centralnych około 50 proc. Jego zdaniem rynkowi jest potrzebna każda grupa klientów, nawet piętnowani przez polityków flipperzy.
— W naszym segmencie cenowym największa grupa użytkowników kupuje mieszkania po to, żeby w nich mieszkać. Jest część osób, które kupują je po to, żeby zarabiać na wynajmie. Zazwyczaj są to inwestorzy średnioterminowi, którzy po kilku, kilkunastu latach sprzedają nieruchomości. Są też inwestorzy krótkoterminowi, tzw. flipperzy, którzy kupują mieszkania, doprowadzają je ze stanu deweloperskiego do stanu mieszkalnego i sprzedają z zyskiem — mówi Waldemar Wasiluk.
Według niego nawet grupy kupujące inwestycyjnie są bardzo potrzebne, bo zmniejszają ryzyko dewelopera, przyspieszając sprzedaż, a im większe ryzyko, tym większa musi być nagroda za nie, czyli cena mieszkania.
Ekspansja daleko i blisko
— Rozbudowując ofertę w Warszawie, szukaliśmy też innych rynków, aby zdywersyfikować działalność. Mogliśmy wybrać Wrocław, Kraków, Gdańsk czy inne miasto. Wybraliśmy inne i... zaczęliśmy budować w Berlinie. To był wtedy tętniący życiem rynek. Bardzo wymagający, ale też sprzedażowo bardzo dobry, bo braki mieszkaniowe były tam i nadal są duże — mówi Waldemar Wasiluk.
Obecnie Victoria Dom buduje w Warszawie, Berlinie, Lipsku, Krakowie i w Trójmieście. Największy bank ziemi ma w Warszawie i tu widzi największy potencjał rozwoju. Według Waldemara Wasiluka siedem lat temu niemiecki rynek był w dużo lepszym stanie — tanie kredyty, dobry stan gospodarki, duże potrzeby mieszkaniowe. Oczywiście to zmieniło się na niekorzyść, ale tak jak w Polsce powrót do 5-procentowego kosztu kredytu hipotecznego pozwoli na powrót dużego popytu, tak w Niemczech jego 2,5-procentowy koszt powinien przywrócić koniunkturę.
— Myślę, że w Warszawie brakuje mniej więcej tyle samo mieszkań ile w Berlinie, lecz tu ludzie mają gdzie mieszkać, a tam po prostu trudno znaleźć jakieś lokum. Potrzeby mieszkaniowe są więc ogromne — mówi Waldemar Wasiluk.
Według przywołanych przez niego szacunków w Warszawie deficyt mieszkań sięga około 200 tys.
Organicznie czy przez przejęcia
Analizując kontraktacje 11 deweloperów giełdowych Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że w ostatniej dekadzie większość spółek utrzymywała sprzedaż mieszkań na dość stabilnym poziomie, notując jedynie typowe wahania wynikające z koniunktury na rynku pierwotnym. „Niewielki, lekko rosnący trend łącznego wolumenu kontraktacji całej jedenastki to zasługa głównie czterech spółek: Archicomu, Domu Development, Develii oraz Victorii Dom, które w analizowanym okresie wyraźnie zwiększyły sprzedaż mieszkań. Wzrost Archicomu przyspieszył po włączeniu spółki do Grupy Echo Investment, natomiast Dom Development i Develia skokowo poprawiły wyniki dzięki udanym przejęciom — odpowiednio Euro Stylu i Nexity”.
Waldemar Wasiluk z uznaniem wyraża się o konkurentach, którzy rozwój zawdzięczają udanym przejęciom. Victoria na razie rośnie organicznie.
— Przez dziesięć lat, od 2014 r., w naszym rozwoju wspierali nas również inwestorzy, którzy obejmowali nasze obligacje — najpierw osoby prywatne, potem fundusze inwestycyjne, a ostatnio także otwarte fundusze emerytalne, co bardzo nas cieszy, bo pokazuje, że mamy bardzo stabilny biznes — mówi Waldemar Wasiluk.
Pieniądze z emisji spółka przeznacza na zakup gruntów pod nowe inwestycje lub na rolowanie obligacji.
— Jeśli jednak pojawiłby się podmiot do przejęcia z odpowiednim bankiem ziemi, to po takiej akwizycji nasz rozwój mógłby przyspieszyć skokowo. Co pewien czas rozmawiamy z potencjalnymi chętnymi, ale na razie bez rezultatu — mówi Waldemar Wasiluk.