Bliska Wola Tower, zwana potocznie warszawskim Hongkongiem, to jedna z największych inwestycji mieszkaniowych w stolicy. W zbudowanych przez spółkę JW Construction trzech wieżach powstało niemal 900 mieszkań, ponad 150 apartamentów hotelowych, 380 biur i 33 lokale usługowe.
Choć budowę zakończono w II kw. 2022 r., żaden z nabywców nieruchomości nie otrzymał do tej pory aktu notarialnego. Powód? Ratusz konsekwentnie odmawia wydania zaświadczeń o samodzielności 157 lokali hotelowych. Deweloper twierdzi, że bez tego dokumentu nie może rozliczyć całej inwestycji, a w konsekwencji podpisać aktów notarialnych z nabywcami.
Od niemal trzech lat sprawa krąży między urzędem a sądami. JW Construction pięciokrotnie odwoływało się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) i raz do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA), które uchylały kolejne decyzje ratusza i kierowały sprawę do ponownego rozpatrzenia. Nabywcy nieruchomości nie rozumieją ruchów miasta, które - ich zdaniem - swoimi decyzjami także sobie strzela w kolano.
Kość niezgody
W projekcie budowlanym Bliska Wola Tower, a także w decyzji o pozwoleniu na budowę przewidziano funkcję hotelową obiektu, jednak - zdaniem ratusza - nie założono, że poszczególne lokale będą niezależnymi jednostkami. Urzędnicy twierdzą, że część hotelowa stanowi jedną funkcjonalną całość, a poszczególne pokoje czy apartamenty nie spełniają kryteriów samodzielności. Ratusz ma też obawy, że lokale hotelowe będą w rzeczywistości wykorzystywane jako mieszkania.
Miasto, zapytane przez nas, czy jest szansa na polubowne zakończenie sporu i co musiałoby się wydarzyć, żeby nastąpiło, odpowiada krótko: „Spółka powinna zawrzeć akty notarialne ze wszystkimi osobami, dla których lokali wystawione zostały zaświadczenia o samodzielności lokali, bowiem - wbrew twierdzeniu spółki - nie ma żadnych przeciwskazań, aby przenieść własność lokali na ich nabywców”.
Wydaje się, że ratusz nie obawia się też sytuacji, w której musiałby zapłacić wielomilionowe odszkodowanie pokrzywdzonym w tym sporze.
Na nasze pytanie odpowiedział następująco: „Dotychczas, wbrew twierdzeniu spółki, miasto na żadnym etapie postępowania nie zostało zobowiązane do wydania zaświadczeń. Procedura jest w toku”.
Urzędnicy zwracają jednocześnie uwagę, że spór o Bliska Wola Tower wpisuje się w szerszy kontekst rynkowy.
„Niektórzy deweloperzy, nie mogąc wybudować lokali mieszkalnych, budują hotel albo aparthotel, a następnie próbują wydzielać samodzielność lokali, w których zamieszkują rodziny na pobyt stały. Lokale te nie spełniają standardów dla lokali mieszkalnych: brak miejsc postojowych, zaniżony metraż, brak spełnionych wymogów czasu nasłonecznienia mieszkania. Lokale „mieszkalne” wydzielane są w piwnicznych przyziemiach, o czym świadczy przykład z Krakowa. Ponadto niespełnione są standardy dotyczące akustyki przegród w budynkach, wentylacji lokali mieszkalnych, a także te dotyczące wymogów przeciwpożarowych (inne są dla hoteli, a inne dla mieszkań). Brakuje też spełnienia jakichkolwiek standardów w zakresie zieleni, placów zabaw, miejsc wypoczynku. Przykłady niespełnienia podstawowych standardów dla zamieszkania stałego można by mnożyć. To tworzenie substandardu mieszkaniowego na lata, z pokrzywdzeniem przyszłych właścicieli” – czytamy w piśmie ratusza.
Polityka czy prawo?
Największymi pokrzywdzonymi w sporze na linii ratusz-deweloper są jednak nabywcy mieszkań, zwłaszcza ci, którzy kupili je na kredyt.
- Banki wymagają aktu notarialnego, aby umowa kredytowa mogła dalej funkcjonować. Brak dokumentu może zagrozić stabilności całego finansowania. Ci, którzy zapłacili gotówką, zmagają się głównie z trudnościami przy sprzedaży lokalu oraz konsekwencjami podatkowymi – pięcioletni okres, po którym można sprzedać mieszkanie bez podatku, liczony jest dopiero od momentu podpisania aktu notarialnego – mówi jeden z mieszkańców chcący zachować anonimowość.
Właściciele zwracają też uwagę na rażącą niekonsekwencję urzędu.
– Skoro miasto zaakceptowało projekt i wydało pozwolenie na budowę, to nie powinno teraz blokować wyodrębnienia lokali. Mieszkańcy nie rozumieją tych decyzji i doszukują się w nich prywatnego konfliktu między panami Trzaskowskim a Wojciechowskim – mówi nam inny właściciel.
Jak tłumaczy, część osób rozważa sądowe wyodrębnienie lokali.
- Procedura kosztuje około 30–35 tys. zł i może trwać rok lub dłużej. Dla wielu rodzin - szczególnie z kredytami - to zbyt duże obciążenie – mówi nasz rozmówca.
Niektórzy nabywcy uważają, że działania miasta mają podłoże polityczne.
– Obecna władza traktuje Warszawę jak swoje latyfundium. Bliska Wola Tower to nie jest samowola budowlana, tylko inwestycja z pozwoleniem. Czy miasto nie widzi, że na sporze z JWC traci krocie? Tam jest 157 lokali hotelowych, od których mogłoby pobierać wysoki podatek. To pieniądze, które przelatują nam koło nosa. Prezydent Trzaskowski chodzi z plakietką „Konstytucja”, a nie egzekwuje prawa własności. To, że prawo ma luki, to nie wina dewelopera, tylko ustawodawcy, który je stworzył. Warszawa jest najbardziej zadłużonym miastem w Polsce, a mimo to odrzuca pieniądze, które są na wyciągnięcie ręki – mówi jeszcze inny nabywca lokalu w Bliska Wola Tower.