Na start programu Pierwsze klucze kupującym przyjdzie jeszcze poczekać. Na razie projekt został wpisany do wykazu prac rządu i zaczęły się konsultacje międzyresortowe. Na rynku jest jednak dostępny inny, bardzo słabo wypromowany instrument wsparcia dla nabywców nieruchomości. Chodzi o program gwarancji wkładu własnego, który działa od niemal trzech lat. Jego budżet na lata 2022-32 wynosi 12,65 mld zł. Mówi się o nim jednak niewiele, bo też niewielu jest beneficjentów. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest gwarantem w programie, w 2022 r. zaciągnięto 238 kredytów bez wkładu własnego, a rok później niespełna 1,4 tys. W 2024 r. liczba pożyczek z państwową gwarancją wzrosła do 9,2 tys., a tylko w I kw. 2025 r. sięgnęła 3,9 tys. Dużo? Najłatwiej ocenić to przez porównanie. Z Bezpiecznego kredytu 2 proc. w dziewięć miesięcy skorzystało niemal 90 tys. osób.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, zwraca uwagę, że program Mieszkanie bez wkładu własnego jest mało znany opinii publicznej.
- Brak szerokiej kampanii informacyjnej sprawia, że wielu potencjalnych beneficjentów nawet nie wie o jego istnieniu. Program można nazwać „medialnym kopciuszkiem”. Jest potencjał, ale brakuje odpowiedniego wsparcia komunikacyjnego - uważa Katarzyna Kuniewicz.
Za niewielką popularność mieszkaniowych gwarancji BGK odpowiadają jednak nie tylko niedociągnięcia na polu marketingowym. Znacznie ważniejsze są kryteria programu, które sprawiają, że w niektórych metropoliach ze świecą szukać mieszkań, które się do niego kwalifikują.
Pozorna pomoc
Limity ceny metra kwadratowego w programie "Mieszkanie bez wkładu własnego" są ustalane co pół roku przez wojewodów - osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących. Ponadto dla mieszkań deweloperskich limit jest wyższy niż dla lokali z drugiej ręki.
- Przykładowo, żeby obecnie kupić na kredyt bez wkładu własnego nowe mieszkanie w Warszawie, trzeba znaleźć takie, którego cena w przeliczeniu na 1 m kw. nie przekracza 14 988 zł. Jeszcze w marcu limit wynosił 14 130 zł za metr. Oznacza to wzrost o 6 proc. Z kolei na rynku wtórnym limit wynosi obecnie ok. 13 918 zł za 1 m kw. W gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 11 505 zł za metr na rynku pierwotnym i 10 684 zł na rynku wtórnym. W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie może przekraczać 9 588 zł, a używanego – 8 903 zł za metr – wylicza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W kwietniu 2025 r. limity cenowe wzrosły we wszystkich największych metropoliach. W Poznaniu zwyżka wyniosła aż 10 proc., we Wrocławiu – 7 proc., w Krakowie – 6 proc., w Gdańsku - 5 proc., a w Łodzi – 4 proc. Najmniejszą, zaledwie 2-procentową podwyżkę wprowadził wojewoda śląski.
- W większości metropolii limity ceny 1 m kw. są niższe od średniej ceny w ofercie firm deweloperskich. Problem w tym, że szczególnie w przypadku Krakowa można mówić o oderwaniu limitów od realiów rynkowych. Średnia cena mieszkań w ofercie deweloperów przekracza tu 16,5 tys. zł, natomiast limit dla mieszkań kupowanych na kredyt bez wkładu własnego wynosi nieco ponad 12,4 tys. zł – mówi Marek Wielgo.
Drugim kryterium w programie jest kwota gwarancji, która nie może przekraczać 100 tys. zł dla 20-procentowego wkładu wymaganego przez banki. To oznacza, że mieszkania objęte programem muszą kosztować do 500 tys. zł.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile nowych lokali spełnia jednocześnie oba kryteria cenowe.
- Okazuje się, że w Krakowie takie lokale na rynku pierwotnym można policzyć na palcach jednej ręki. Sytuacja jest kuriozalna, bo w stolicy Małopolski w ofercie firm deweloperskich jest ponad 480 mieszkań z ujawnioną ceną do 500 tys. zł i ponad 530 z ceną poniżej 12 tys. zł za 1 m kw. Jednak oba te kryteria spełnia obecnie zaledwie pięć lokali – mówi Marek Wielgo.
W Katowicach do programu łapie się 89 nowych mieszkań, a w Warszawie - 231. Największy wybór lokali do kupienia na kredyt bez wkładu własnego ma Poznań - ponad 1,3 tys.
Mały metraż poza zasięgiem
Analitycy zwracają jednocześnie uwagę, że z programu Mieszkanie bez wkładu własnego nie da się praktycznie skorzystać przy zakupie kawalerki albo mniejszego lokalu dwupokojowego, które mogą kosztować mniej niż 500 tys. zł, ale po przeliczeniu na metry kwadratowe są bardzo drogie.
- Przykładowo: w Krakowie kawalerka w ofercie deweloperów kosztuje przeciętnie ponad 19 tys. zł za metr. Ten sam problem, choć w mniejszym stopniu, dotyka pozostałych metropolii. Pocieszeniem może być to, że czas gra na korzyść potencjalnych nabywców. I to nie tylko z powodu wzrostu limitu ceny metra kwadratowego, ale także dlatego, że deweloperzy wprowadzają na rynek coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców – komentuje Marek Wielgo.
Z badań przeprowadzonych przez Grupę Morizon-Gratka wynika, że to właśnie mieszkania dwupokojowe cieszyły się w marcu 2025 r. największym zainteresowaniem kupujących. Na rynku wtórnym szukało ich 41,5 proc. klientów. W przypadku kawalerek odsetek ten wynosił 12,5 proc.
- Na największym w Polsce, warszawskim rynku mieszkaniowym kawalerki stanowią obecnie 10,5 proc. wszystkich mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym, a w Krakowie - 11,5 proc. Ceny jednopokojowych mieszkań są najwyższe w stolicy, w której średnia ofert opiewa na 568 tys. zł, a 1 m kw. wyceniany jest przeciętnie na 18,4 tys. zł – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.
Okazje na peryferiach
Zdaniem Ewy Palus, głównej analityczki portalu Tabelaofert.pl, z ofertą mieszkań mieszczących się w limitach cenowych programu Mieszkanie bez wkładu własnego nie jest aż tak źle.
- Można je znaleźć, choć zazwyczaj zlokalizowane są na obrzeżach dużych miast. Często są to inwestycje dobrze skomunikowane z centrum, np. dzięki bliskości kolei miejskiej. Program spełnia swoją funkcję tylko połowicznie. Zebranie kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny to dla wielu młodych osób ogromne wyzwanie – szczególnie, jeśli równolegle ponoszą koszty wynajmu mieszkania. Możliwość zakupu nieruchomości bez wkładu własnego stanowi więc dla nich realną szansę na zrealizowanie marzenia o własnym M. Z drugiej strony przy obecnym wysokim oprocentowaniu kredytów zaciągnięcie zobowiązania na 100 proc. wartości nieruchomości wymaga znacznie większej zdolności kredytowej – a z tym jest dziś problem – mówi Ewa Palus.
Agnieszka Mikulska, ekspertka z CBRE, uważa, że 9 tys. kredytów udzielonych z gwarancją w 2024 r. to niewiele w skali całego rynku mieszkaniowego.
- Program nie ma potencjału, by znacząco wpłynąć na poprawę dostępności mieszkań czy ogólną sytuację rynkową. Dostęp do finansowania zakupu pierwszego mieszkania jest obecnie ograniczony z jednej strony przez wysokie oprocentowanie kredytów, z drugiej przez konieczność zgromadzenia 20 proc. wkładu własnego, co młodym osobom, nawet dobrze zarabiającym, może zająć kilka lat. Możliwość zakupu mieszkania z mniejszym wkładem własnym lub bez niego jest dużym ułatwieniem dla młodych osób. Jednak obecne limity cenowe powodują, że program nie jest szeroko dostępny, w wielu miejscowościach dotyczy bardzo ograniczonej puli mieszkań. Ponadto wspiera jedynie osoby mające zdolność kredytową przy obecnym oprocentowaniu, czyli o relatywnie dużych zarobkach. Jest więc raczej uzupełnieniem polityki mieszkaniowej niż jej istotnym elementem - mówi Agnieszka Mikulska.
Z badania przeprowadzonego przez Business Growth Review wynika, że Polacy – zwłaszcza młodzi - pozostają sceptyczni wobec skuteczności programów pomocowych rządu. 28 proc. z nich stwierdziło, że nie poprawiają ani nie pogarszają one ich sytuacji. Kolejne 24 proc. odpowiedziało, że „raczej poprawiają ich sytuację”, a 17 procentom trudno było jednoznacznie ocenić ich skuteczność. Zaledwie 10 proc. odpowiedzi miało zdecydowanie pozytywny stosunek do dotychczasowego wsparcia.