Po wojnie w Ukrainie może przebywać u nas nawet 2,5 mln jej obywateli, uwzględniając starych i nowych emigrantów – szacują analitycy Cenatorium w raporcie „Rynek nieruchomości w Polsce – wojna w Ukrainie”. Zakładając model rodziny 2+1, w najbliższych latach potrzebne byłoby 1-1,5 mln nowych miejsc pracy i 830 tys. mieszkań.
Realność takiego scenariusza zależy zdaniem autorów raportu od poziomu inwestycji i wzrostu gospodarczego w Polsce oraz czasu trwania agresji Rosji na Ukrainę. Jeśli jednak się sprawdzi, spowoduje niezwykły skok w branży budowlanej skorelowany ze wzrostem cen nieruchomości na poziomie min. 10-12 proc. rocznie.
Dodatkowym impulsem dla rozwoju budownictwa może być widoczne już wzmacnianie sił wojskowych NATO w Polsce. W związku z nim będzie potrzebna nie tylko rozbudowa obiektów logistycznych i infrastruktury, ale też mieszkań.
Załamanie rynku
Obecnie rynek mieszkaniowy w Polsce się zatrzymał za sprawą rosnących stóp procentowych i załamania popytu finansowanego kredytami hipotecznymi. Czy mogą go rozruszać emigranci, których część straciła swoje domy i miejsca pracy w ojczyźnie? „Przykład Polaków osiedlających się w Wielkiej Brytanii na stałe pokazuje, że część uchodźców może być skłonna spieniężyć swoje aktywa na Ukrainie i przenieść je do Polski” – uważają autorzy raportu.
Gwałtowne zmiany dotyczą nie tylko rynku pierwotnego. Zdaniem analityków w kolejnych miesiącach przekonamy się, czy rządowy program wsparcia kredytobiorców spełni swoją rolę. W przeciwnym wypadku spodziewają się pojawienia na rynku wtórnym mieszkań, których właściciele nie będą w stanie spłacać rat kredytów i zostaną zmuszeni do ich sprzedaży. Popyt na rynku wtórnym ze względu na potrzeby rynku najmu jest silny i taki pozostanie przez co najmniej kilka lat.
Rosnące ceny materiałów i wykonawstwa zmieniły też trendy w budownictwie indywidualnym na terenach podmiejskich. W poprzednich miesiącach dynamika w tym segmencie była wyższa niż u deweloperów, bo stanowiła tańszą alternatywę dla zakupu mieszkania w mieście.
„Teraz spodziewamy się odwrotnego trendu. Zakup lub budowa nowego domu w odległości 30-50 km od Warszawy o metrażu ok. 120 m kw. przy obecnych kosztach materiałowych to od 450 tys. zł do 650 tys. zł w zależności od kosztów działki i technologii budowy. Za taką kwotę można już w Warszawie kupić używane mieszkanie o powierzchni ok. 50-60 m kw., nie ryzykując, że ceny materiałów budowlanych będą dalej rosły” – piszą eksperci Cenatorium.
PRS-y wygrywają
Według analityków Cenatorium największymi wygranymi obecnej sytuacji będą firmy PRS (private rented sector – segment mieszkań na wynajem instytucjonalny), które mogą być zainteresowane przejmowaniem całych istniejących projektów mieszkaniowych od klasycznych deweloperów. Co więcej, firmy PRS zaczną również rozważać mocniejsze wejście do mniejszych miast zamieszkanych przez mniej niż 500 tys. osób, ale umiejscowionych w pobliżu baz wojskowych, centrów logistycznych lub po prostu w pobliżu nowych inwestycji.
Według Cenatorium w obecnej sytuacji Polska spokojnie jest w stanie wchłonąć dodatkowe 250 tys. mieszkań w segmencie PRS, a i tak będzie mocno odstawać od takich krajów jak Czechy. Sama Warszawa z całkowitą liczbą lokali mieszkaniowych na poziomie 1 mln powinna mieć bazę PRS na poziomie ok. 15 proc., co oznacza 150 tys. mieszkań. Przy obecnym czasie realizacji trwałoby to jednak 12 lat przy założeniu, że połowa nowych mieszkań powstawałaby w tym segmencie .
Według danych CBRE w Polsce obecnie mamy 19 profesjonalnych platform mieszkań na wynajem, z czego zdecydowana większość została uruchomiona w 2021 r. Inwestorzy instytucjonalni są właścicielami około 8 tys. mieszkań już działających, co stanowi niewielki ułamek całego rynku najmu. Według ogłoszonych planów inwestorzy instytucjonalni mają w przygotowaniu blisko 38 tys. jednostek.
Fundusze gromadzące portfele mieszkań na wynajem są w Polsce bardzo aktywne, mimo trudnej sytuacji makroekonomicznej. Według danych CBRE na koniec maja 2022 r. wolumen transakcji w sektorze mieszkań na wynajem przekroczył w tym roku już 600 mln EUR i zrównał się z wynikiem całego 2021 r. We wcześniejszych latach łączna kwota zakupów w segmencie PRS wahała się między 100 a 200 mln EUR.