Widmo rynkowego krachu straszy w magazynie

Izabela Tadra
opublikowano: 20-10-2008, 00:00

Polska, z rozwijającym się sektorem handlowym, nęci deweloperów centrów logistycznych. Czy nie odstraszy ich wizja kryzysu?

olska to nadal najbardziej atrakcyjna lokalizacja centrów logistycznych w Europie Środkowej i Wschodniej. W zeszłym roku przy polskich drogach i torach powstały kolejne hektary nowoczesnych centrów logistycznych. W samym tylko 2007 r. powierzchnia magazynów zwiększyła się o ponad 30 proc. i ma teraz ponad 3,5 mln mkw.

Początek 2008 roku to kolejny skok — w pierwszym kwartale zanotowano rekordową liczbę transakcji najmu. Popyt w kolejnych miesiącach był co prawda nieco niższy niż na początku roku, ale porównywalny do wyników z końca roku ubiegłego. Obecnie sytuacja stabilizuje się, a zimą — jak zazwyczaj — transakcji będzie mniej. Nie ma jednak strachu — dotąd popyt rósł nawet o 50 proc. rocznie. Jednak rynek powoli się nasyca. Takich wyników nie można się spodziewać w nieskończoność. Eksperci szacują, że w segmencie nieruchomości magazynowych poziom transakcji będzie jesienią podobny do zeszłorocznego.

Wschód wschodzi

Najbardziej efektownie rozwijają się stolice regionów, gdzie w ubiegłym roku podaż nowo wybudowanych magazynów wzrosła o co najmniej 50 proc. Dzięki temu po raz pierwszy zasoby regionalne przewyższyły podaż stolicy. Analitycy podkreślają jednak, iż spadek udziału Warszawy w rynku nie jest absolutny. Stolica nie stała się mniej popularna czy atrakcyjna — to inne regiony kraju przystąpiły do walki o inwestora. Żółtą koszulkę lidera zdarły z Warszawy przede wszystkim Górny i Dolny Śląsk, Łódź, Stryków, Piotrków Trybunalski, Trójmiasto oraz Poznań.

Wiadomo — głównym czynnikiem decydującym o lokalizacji centrów logistycznych jest istniejąca lub planowana infrastruktura drogowa. Dlatego jeszcze niedawno magazyny powstawały niemal wyłącznie w centralnej oraz południowo-zachodniej części kraju, w obrębie dużych aglomeracji. Dziś nowoczesne obiekty powstają również w Trójmieście i Szczecinie, a niedługo pojawią się także w Toruniu i Bydgoszczy.

Eksperci przewidują, że niedługo do najbardziej pożądanych lokalizacji dołączy również południowo-wschodni region kraju, który na razie straszy pustkami. Nowe i remontowane drogi pozwalają spodziewać się magazynowego boomu również w Lublinie i Rzeszowie. Potencjał tych regionów opiera się głównie na dostępie dużych zasobów tańszej siły roboczej i bliskości granicy ze Wschodem.

Czarne konie niszy

Region szczeciński dopiero się rozwija, ale już teraz wymieniany jest jako jeden z tych, gdzie lada dzień zaczną się tłoczyć inwestorzy. Pod koniec ubiegłego roku ProLogis rozpoczął tam budowę pierwszych magazynów. W sumie będzie w nich aż 43 tys. mkw. Zakończenie pierwszego etapu inwestycji planowane jest na koniec tego roku. Tyle że… Szczecin jest komunikacyjnie odcięty od reszty kraju.

— Szczecin jest atrakcyjny jako lokalizacja pod inwestycje logistyczne, bo jest położony w bliskim sąsiedztwie niemieckich autostrad — podkreśla Grzegorz Cesarczyk z CB Richard Ellis Polska.

Obiecującymi lokalizacjami mogą się okazać niedoinwestowane dotąd rejony Krakowa, np. przy planowanej północnej obwodnicy oraz przy budowanej autostradzie A4 w kierunku Tarnowa. Między innymi pod Krakowem planuje inwestycję o powierzchni 150 tys. mkw. Goldman. Dotąd magazyny w okolicach skupione były tylko w rejonie Rybitw, Nowej Huty oraz Dębnik. Nie były to jednak powierzchnie najwyższej klasy ani nowoczesne. Specjaliści z Ober Haus szacują, iż popyt na powierzchnie logistyczne w rejonie Krakowa z roku na rok będzie zwiększał się o 40 tys. mkw. To dużo, ale i tak nieprędko podaż nadąży tu za zapotrzebowaniem.

— W ciągu ostatniego roku niewiele zmieniło się na polskiej mapie centrów logistycznych. Nie pojawiła się żadna ciekawa i niedoinwestowana lokalizacja, a te, które zostały wytypowane poprzednio, nie wykorzystały dotąd swojej szansy. Wielka nadzieja logistyki — Bydgosz — jest co najmniej przereklamowana. Kraków dostanie dwie nowe inwestycje, ale na tym się skończy. Choćby dlatego, że nie ma tam wolnych gruntów pod inwestycje — informuje Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman Wakefield.

Dwie Warszawy

Choć udział stolicy w łącznych zasobach nowoczesnych magazynów w Polsce ciągle spada (w tym roku tylko 36 proc. oddanej powierzchni było tu zlokalizowane), Warszawa nadal jest najbardziej rozwiniętym rynkiem powierzchni magazynowych. Na koniec pierwszego półrocza podaż wyniosła tu nieco ponad 2 mln mkw. (45 proc. w skali kraju), a kolejne 328 tys. mkw. było w budowie.

W stolicy jest za to najwyższy popyt na nowoczesne magazyny. Analitycy z Cushman Wakefield oceniają, że dla deweloperów, którzy posiadają grunty pod inwestycje, jest to bardzo atrakcyjny rynek. Na 2010 r. planowane jest tu zakończenie budowy autostrady A2, powstają nowe obwodnice, modernizowane są drogi krajowe przecinające miasto.

Analitycy w raportach dzielą stolicę na strefę "Warszawa Miasto" (region w granicach administracyjnych Warszawy, tzw. pierwszy sektor), obejmującą inwestycje magazynowe na Targówku, Żeraniu, Okęciu i Służewcu, oraz strefę "Warszawa Okolice", czyli tereny położone w promieniu 12-50 km od Pałacu Kultury (Piaseczno, Błonie, Ożarów Mazowiecki, Nadarzyn, Sochaczew, Pruszków — drugi sektor). Ze względu na słabą dostępność gruntów pod inwestycje oraz ich wysokie ceny poziom czynszów w strefie "Warszawa Miasto" jest najwyższy w całym kraju. Za to drugi sektor, czyli "Warszawa Okolice", ma najwyższe ze wszystkich regionów zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej — aż ponad 1,5 mln mkw.! To więcej niż jedna trzecia (ponad 34 proc.) magazynów w Polsce!

To właśnie w okolicach Warszawy zanotowano również największy popyt — w pierwszym półroczu 2008 r. wynajęto tu ok. 231 tys. mkw. Z tego aż 54 proc. wzięły firmy logistyczne. Kolejni na liście wielcy najemcy to firmy papiernicze i farmaceutyczne (po 5 proc.).

Ciemna strona rynku

Nowością na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych są parki biznesowe, które mają w swojej ofercie moduły magazynowe o powierzchni około 500 mkw. Dotychczas w zasadzie minimalne moduły możliwe do wynajęcia wynosiły około 2,7 tys. mkw., więc firmy potrzebujące mniejszych powierzchni składowych musiały lokować się w budynkach starszych generacji.

Model "small units" od jakiegoś już czasu funkcjonuje z powodzeniem w innych krajach europejskich i najczęściej łączy magazyny z powierzchniami komercyjnymi innych typów (biura, handel, hotele). Ze względu na rosnące zapotrzebowanie powstają już pierwsze tego typu obiekty. Parkridge buduje we Wrocławiu i Łodzi, Panattoni w Łodzi. Również warszawski Poleczki Business Park będzie miał podobne, niewielkie magazyny.

Jakie są czynsze za wynajem powierzchni magazynowych? To zależy od regionu, odległości od centrum miasta i dojazdu. W lipcu 2008 r. najwięcej kosztowały magazyny w pobliżu centrum Warszawy (nawet ponad 5,5 euro za mkw.). Od początku roku czynsze wzrosły nawet o 15 proc. W zależności od regionu wahają się od 3,3 do 4 euro za mkw. miesięcznie, a analitycy z Cushman Wakefield szacują, że w najbliższych miesiącach jeszcze wzrosną. Powód? Rynki lokalne, które miały być tak odporne na globalne kryzysy, właśnie zadrżały w posadach.

— Te inwestycje, które są już zaczęte, nie wydają się zagrożone, ale deweloperzy kilka razy się zastanowią, zanim wyłożą gotówkę choćby na zakup kolejnych gruntów, czy zaczną budowę. Za chwilę może się okazać, że przez następne miesiące nie zostanie zainicjowana żadna nowa inwestycja. Podaż spekulacyjna będzie się zmniejszać i wzrosną czynsze. A wtedy mogą nawet pojawić się problemy z popytem — mówi Tomasz Olszewski. l

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Izabela Tadra

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu