Takiej sytuacji nie było od dawna. Kupujących jest dziś więcej niż lokali na rynku. Rezultatem jest gwałtowny wzrost cen.
W stolicy mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się już na etapie projektu, a nawet w ciągu kilku dni po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę. Lokale na rynku wtórnym znajdują nabywców nawet w ciągu kilkunastu godzin od pojawienia się oferty. Właściciele najatrakcyjniejszych lokali organizują licytacje. Mieszkanie kupuje ten, kto przebije ceną pozostałych...
Popyt na apartamenty
Deweloperzy podnoszą ceny, ale i tak znajdują klientów. Obecnie przeciętnie za 1 mkw. lokalu bez podłóg i białego montażu trzeba zapłacić blisko 5 tys. zł.
Największym zainteresowaniem nabywców nowych mieszkań cieszą się dziś małe lub średnie projekty mieszkaniowe. Aż 40 proc. podaży na rynku pierwotnych to właśnie takie inwestycje. Blisko 90 proc. mieszkań na rynku oferowanych jest w standardzie niewykończonym, czyli bez podłóg i białego montażu.
Rezultatem ogromnego popytu jest gwałtowny wzrost cen. W Warszawie i Krakowie ceny w najlepszych lokalizacjach w ciągu ostatniego roku podskoczyły nawet o 30 proc.
Na rynku wtórnym w niektórych lokalizacjach ceny dorównują cenom na rynku pierwotnym, a nawet je czasami przewyższają. Mieszkania w dobrych lokalizacjach sprzedają się dosłownie na pniu.
— Popyt to wynik przede wszystkim deficytu mieszkań na rynku i dostępniejszych kredytów. Stabilność polskiej gospodarki sprawia, że pokolenie dzisiejszych 20- i 30- -latków ma mniejsze obawy związane z zaciąganiem długoterminowych kredytów — tłumaczy Magdalena Gralec z firmy Knight Frank Nieruchomości.
Ceny na rynku podbijają też cudzoziemcy kupujący polskie nieruchomości. Rośnie również liczba inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez zagranicznych deweloperów. Z raportu „Rynek mieszkaniowy 2006” firmy Knight Frank Nieruchomości wynika, że udział liczby mieszkań realizowanych przez zagraniczne firmy będzie systematycznie rosnąć w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat. Wyrazem tej tendencji jest m.in. wzrost liczby transakcji zakupu działek pod budownictwo mieszkaniowe.
— Zainteresowanie naszym rynkiem rzeczywiście jest coraz większe. Interesują się nim zarówno zagraniczni deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni i instytucjonalni, którzy kupują w Polsce mieszkania. Są to zarówno zakupy spekulacyjne jak i inwestycyjne, czyli długoterminowe — podkreśla Magdalena Gralec.
Obcokrajowcy generują także dużą część popytu na rynku apartamentowym. Zagraniczni inwestorzy interesują się dziś nie tylko Warszawą.
— Poza stolicą coraz większe znaczenie zaczynają odgrywać również rynki regionalne, przede wszystkim Kraków i Wrocław. Inwestycje apartamentowe zaczynają się pojawiać w Trójmieście, gdzie w ostatnim czasie buduje się coraz więcej. Przewidujemy więc, że w najbliższym czasie rynki regionalne będą intensywnie rozwijać się w tym segmencie — uważa Elżbieta Kaczorek z Knight Frank Nieruchomości.
Wzrostowi cen sprzyja mała podaż nowych mieszkań. Wpływa to na sytuację na rynku wtórnym.
— W momencie, kiedy podaż nowo budowanych mieszkań nie jest w stanie zaspokoić dużego popytu, zainteresowanie klientów przenosi się na rynek wtórny. Sprzyja to windowaniu cen, zwłaszcza w przypadku mieszkań wybudowanych po 2000 r. — uważa Magdalena Gralec.
Zdaniem Elżbiety Kaczorek, na zakup na wtórnym rynku decydują się często ludzie młodzi, którzy nie chcą czekać — i w tym czasie płacić za wynajem — aż deweloper wybuduje mieszkanie, a potem jeszcze je wykańczać.
Nowy kierunek
W Warszawie największa aktywność deweloperów koncentruje się dziś w lewobrzeżnej części stolicy, zwłaszcza w dzielnicach: Mokotów, Ursynów i Bemowo. Dominującą pozycję na rynku odgrywają deweloperzy krajowi. Największa liczba mieszkań została wybudowana przez: JW Construction, Dom Development, Edbud, PIB Ebejot oraz Pekao Development. Jednocześnie rośnie aktywność deweloperów z kapitałem zagranicznym, m.in.: Bouygues Immobilier, Vitterra Development, Ghelamco, Mariol, IONA Investments i Robyg Development. Inwestycje mieszkaniowe w stolicy planują też w najbliższym czasie deweloperzy irlandzcy i hiszpańscy.
Drugim po Warszawie dynamicznie rozwijającym się rynkiem w Polsce jest Kraków.
W stolicy Małopolski w ubiegłym roku oddano do użytku blisko 2,9 tys. lokali w 47 inwestycjach. Od kilku lat budownictwo mieszkaniowe najintensywniej rozwija się w zachodniej części Krakowa. Tutejszy rynek zdominowany jest przez lokalnych deweloperów, jednocześnie coraz mniej inwestycji realizują spółdzielnie mieszkaniowe.
Do największych firm deweloperskich należą: Grupa Deweloperska GEO, Spółka Mieszkaniowa Salwator, Wawel Sernice i Active Investment.
— Po Warszawie i Krakowie przyszła teraz pora na kolejne rynki regionalne: Wrocław i Trójmiasto. Przewidujemy, że w tych miastach trzeba będzie w najbliższym czasie liczyć się ze znaczącym wzrostem cen — ocenia Elżbieta Kaczorek.
We Wrocławiu w ubiegłym roku rozpoczęto realizację ponad 3 tys. mieszkań, co oznacza prawie 70--proc. wzrost w stosunku do 2004 r. Coraz większy odsetek nowo budowanych mieszkań stanowią lokale o podwyższonym standardzie.
Zgodnie z prognozami ekspertów Knight Frank Nieruchomości, w najbliższym czasie w mieście tym nastąpi dalszy wzrost popytu na mieszkania na rynku pierwotnym. Powodem jest blisko 100 tys. miejsc pracy, które powstaną w ciągu najbliższych pięciu lat, i aktywna polityka władz miasta przyciągająca coraz większą liczbę zagranicznych inwestorów.
Jak długo jeszcze potrwa tak wielki popyt na mieszkania?
Zdaniem ekspertów, na pewno nic się nie zmieni do końca 2007 r., przed planowaną podwyżką podatku VAT z 7 do 22 proc. W dłuższej perspektywie wzrost cen nieruchomości będzie związany z wyrównaniem ich poziomu z unijnymi.