Właściciele mieszkań na wynajem nie mają ostatnio powodów do zadowolenia. Aby przyciągnąć najemców, coraz częściej decydują się na upusty cenowe.
To się nie opłaca
- Rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem jest już od dłuższego czasu niska. Jest niższa niż rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. Według danych NBP – w I kw. 2025 r. zwrot z kapitału własnego z inwestycji w mieszkanie w pełni finansowanej gotówką wyniósł w sześciu największych miastach 3,1 proc. Dla porównania, dwa lata wcześniej było to około 4 proc. W przypadku inwestycji, w której część kapitału pochodzi z kredytu stopa zwrotu może być nawet ujemna - mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Podobne obserwacje ma Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.
- Wciąż wysokie ceny mieszkań i obecne poziomy czynszów nie zachęcają do inwestowania w mieszkania na wynajem. Szacunkowa stopa zwrotu to dziś ok. 3 proc. i to przy założeniu, że mieszkanie rzeczywiście się wynajmuje. Inwestorzy muszą się liczyć nie tylko z możliwymi okresami przestoju, wyższymi kosztami utrzymania mieszkań, ale także coraz większą konkurencją ze strony PRS-ów [Private Rental Sector - red.]. Z jednej strony znacząco osłabł popyt na wynajem, a z drugiej nastąpiło zauważalne wyhamowanie podaży nowych ofert, gdyż - z powodu trudności ze znalezieniem najemców - część właścicieli wystawiła niewynajęte mieszkania na sprzedaż - mówi Marcin Drogomirecki.
Dzmitry Tryfan, dyrektor w Metrohouse w najbliższym czasie nie spodziewa się wzrostu stawek najmu.
- Problemem może stać się wzrost kosztów eksploatacyjnych, który nie może być w pełni przerzucony na najemców. Presja na obniżanie stawek czynszowych w połączeniu z większymi obciążeniami właścicieli nieruchomości sprawiają, że rentowność wynajmu delikatnie spada - mówi Dzmitry Tryfan.
Niejasne perspektywy
- Z rynku będą wychodzić osoby, które skorzystały w II pół. 2023 r. z programu Bezpieczny kredyt 2 proc. i teraz będą odbierać swoje mieszkania. Dodatkowo, obniżki stóp procentowych i większa dostępność kredytów również przyczynią się do spadku popytu na mieszkania na wynajem – twierdzi Ewa Palus.
Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezeski firmy Fairy Flats, właściciele mieszkań muszą się pogodzić z tym, że w tym roku nie będą mogli żądać wyższych czynszów.
- Widać wzmożoną konkurencję na rynku, najemcy oglądają wiele mieszkań zanim podejmą decyzję. Mając możliwość wyboru lokali w lepszym stanie albo lokalizacji odrzucają mieszkania o gorszym standardzie. To powoduje presję na obniżki cen słabszych nieruchomości – mówi Ewa Wielgórska.
Jej zdaniem, na rynku może się jednak pojawiać więcej okazji, a inwestorzy zaczną ponownie upatrywać najem jako względnie atrakcyjny i długofalowo bezpieczny.
- Ceny najmu w dużych miastach będą stabilnie rosły, bez szaleństw z uwagi na dużą konkurencję. Mieszkania na wynajem długoterminowy staną się realną alternatywą wobec kredytu hipotecznego, na który obecnie młodych ludzi po prostu nie stać – mówi Ewa Wielgórska.
- Analiza sytuacji rynkowej sugeruje, że - pomimo pewnej poprawy perspektyw zakupowych - prawdopodobnie nadal widoczny jest wzmożony popyt ze strony osób, które aktualnie nie mogą zrealizować swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż poprzez najem. Istotny jest też napływ imigrantów ekonomicznych spoza Polski, a wczesną jesienią zyska na znaczeniu studencki komponent popytu. W związku z tym, w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu inwestorzy mogą oczekiwać stabilnej sytuacji pod względem wysokości czynszów. Pod koniec roku nieco bardziej widoczny może być odpływ z rynku najemców kupujących własne M, ale nie będzie to gwałtowna zmiana – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.