Wynajmujący oczekują przejrzystości

24-08-2017, 22:00

Nowe opodatkowanie najmu to główny powód do niepokoju dla właścicieli mieszkań na wynajem. Ale nie jedyny

Ministerstwo Finansów szykuje zmiany w zasadach opodatkowania prywatnego najmu. Ich celem jest ograniczenie zakresu stosowania preferencyjnej stawki ryczałtu — 8,5 proc. Podwyżką podatku zostaną objęte osoby, których roczne przychody przekraczają 100 tys. zł. Zmiany mają wejść w życie z początkiem 2019 r.

Zobacz więcej

MILOWY SKOK: Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, tłumaczy, że przejęcie trójmiejskiego dewelopera było dla spółki najważniejszym wydarzeniem minionego półrocza. Fot. Marek Wiśniewski

Głosy sprzeciwu

Obecnie dochody z tzw. najmu prywatnego osiągane przez osoby fizyczne opodatkowane są według skali podatkowej (18 proc. i 32 proc.). Na zasadzie wyboru, przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem 8,5 proc. od przychodów. Według Ministerstwa Finansów, wprowadzenie limitu wysokości 100 tys. zł rocznie dla przychodów z najmu objętych ryczałtem pozwoli na ograniczenie stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, dla których to dodatkowe źródło przychodów. Wokół nowego projektu resortu finansów mnożą się wątpliwości.

— Obecny system opodatkowania mieszkań pod wynajem jest sprawiedliwy dla państwa i podatnika. W ostatnich latach dzięki stawce 8,5 proc. wielu właścicieli mieszkań pod wynajem wyszło z szarej strefy i zaczęło rejestrować umowy, a co za tym idzie, płacić podatki. Wynajem oparty na legalnej umowie daje gwarancję bezpieczeństwa prawnego. Podwyższanie podatków zawsze wiąże się z powiększeniem szarej strefy, która w ogólnym rozrachunku może przynieść więcej strat niż korzyści — uważa Jarosław Skoczeń, członek zarządu Grupy Emmerson.

Warto jednak zaznaczyć, że grupa osób, które odczują zmiany, nie jest duża. Z danych MF wynika, że przychody z tzw. najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych uzyskało w 2016 r. 520 tys. podatników, z czego przychody powyżej 100 tys. zł osiągnęło 11 tys. osób. Wynika to z tego, że właściciele kilku nieruchomości na wynajem najczęściej rejestrują działalność. Poza tym inwestorzy z większym portfelem nieruchomości zwykli odchodzić od rozliczania ryczałtem.

— Wolą płacić podatek od dochodu niż ryczałt od przychodu. Stawka 8,5 proc. nie zawsze musi się opłacać. Wszystko zależy od tego, jak duże kwoty właściciel mieszkania może zaliczyć w koszty. Ryczałt płaci się bowiem od przychodu, a podatek na zasadach ogólnych i tzw. liniowy obliczany jest na podstawie dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Do tych natomiast można zaliczyć odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu czy nakłady na odświeżenie i wyposażenie lokalu, ale też amortyzację — wymienia Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Regulacyjny chaos

Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego to niejedyne zmartwienie wynajmujących mieszkania, którym sen z powiek spędza także brak precyzji w przepisach. Skutek jest taki, że wiele osób rozlicza się „po swojemu”, a część — wcale.

— Przez długi czas fiskus promował system rozliczania się z wynajmu na zasadzie ryczałtu. Niestety, pojawiają się interpretacje, z których wynika, że stosowanie podatku 8,5 proc. od przychodu nie jest poprawne w przypadku wynajmu na krótki okres. Jeśli urząd postanowi skontrolować podatnika, który podczas roku akademickiego wynajmuje lokal studentom, a w wakacje turystom, to może uznać, że podatnik jest przedsiębiorcą i nie może rozliczać się ryczałtem od prywatnego wynajmu. Konsekwencje mogą być bardzo kosztowne. Zamiast prostego rozliczenia ze stawką 8,5 proc. podatnik może być obarczony nie tylko karą i odsetkami, ale też wysokim podatkiem od dochodu. Jeśli nie zbierał wszystkich faktur potwierdzających koszty uzyskania przychodu z wynajmu [płacąc ryczałt, nie musiał — red.], to nie będzie mógł udowodnić kosztów, które poniósł, czyli zapłaci też podatek od zawyżonego dochodu — tłumaczy Bartosz Turek.

Jego zdaniem, Ministerstwo Finansów powinno uściślić, czy wynajem krótkoterminowy (także na kilka miesięcy, a nie cały rok) można opodatkować ryczałtem czy nie, by nie pozostawiać aż tak dużej i potencjalnie kosztownej dla uczciwych podatników dowolności interpretacyjnej. Resort Finansów zapytany, czy zamierza w jakiś sposób uregulować tę kwestię, odpowiada, że zgłaszane uwagi dotyczące zmian w opodatkowaniu przychodów z tzw. najmu prywatnego są przedmiotem analiz. Dopiero po ich zakończeniu możliwe będzie wskazanie ostatecznych propozycji rozwiązań. Niepewni wynajmujący mają zatem na razie jedno wyjście.

— Niezgłoszenie obowiązku podatkowego to zawsze poważniejsze wykroczenie niż pomyłka, przy wyborze opodatkowania, w dodatku nieumyślna. Może się np. zdarzyć, że najemca doniesie na właściciela mieszkania, który nie płaci podatku. Wtedy pojawia się poważny problem — przekonuje Sławomir Horbaczewski, ekonomista i ekspert rynku nieruchomości.

 

Mieszkaniówka wciąż na fali

W I połowie 2017 r. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi deweloperzy sprzedali rekordowe 39 024 mieszkania — wynika z danych RedNet Property Group. Najwięcej, aż 13 708 lokali, znalazło nabywców w Warszawie. Drugie miejsce zajął Wrocław, w którym zakontraktowano 10 332 mieszkania. W pozostałych miastach sprzedaż nie przekroczyła 6,5 tys., przy czym najmniej, bo tylko 1 501, mieszkań zakontraktowano w Łodzi. We wszystkich miastach poza Gdańskiem odnotowany wynik sprzedaży był rekordowy. Dużym zainteresowaniem cieszyły się zakupy mieszkań na wynajem, które są zdecydowanie atrakcyjniejszą formą lokowania kapitału niż lokata bankowa. Ich rentowność wynosi 3,5-6,5 proc. rocznie w zależności od wielkości, standardu mieszkania i lokalizacji. Deweloperzy nie zwalniają tempa inwestycji. W I półroczu 2017 r. na sześciu największych rynkach wydano pozwolenia na budowę 40 298 mieszkań, z czego 92 proc. stanowiły lokale deweloperskie.

 

 

PRACA WRE:

Spółki deweloperskie nie zwalniają tempa rozpoczynanych budów, co wynika z wysokiego popytu na nowe mieszkania. Wiele z takich lokali kupowanych jest z myślą o wynajmie.

[FOT. WM]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa, PAP

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Wynajmujący oczekują przejrzystości