Yareal Polska Holding jest spółką matką dla Yareal Polska i własnością Yareal International, spółki z siedzibą w Holandii. Właścicielem całości jest YAM Invest Group, wehikuł inwestycyjny, którego właścicielami są trzy family offices: dwie rodziny włoskie i jedna francuska. Postawiły one 20 lat temu na działalność nieruchomościową w Polsce, inwestując na początku w rewitalizację budynku Renaissance przy ul. Mokotowskiej w Warszawie, który obecnie jest biurowcem.
Yareal Polska ma na koncie 22 ukończone inwestycje mieszkaniowe i 10 biurowych. W 2024 r. miał blisko 100 mln EUR przychodów z działalności operacyjnej, w zdecydowanej większość z branży mieszkaniowej – firma sprzedała w ciągu roku prawie 500 mieszkań, a 3,5 tys. przez dwie dekady.
Pomysł na dywersyfikację
Połączenie działalności w segmencie mieszkaniowym i biurowym to spore wyzwanie – są to dwa różne światy.
– Segment mieszkaniowy wymaga znacznie więcej wysiłku organizacyjnego, czasu i atencji. W biurowcu mamy kilku lub kilkunastu najemców, a w przypadku mieszkaniówki każdy klient ma inne potrzeby – mówi Jacek Zengteler, prezes Yareala Polska.
Jego zdaniem ten biznesowy koktajl to dla firmy dobry sposób na dywersyfikację i optymalizowanie zarządzania ryzykiem biznesowym, bo cykle koniunkturalne w mieszkaniówce i biurowcach się mijają. Obecnie jednak Yareal ma w banku ziemi głównie działki pod mieszkania, bo na rynku nie ma atrakcyjnych ofert gruntów pod biurowce - i to go martwi.
Tyle powierzchni biurowej w Warszawie ma Yareal Polska. Ich wartość to 350 mln EUR. Nawet drugie tyle deweloper ma zwykle ulokowane w inwestycjach w toku i zakupach.
Pomysły na biura
Wzrost inflacji, a w efekcie stóp procentowych zamroził rynek inwestycyjny w nieruchomościach komercyjnych. Dopiero w końcówce 2024 r. pojawiły się pierwsze większe transakcje sprzedaży biurowców przez deweloperów. Odpowiedzią Yarealu było wprowadzenie do strategii biznesu biurowego zarządzania budynkami. Firma nie szuka obecnie nabywcy dla swoich trzech biurowców w kompleksie Lixa na warszawskiej Woli, jest jednak otwarta na różne scenariusze.
– Do wcześniejszej strategii „przygotuj-zbuduj-wynajmij-sprzedaj” wprowadziliśmy między dwa ostatnie etapy także element „trzymaj”. Z satysfakcją patrzymy na rezultaty, bo w ciągu roku funkcjonowania takiego budynku zarabiamy mniej więcej tyle, ile na sprzedaży średniej wielkości projektu mieszkaniowego. Przy czym w mieszkaniach przychód jest jednorazowy: wybudowanie, sprzedaż i przeniesienie własności, a tu mamy powtarzalne, stabilne przychody z najmu – mówi Jacek Zengteler.
Yareal nie tylko buduje, ale też kupuje biurowce. W 2021 r. nabył dwudziestokilkuletni budynek przy ul. Wspólnej w Warszawie, a w zeszłym roku w grudniu kolejny z ponad 20 tys. m kw. powierzchni biurowej (na razie nie ujawnia gdzie).
– Patrzymy na istniejące aktywa nie z perspektywy funduszu, ale inwestora i dewelopera. Kupujemy, żeby czerpać przychody z najmu, ale też zwiększyć wartość obiektu, np. poprzez remont, przebudowę czy zmianę funkcji – mówi Jacek Zengteler.
W przypadku budynku na Wspólnej firma rozważała kilka scenariuszy, m.in. przekształcenie go w apartamentowiec. Jeszcze nie podjęła decyzji.
Osiedle nie tylko do mieszkania
W połowie roku Yareal planuje wystartować z wielofunkcyjnym projektem w ramach ostatniego etapu Soho by Yareal na warszawskiej Pradze, gdzie pod jednym adresem na kilkunastu tysiącach metrów kwadratowych znajdą się lokale handlowo-usługowe, biura (ok. 4 tys. m kw.) i mieszkania. Początkowo miał tam być wielki "food-hall", czyli skupisko małych punktów gastronomicznych z dużą wspólną częścią jadalną.
– Na szczęście w porę zorientowaliśmy się, że rynek się nasycił i dziś tego typu obiekt nie ma racji bytu – mówi Jacek Zengteler.
W nowej koncepcji gastronomia została okrojona do kilku-kilkunastu punktów rozrzuconych na parterach budynków mieszkalnych oraz w odrębnym w obiekcie o powierzchni około 900 m kw. Funkcja biurowa ma być realizowana w formie małych powierzchni dla wielu najemców.
W dotychczas zrealizowanych etapach Soho Yareal oddał do użytku łącznie 573 mieszkania i 32 lokale użytkowe, których z reguły nie sprzedaje, ale wynajmuje, by zapewnić zestaw najemców optymalny dla osiedla.
Posiadacze gruntów przeznaczonych w planie miejscowym pod usługi, na których można budować biurowce, starają się dziś o zmianę ich przeznaczenia na mieszkaniowe. Nawet biurowa spółka Skanska, mająca działki o funkcji biurowej, zapowiadała w ubiegłym roku zmianę funkcji części z nich na mieszkaniową. Wielu właścicieli ziemi myśli podobnie. To może być jeden z powodów, dla których Yareal ma problem z zakupem gruntów, na których mógłby w krótkim czasie rozpocząć kolejną dużą inwestycję biurową. W rywalizacji o ziemię mieszkania dziś wygrywają. Popyt na nie w Warszawie jest bardzo duży, podczas gdy zapotrzebowanie na powierzchnię biurową się zmniejszyło. Na Służewcu, który jest dobrze skomunikowany, ma sklepy, zaplecze edukacyjne i placówki medyczne, niektóre biurowce stoją już puste lub są wynajmowane poniżej oczekiwań. W związku z tym deweloperzy komercyjni wolą inwestować w mniej ryzykowne i bardziej opłacalne projekty mieszkaniowe.