Yareal płynie pod prąd

W 2023 r. rynek biurowy w Warszawie urósł zaledwie o 60 tys. m kw. To najniższy wynik w historii pomiarów — podaje firma Colliers. Analitycy szacują, że w 2024 r. deweloperzy powinni ukończyć w stolicy około 100 tys. m kw. Wszystko wskazuje na to, że za ponad ćwierć nowej podaży będzie odpowiadała spółka Yareal Polska, która na Woli buduje kampus biurowy Lixa. W styczniu do użytku oddała czwarty budynek, a do połowy 2024 r. ukończy piąty, ostatni. Oba biurowce zaoferują na wynajem 28 tys. m kw.

Popyt nie zniknął

Kompleks Lixa będzie miał 77 tys. m kw.

— W tym roku chcemy wynająć cały kampus. Biurowiec E jest wynajęty w 70 proc. W budynku D natomiast mamy podpisany list intencyjny na wynajem 25 proc. powierzchni i dużego klienta na zdecydowaną większość pozostałej części budynku. Myślę, że ostatecznie będziemy tu mieli trzech najemców. 5-procentowy wakat został nam w budynku C. Tego rodzaju małe wolne przestrzenie są fajne, gdyż nasze piętra mają 3-3,5 tys. m kw. i brakowało nam oferty dla klientów, którzy chcieliby wynająć 300-500 m kw. — mówi Marta Zawadzka, dyrektor ds. najmu w spółce Yareal Polska.

Jej zdaniem choć popyt na biura w ostatnich latach faktycznie się zmniejszył, to nie zniknął on całkowicie.

— Z danych wynika, że około 50 proc. nowych umów stanowią renegocjacje. Firmy zamieniają wynajmowaną powierzchnię na mniejszą. Średnia wielkość kontraktowanego metrażu spadła w ostatnich latach z 1 tys. do 800 m kw. Co jednak ciekawe, firmy, które decydują się na mniejsze biuro, rozważają droższe i bardziej atrakcyjne lokalizacje. W praktyce nie tną więc kosztów. Po prostu okres hybrydy nauczył je optymalizacji — mówi Marta Zawadzka.

Podkreśla, że w ostatnich dwóch latach w związku ze wzrostem kosztów prac wykończeniowych wydłużyły się umowy najmu.

— Kiedyś standardem było pięć lat. Na kontrakty siedmioletnie decydowały się zwykle największe firmy, natomiast dziesięcioletnie zdarzały się bardzo rzadko. Obecnie trzyletnie dotyczą najczęściej powierzchni typu flex. W nowoczesnych biurowcach pięć lat to minimum. Znacznie wzrosła liczba umów siedmio-, a nawet 10-letnich, które zazwyczaj dotyczą powierzchni ponad 5 tys. m kw. — mówi Marta Zawadzka.

Z jej obserwacji wynika, że firmy najchętniej wybierają budynki w wieku do pięciu lat, co sprawia, że w segmencie rośnie luka podażowa. Odwrotnie jest w starych obiektach, w których zwiększa się współczynnik pustostanów.

— Budynki klasy B przechodzą odświeżanie. My też planujemy modernizację biurowca przy ulicy Wspólnej w Warszawie, który ma ponad 20 lat. Jest on praktycznie w całości wynajęty, a umowy wygasają pod koniec 2026 r. Następnie rozpoczniemy jego modernizację — informuje Marta Zawadzka.

Inwestorzy nadal ostrożni

Trzy lata temu Yareal sprzedał dwa biurowce Lixy południowokoreańskiemu konsorcjum reprezentowanemu przez Commerz Real. Budynki Lixa C, E i D na razie pozostają w portfelu spółki.

Jeśli chodzi o nowe inwestycje, to Yareal Polska cały czas przygląda się gruntom.

— Problemem jest jednak to, że baza w Warszawie już praktycznie nie istnieje, a jeśli istnieje, to jest bardzo droga. Dlatego przyglądamy się też budynkom, które moglibyśmy przekształcić w obiekty typu mixed-use z mieszkaniówką, biurami i handlem — dodaje Marta Zawadzka.