Za zamkniętymi drzwiami

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 29-01-2013, 00:00

Centra handlowe: Sklepy sieciowe dyktują warunki, zwłaszcza w kryzysie

W 2012 r. polski rynek centrów handlowych powiększył się jedynie o 374 tys. mkw. — do około 7,9 mln mkw. Wielkość obiektów oddanych do użytku była najmniejsza od 2004 r. — to skutek ostrożnych decyzji deweloperów, którzy znacznie ograniczyli swoje plany na początku kryzysu gospodarczego.

None
None

Ostrożność deweloperów jest też poniekąd wynikiem zachowawczej postawy potencjalnych najemców. — Choć wiele osób niechętnie to przyznaje, to mamy na rynku kryzys. W negocjacjach umów najmu w powstających centrach handlowych zarówno właściciel, jak i najemcy stoją przed trudnym zadaniem osiągnięcia porozumienia. Najemcy bardzo dokładnie rozważają wszystkie możliwości i warunki, zanim zdecydują się na podpisanie umowy, a właściciel z kolei musi mieć określony poziom wpływów gwarantujący zwrot z inwestycji.

Z tego mechanizmu wyłączone są działające, najlepsze i najbardzie rozpoznawalne centra w kraju. Tam po kaźde miejsce ustawia się kolejka chętnych. Jest to zrozumiałe, jako że obecność w kluczowych miejscach na handlowej mapie Polski jest istotna nie tylko ze względu na przychody, ale również w związku z budową rozpoznawalności marki — ocenia Michał Muc, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami DTZ.

Układ na lata

Umowy najmu w centrach handlowych podpisywane są zwykle na pięć lub dziesięć lat. W okresie niepewności gospodarczej nie dziwi, że najemcy bardzo dokładnie analizują wszystkie za i przeciw, zanim zdecydują się na podpisanie długoterminowego zobowiązania, zwłaszcza że rozwiązanie takiej umowy przed upływem określonego w niej czasu jest bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe.

Mimo że inwestorzy są elastyczniejsi w negocjacjach niż kilka lat temu, to pewne elementy, takie właśnie jak długość trwania umowy czy sposób naliczania czynszów, nie podlegają negocjacji.

— Osiagnięcie założonego zwrotu z inwestycji jest niezbędne, aby zapewnić poprawne funkcjonowanie obiektu i ewentualnie obsługę kredytu — dodaje Michał Muc. Podobnie jest z czynszami.

W Polsce wciąż rzadko stosuje się czynsze od obrotu, polegające na tym, że najemcy dzielą się z właścicielami obrotami (w uzgodnionym procencie), co w okresie pogorszenia sytuacji na rynku i gorszej sprzedaży pozwalałoby najemcy płacić mniejsze stawki. Czynsze w zdecydowanej większości obiektów płaci się niezależnie od obrotów i tego, ile w danym miesiąc`u najemca zarobił. Długoterminowe umowy mają też ułatwiać inwestorom określenie profilu centrum. Jeżeli jest w nim duży operator spożywczy, to w znacznym stopniu określa on dobór pozostałych najemców, dlatego nie mogą się oni zmieniać co dwa lata.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Mały płaci więcej

Według danych Jones Lang LaSalle w minionym roku najwyższe czynsze były w Warszawie (80-95 EUR/ mkw./miesiąc), o połowę mniej, bo od 40 do 55 EUR/mkw./miesięcznie, muszą zapłacić wynajmujący w pozostałych aglomeracjach. W miastach od 100 do 300 tys. mieszkańców najemcy płacą średnio od 21 do 40 EUR/mkw./miesiąc, natomiast na nieco mniejszych rynkach (75-100 tys. mieszkańców) od 20 do 27 EUR/ mkw./ miesiąc.

— W nowym centrum najemcy, zwłaszcza mniejsi, poza czynszami ponoszą też opłaty eksploatacyjne (np. wspólne media, sprzątanie, ochrona, odśnieżanie), opłaty marketingowe centrum i indywidualne opłaty za zużyte media, niejednokrotnie płacą także za elementy wykończenia budynku, jak witryny czy wylewki, oraz instalacje bezpieczeństwa, których prawidłowe działanie warunkuje wydanie właścicielowi zgody na użytkowanie centrum — wylicza Zofia Morbiato, prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych.

W idealnym modelu biznesowym opłaty dodatkowe związane z funkcjonowaniem centrum, jakie poza czynszem muszą płacić najemcy, powinny być rozłożone proporcjonalnie do wielkości wynajmowanej powierzchni.

— W rzeczywistości stawki opłat są negocjowane i ich ostateczny kształt zależy od siły przetargowej najemcy i mocy jego marki na rynku. Jest to uzasadnione, gdyż duża sieciowa firma przeznacza więcej pieniędzy na marketing i przyciąga więcej klientów do centrum. Stąd stawki opłat dla małego sklepu są zazwyczaj wyższe niż dla dużego marketu — przekonuje Krzysztof Gaweł, dyrektor zarządzający Gemini Park.

Odkąd w Polsce zaczęły powstawać centra handlowe, wszyscy uczestnicy rynku — zarówno właściciele, najemcy, jak i firmy doradcze — mieli dużo czasu, żeby wypracować zasady podpisywania umów.

Zawiera się je w taki sposób, aby w razie pogorszenia sytuacji rynkowej mieć plan awaryjny. Choć sytuacji, w których najemca ma problemy z płaceniem czynszu i sprawa kończy się w sądzie, nie da się uniknąć, to z roku na rok jest ich coraz mniej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane