W 2012 r. polski rynek centrów handlowych powiększył się jedynie o 374 tys. mkw. — do około 7,9 mln mkw. Wielkość obiektów oddanych do użytku była najmniejsza od 2004 r. — to skutek ostrożnych decyzji deweloperów, którzy znacznie ograniczyli swoje plany na początku kryzysu gospodarczego.
Ostrożność deweloperów jest też poniekąd wynikiem zachowawczej postawy potencjalnych najemców. — Choć wiele osób niechętnie to przyznaje, to mamy na rynku kryzys. W negocjacjach umów najmu w powstających centrach handlowych zarówno właściciel, jak i najemcy stoją przed trudnym zadaniem osiągnięcia porozumienia. Najemcy bardzo dokładnie rozważają wszystkie możliwości i warunki, zanim zdecydują się na podpisanie umowy, a właściciel z kolei musi mieć określony poziom wpływów gwarantujący zwrot z inwestycji.
Z tego mechanizmu wyłączone są działające, najlepsze i najbardzie rozpoznawalne centra w kraju. Tam po kaźde miejsce ustawia się kolejka chętnych. Jest to zrozumiałe, jako że obecność w kluczowych miejscach na handlowej mapie Polski jest istotna nie tylko ze względu na przychody, ale również w związku z budową rozpoznawalności marki — ocenia Michał Muc, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami DTZ.
Układ na lata
Umowy najmu w centrach handlowych podpisywane są zwykle na pięć lub dziesięć lat. W okresie niepewności gospodarczej nie dziwi, że najemcy bardzo dokładnie analizują wszystkie za i przeciw, zanim zdecydują się na podpisanie długoterminowego zobowiązania, zwłaszcza że rozwiązanie takiej umowy przed upływem określonego w niej czasu jest bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe.
Mimo że inwestorzy są elastyczniejsi w negocjacjach niż kilka lat temu, to pewne elementy, takie właśnie jak długość trwania umowy czy sposób naliczania czynszów, nie podlegają negocjacji.
— Osiagnięcie założonego zwrotu z inwestycji jest niezbędne, aby zapewnić poprawne funkcjonowanie obiektu i ewentualnie obsługę kredytu — dodaje Michał Muc. Podobnie jest z czynszami.
W Polsce wciąż rzadko stosuje się czynsze od obrotu, polegające na tym, że najemcy dzielą się z właścicielami obrotami (w uzgodnionym procencie), co w okresie pogorszenia sytuacji na rynku i gorszej sprzedaży pozwalałoby najemcy płacić mniejsze stawki. Czynsze w zdecydowanej większości obiektów płaci się niezależnie od obrotów i tego, ile w danym miesiąc`u najemca zarobił. Długoterminowe umowy mają też ułatwiać inwestorom określenie profilu centrum. Jeżeli jest w nim duży operator spożywczy, to w znacznym stopniu określa on dobór pozostałych najemców, dlatego nie mogą się oni zmieniać co dwa lata.
Mały płaci więcej
Według danych Jones Lang LaSalle w minionym roku najwyższe czynsze były w Warszawie (80-95 EUR/ mkw./miesiąc), o połowę mniej, bo od 40 do 55 EUR/mkw./miesięcznie, muszą zapłacić wynajmujący w pozostałych aglomeracjach. W miastach od 100 do 300 tys. mieszkańców najemcy płacą średnio od 21 do 40 EUR/mkw./miesiąc, natomiast na nieco mniejszych rynkach (75-100 tys. mieszkańców) od 20 do 27 EUR/ mkw./ miesiąc.
— W nowym centrum najemcy, zwłaszcza mniejsi, poza czynszami ponoszą też opłaty eksploatacyjne (np. wspólne media, sprzątanie, ochrona, odśnieżanie), opłaty marketingowe centrum i indywidualne opłaty za zużyte media, niejednokrotnie płacą także za elementy wykończenia budynku, jak witryny czy wylewki, oraz instalacje bezpieczeństwa, których prawidłowe działanie warunkuje wydanie właścicielowi zgody na użytkowanie centrum — wylicza Zofia Morbiato, prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych.
W idealnym modelu biznesowym opłaty dodatkowe związane z funkcjonowaniem centrum, jakie poza czynszem muszą płacić najemcy, powinny być rozłożone proporcjonalnie do wielkości wynajmowanej powierzchni.
— W rzeczywistości stawki opłat są negocjowane i ich ostateczny kształt zależy od siły przetargowej najemcy i mocy jego marki na rynku. Jest to uzasadnione, gdyż duża sieciowa firma przeznacza więcej pieniędzy na marketing i przyciąga więcej klientów do centrum. Stąd stawki opłat dla małego sklepu są zazwyczaj wyższe niż dla dużego marketu — przekonuje Krzysztof Gaweł, dyrektor zarządzający Gemini Park.
Odkąd w Polsce zaczęły powstawać centra handlowe, wszyscy uczestnicy rynku — zarówno właściciele, najemcy, jak i firmy doradcze — mieli dużo czasu, żeby wypracować zasady podpisywania umów.
Zawiera się je w taki sposób, aby w razie pogorszenia sytuacji rynkowej mieć plan awaryjny. Choć sytuacji, w których najemca ma problemy z płaceniem czynszu i sprawa kończy się w sądzie, nie da się uniknąć, to z roku na rok jest ich coraz mniej.