Zachodni zabiera się za porządki w grupie

Kamil Zatoński
23-10-2006, 00:00

Już dziś rozpoczynają się zapisy na akcje nowej emisji 14 NFI Zachodniego, pozostałe do objęcia w ramach drugiego terminu prawa poboru. To nie lada okazja, by posiadacze praw, ostrzący sobie apetyt na zyski funduszu z projektów deweloperskich uzupełnili portfele „tanimi” akcjami. Przypomnijmy — Zachodni chce sprzedać 85,39 mln papierów serii B po cenie 0,10 zł za sztukę. W pierwszym terminie złożono zapisy na 35,94 mln walorów, do objęcia pozostało więc jeszcze blisko 50 mln papierów.
 
W maju walne upoważniło zarząd do skupu w celu umorzenia około 14 mln „starych” walorów. Docelowo kapitał zakładowy dzielić się więc będzie na ponad 90 mln akcji. Inwestorzy gotowi są dziś płacić za jeden walor Zachodniego około 9 zł. Uwzględniając nową emisję, daje to teoretyczną wartość rynkową funduszu na ponad 800 mln zł. Czy jest to kapitalizacja uzasadniona planami dewelopera?
 
Wybierający się na warszawską giełdę dwaj inni przedstawiciele branży — J.W. Construction i Dom Development (DD), mają ugruntowaną pozycję i przynoszą namacalne zyski już dziś. Pierwsza spółka wypracowała w pierwszym półroczu 395 mln zł przychodów i 45 mln zł zysku netto, druga — 349,1 mln zł przychodów i 58 mln zł zysku. J.W. Construction chce do końca 2008 r. oddać do użytku 10 tys. mieszkań. Portfel inwestycyjny spółki to na dziś 18 projektów, a po emisji zapewne zostanie on znacząco poszerzony. DD w najbliższych pięciu latach zakłada budowę 8,4 tys. mieszkań i domów, realizuje 15 projektów, a w planach są kolejne 33, pod które zakupiono już grunty lub zawarto przedwstępne umoway ich nabycia. Według obecnej wyceny Energopolu wartość rynkową J.W. można oszacować na blisko 2,7 mld zł. Przy cenie emisyjnej 85 zł Dom Development wycenione zostało na ponad 2 mld zł. Jak w tym zestawieniu wypada Zachodni?
 
Fundusz planuje budowę (poprzez spółkę zależną Amster) osiedla na warszawskiej Pradze-Południe, gdzie obecnie cena mkw. mieszkania oscyluje wokół 5 tys. zł. To tanio jak na stolicę. Deweloperzy osiągają obecnie na takich projektach marże na poziomie 20 proc. Także na Pradze, w budynkach dawnych Polskich Zakładów Optycznych, mają powstać tzw. lofty, czyli powierzchnie pofabryczne, zaadaptowane dla celów mieszkaniowych. Cena mkw. loftów w Krakowie i Łodzi mniej więcej dwukrotnie przewyższa przeciętną cenę mkw. mieszkania. Brak jednak szczegółów, jakie będą koszty rewitalizacji obiektów, a więc — jaka jest oczekiwana rentowność takiego przedsięwzięcia. Właścicielem gruntów i budynków jest PZO Investment.
 
Trzecim istotnym aktywem funduszu jest spółka Mardex, która planuje budowę dwóch apartamentowców (z powierzchnią biurową) u zbiegu warszawskich ulic Hożej i Mokotowskiej. Łącznie ich powierzchnia sięgnie 6 tys. mkw. W budowanym nieopodal przy ul. Wspólnej apartamentowcu cena mkw. mieszkania sięga 16 tys. zł. Wreszcie — do spółki Mińska Development należą lokale użytkowe o powierzchni 4,7 tys. mkw. i dwie działki. Majątek jest wyceniany na 16 mln zł i prawdopodobnie zostanie sprzedany. W sumie więc NFI Zachodni chce wybudować jedno osiedle, dwa apartamentowce i lofty. Władze funduszu nie wykluczały zaangażowania w kolejne projekty, ale przyznały jednocześnie, że na dziś nie dysponują odpowiednim kapitałem, by je rozpocząć. Nie dostarczy go na pewno emisja o tak niskiej (8,5 mln zł) wartości.
 
Szacując przyszłe zyski Zachodniego, trzeba też pamiętać, że projekty są w bardzo wstępnej fazie realizacji, a koszty wykonawstwa rosną ostatnio nieco szybciej niż ceny końcowych produktów. Powoduje to zawężanie marż, dlatego to, co dziś wydaje się żyłą złota, niekoniecznie może być nią jutro. Do wyceny spółki, tylko 2,5-krotnie niższej, niż Dom Development, należy więc podchodzić z dużą ostrożnością.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Zachodni zabiera się za porządki w grupie