Kolejne rządy obiecują zniesienie barier w budownictwie. Jednak na deklaracjach się kończy. Tymczasem bez zmiany przepisów sytuacja się nie polepszy.
Sama budowa to dziś znikoma część procesu inwestycyjnego. Przygotowanie trwa wielokrotnie dłużej niż sama realizacja projektu, a inwestorzy zamiast na rozstrzyganie prawdziwych problemów, większość czasu poświęcają na walkę z biurokracją. Urzędnicy za swoją opieszałość nie ponoszą żadnych konsekwencji, podczas gdy dla deweloperów każdy miesiąc zwłoki oznacza dodatkowe koszty.
Długa lista
Bariery w budownictwie nie zmieniają się od lat. Najważniejszą bolączką branży są przede wszystkim wadliwe przepisy. Obowiązująca obecnie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym jest zdaniem inwestorów zła i wręcz hamuje inwestycje. Dlatego pilnie trzeba opracować nową. Niestety, na zapowiedziach proces jej tworzenia się kończy.
Jednocześnie gminy nie kwapią się do uchwalania nowych planów zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie duża część kraju w ogóle ich nie ma. Szczególnie wyraźnie widać to w Warszawie, gdzie aktualnymi planami zagospodarowania objętych jest zaledwie 16 proc. miasta. Mimo obietnic kolejnych władz stolicy sytuacja się nie poprawia.
Brak planów ma długotrwałe i negatywne skutki. Rezultatem jest przede wszystkim niska podaż gruntów, co negatywnie wpływa na ceny. Gdy wartość dostępnych działek idzie w górę, rosną też ceny mieszkań i domów. Inny skutek braku planów to długotrwałe procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę, co wydłuża czas przygotowania inwestycji.
Na tym problemy się nie kończą. Poważną barierą jest również obowiązujące prawo budowlane, którego zmianę branża postuluje już od wielu lat. W tej sprawie także nie dzieje się nic.
Kolejną barierą są skomplikowane procedury odralniania gruntów. Dziś są one na tyle nieprecyzyjne, że stwarzają urzędnikom pole do indywidualnej interpretacji i sprzyjają korupcji. Inwestorzy skarżą się również na nagminne nieprzestrzeganie terminów podejmowania decyzji, które wynikają z kodeksu postępowania administracyjnego, i zbyt częste odsyłanie decyzji administracyjnych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Niestety, w praktyce taki krok wstrzymuje proces inwestycyjny na wiele miesięcy. Konsekwencją jest często wieloletnie oczekiwanie na decyzję o wydaniu pozwolenia na budowę.
Przedstawiciele branży podkreślają jednocześnie, że coraz poważniejszym problemem staje się również odpływ fachowców, co skutkuje opóźnieniem wielu inwestycji. Rezultatem jest również gwałtowny wzrost płac w sektorze, a tym samym także kosztów inwestycji. Konieczne jest więc podjęcie szybkich działań zmierzających do zatrzymania emigracji zarobkowej. Niezbędne są też inwestycje w kształcenie pracowników. Jednak również i w tej dziedzinie kolejne rządy nie podejmują działań.
Trzeba się spieszyć
Zamiast tracić czas na przygotowanie nowych ustaw, wystarczyłoby sięgnąć do propozycji złożonych przez poprzedni rząd. Zdaniem przedstawicieli branży, wcale nie były one złe.
W 2007 r. ówczesny minister budownictwa Andrzej Aumiller przedstawił w Sejmie projekt nowelizacji prawa budowlanego, który zawierał wiele uproszczeń. Zgodnie z nim, nie trzeba było m.in. starać się o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Wystarczyło jedynie zgłosić fakt budowy w urzędzie. Projekt znosił również obowiązek udokumentowania prawa do działki budowlanej.
Przygotowano również projekt nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zakładał on m.in. uproszczenie procedur uchwalania nowych planów i zniesienie w niektórych przypadkach obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.
Najlepiej zostały jednak przyjęte propozycje zgłoszone przez kolejnego ministra budownictwa Mirosława Barszcza. W sierpniu ubiegłego roku przedstawił on projekt ustawy dotyczącej procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym. Jej głównym celem miała być właśnie likwidacja budowlanych barier i uwolnienie gruntów.
Minister zaproponował m.in. uproszczenie tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego i procedur związanych z odrolnieniem gruntów. Właściciel działki musiałby jedynie poinformować urząd o zamiarze zmiany przeznaczenia gruntu. Wyeliminowałoby to uznaniowość w wydawaniu takich decyzji.
Mirosław Barszcz zaproponował też, podobnie jak Andrzej Aumiller, likwidację konieczności występowania o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.
Nowy rząd nie wrócił do poprzednich propozycji. W styczniu tego roku wiceminister infrastruktury Olgierd Dziekoński zapowiedział jednak, że ministerstwo pracuje nad zmianą przepisów, w konsekwencji czego barier ubędzie. Ale jego zdaniem, inwestorzy odczują to dopiero w 2010 r. Wiadomo również, że ministerstwo pracuje nad zmianą ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak propozycje te branża ocenia źle.
— Zmiany idą w kierunku przeciwnym do pożądanego. Zmierzają do tego, aby planów nie robić w ogóle i pozostawić decyzję wyłącznie urzędnikowi, który będzie miał dowolność w ocenie projektu. Taka uznaniowość będzie fatalna w skutkach i jeszcze bardziej wydłuży procedury inwestycyjne — podkreśla Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Jego zdaniem, większe szanse na uchwalenie w obecnym Sejmie ma nowelizacja ustawy Prawo budowlane, przygotowana przez komisję Przyjazne Państwo kierowaną przez posła Janusza Palikota.
— Propozycje zmian w prawie budowlanym idą w kierunku jego uproszczenia. Zgodnie z nimi, nie trzeba będzie występować o pozwolenie na budowę, jeżeli projekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania, a to znacznie skróci procedury — ocenia dyrektor PZFD.
Tymczasem przedstawiciele branży ostrzegają, że przepisy trzeba szybko zmienić, bo jeżeli dojdzie do gospodarczego spowolnienia, lista barier jeszcze się wydłuży. l
Okiem eksperta
Bezład jest wszędzie
Marcin Jańczuk
Agencja Polanowscy
Brak planów zagospodarowania przestrzennego blokuje wiele inwestycji. Dlatego w centrach miast zablokowanych jest wiele atrakcyjnych gruntów, które mogłyby być wykorzystane m.in. pod budownictwo mieszkaniowe. Wprawdzie gdy brakuje planu, można starać się o warunki zabudowy, jednak w polskich realiach to prawdziwa droga przez mękę. Uzyskanie w ten sposób pozwolenia na budowę trwa bardzo długo i dlatego wielu inwestorów rezygnuje z tego rozwiązania.
Zwłaszcza cudzoziemcom trudno zrozumieć tę polską specyfikę. Niestety, w ten sposób koło nosa przechodzi nam wiele ciekawych projektów, bo inwestorzy zagraniczni wolą się wycofać, niż walczyć z polską biurokracją.
Kolejny problem to prawo budowlane. Na pewno należy uprościć procedury potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.
Inwestor indywidualny, mimo że ma odpowiednie środki, bardzo często rezygnuje z budowy własnego domu z powodu zbyt skomplikowanych procedur. Liczba dokumentów, które trzeba uzyskać, powoduje, że budowa domu dla osoby, która pracuje na etacie, jest praktycznie niemożliwa.
Urzędniczy bezład widoczny jest, niestety, na każdym kroku. Od kilku miesięcy nie wydaje się licencji potrzebnych do wykonywania zawodu pośrednika. Ministerstwo infrastruktury nie jest w stanie wytłumaczyć, dlaczego tak się dzieje. Skutki tej sytuacji są katastrofalne, bo jest to ograniczenie dostępu do zawodu. Licencje są również skuteczną bronią w walce z szarą strefą. Ministerstwo powinno o tym pamiętać.
Agnieszka Zielińska