Zarządca nie może być tylko administratorem

Marek Życzyński
09-01-2002, 00:00

W roku 1997 zostały określone kryteria zawodowe i wprowadzono pojęcie „zarządcy nieruchomości” jako odrębnego zawodu. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, „zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”.

Zarządca może oferować usługi wspólnocie mieszkaniowej, indywidualnemu właścicielowi, a także w ramach outsourcingu — spółdzielni mieszkaniowej, gminie, deweloperowi lub innemu przedsiębiorstwu. Bezsprzecznie największą grupę klientów zarządców stanowią wspólnoty — i na nich koncentruje się niniejszy tekst.

Wspólnota mieszkaniowa jest klientem bardzo specyficznym i wymagającym, utworzonym przez wieloosobowe grono współwłaścicieli — często jest ich pięćdziesięciu, stu a nawet dwustu. Każdy z nich ma swoje preferencje i potrzeby, które pragnie zrealizować. Ich urzeczywistnienie spoczywa na zarządcy, który napotyka na swojej drodze szereg problemów natury ludzkiej. Samo życie wielokrotnie już dowiodło, iż wymagania stawiane zarządcom nieruchomości znacznie przekraczają uregulowania ustawowe. A zatem — jakie umiejętności powinien posiadać profesjonalny zarządca?

Zacznijmy od początku — w roku 1994 ustawowo staliśmy się „właścicielami lokali”. Mimo iż od tego momentu upłynęło już siedem lat, znaczna część osób kupując lokal nowy — bądź mieszkając w starym, wykupionym wcześniej — nie do końca zna podstawy prawne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Utrwalenie się w świadomości społecznej takich pojęć, jak „czynsze” czy „lokator”, odnoszących się do najemców lokali komunalnych, jest najlepszym tego przykładem. Stereotypy nierzadko utrudniają wprowadzanie innowacyjnych, a zarazem usprawniających rozwiązań, propagowanych przez firmy zarządzające. Dlatego przed zarządcą nieruchomości bardzo często staje ambitne wyzwanie — przekazać właścicielom, przystępnym językiem, prawne i ekonomiczne podstawy funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. A zatem powinien on posiadać nie tylko wiedzę, ale i umiejętności dydaktyczne.

Wiem, że wierzycie, iż rozumiecie, co wydaje się wam, że powiedziałem, ale nie jestem pewien, czy zdajecie sobie sprawę z tego, że to, co usłyszeliście nie jest tym, co miałem na myśli — ta skomplikowana wypowiedź byłego prezydenta USA Richarda Nixona wyjątkowo trafnie oddaje problemy, związane z porozumiewaniem się zarządcy nieruchomości z właścicielami lokali. Od umiejętności komunikowania się zależy nie tylko jakość współpracy obu stron, lecz i opinia o zarządcy. Dialog to nie tylko mówienie i słuchanie, ale i rozumienie tego, co druga osoba chce nam przekazać. Rzadko kiedy jesteśmy uczeni, jak umiejętnie słuchać, a tym bardziej — jak zrozumieć drugą stronę. Tak więc kolejną umiejętnością, niezbędną do pracy zarządcy nieruchomości jest aktywne słuchanie klienta, pomagające uniknąć zbędnych napięć.

Jednakże całkowite wyeliminowanie sporów w tak dużej grupie, jaką jest wspólnota mieszkaniowa, jest niemożliwe, gdyż konflikt jest naturalnym zjawiskiem cywilizacyjnym. Społeczeństwo składa się z jednostek powiązanych ze sobą rodzinnie, zawodowo, organizacyjnie czy religijnie. W przypadku wspólnot jest to związanie wspólną przestrzenią i wspólnym gospodarowaniem, rodzącymi wiele dysonansów. Przykładowym konfliktem jest dysharmonia pomiędzy właścicielami ogólnie dostępnych lokali użytkowych na parterach budynków a właścicielami lokali mieszkalnych na wyższych kondygnacjach, oczekującymi ciszy i spokoju. Wynika z tego, że zarządca nieruchomości powinien być również mediatorem — znać podstawy psychologii społecznej oraz posiadać umiejętność z zakresu negocjacji.

Powyższy tekst sygnalizuje tylko kilka przykładowych problemów, a jednocześnie wyzwań stojących przed zarządcami nieruchomości. Wygląda na to, iż profesjonalny zarządca powinien być jednocześnie administratorem, ekonomistą, prawnikiem, inżynierem, nauczycielem, mediatorem — prawdziwym człowiekiem renesansu...

Autor jest doradcą w firmie Atrium 21

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marek Życzyński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Zarządca nie może być tylko administratorem